ご存知ですか？「銀行でお金を借りられることのすごさ」

こんにちは、高市です！

■不動産業界30年のプロから褒められました！

今日のお昼に
一本の電話がありました。
　

そのお相手の方は、
不動産業界に30年務める大先輩の方。

気になる電話の内容ですが、
一昨日配信した「節税の間違い」に
関する内容について褒めていただきました。
　
　
「いやー、あの内容は
　不動産の営業マンの95%は
　お客さんに言わないことだよね」
　
　
自分では当たり前のことを書いたのですが、
そのように褒められると嬉しいですね。　
　

この内容を書いた理由としては、
物件を購入した後で気づく人が非常に多いからです。

　
最近も、
複数のお客さんから同様の内容に関して
ご相談がありました。

前回の内容を要約すると、

“不動産投資の減価償却を利用した節税は
売却時に経費算入した額に税金がかかるため、
トータルでは節税にはなっていない“
　
ということでした。
　　

不動産の営業マンの中には（多くは？）
物件を販売する際にメリットを強調して、
デメリットをぼかして話す人が多いです。

その口車に乗ってしまって
物件を買ってしまった場合でも、
結局は買った本人が責任を
取らなければなりません。

このため、多くの人は
「不動産業界は怪しい」
「騙される」
「自分も失敗したら…」
といった悪いイメージがあります。
　
　

しかし、
その大部分の人が
自分で知識を身に着けることをしたり、
そもそも参入することすらしません。
　
　
そこに僕はチャンスがあると思っています。
　
　
多くの起業家が語っていますが、

『誰でも簡単に参入できてしまうような
市場には旨味はほとんどなく、
　
反対に、
参入障壁が少し高いくらいの方が、
自分の努力によって他者から抜け出し
大きな利益を得ることができます。』

メルマガをお読みの皆さんも、
不動産投資やビジネスに
ご興味のある方だと思いますので、
　
他の人から一歩抜き出せるように
ぜひこのメルマガを活用していただけると
嬉しく思います。
　
　
　
■ここから本題です。

　
　
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【今日のテーマ】
「銀行でお金を借りられること」のすごさ

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■いきなりですが、質問です。

読者の皆さんは
これまで銀行でお金を借りたことが
あるでしょうか？

すでに不動産投資に取り組んでいる方は
ほぼ借りたことがあると思いますし、

これから取り組みたい方の中にも、
住宅ローンを利用して自宅を買った方も
いらっしゃるでしょう。
　
　
そして、
そのどちらも経験しておらずに
お金を借りたことが無い方もいると思います。
　
　
不動産投資のメリットの一つに
お金を借りて取り組めるということがあります。
　
　
なぜメリットになるかというと、
他の投資（株や為替など）のために
銀行から借入することは基本的にできませんし、
　
何か事業を行っている人にとっても
お金を借りることは非常にハードルが高いのです。
　
　
というのも、
新規で事業を開始しようとした際に、
100万円、200万円程度で
あれば借りられるかもしれませんが、
　
いきなり1,000万円～1億円もの
お金を借りてできるのは
不動産以外にはないと思います。
　
　

■なぜ不動産投資では借りられるのか？

不動産投資において
銀行から資金調達できる大きな理由として、
不動産そのものに担保価値があるためです。

担保価値について説明すると、
不動産を融資を得て購入した後に、
万が一入居者が全くつかずに
その結果借入の返済が滞った場合に
銀行が物件を召し上げます。
　
　
その際に、銀行が貸したお金を補填するために
不動産を処分（売却）して得られる金額の目安が
担保価値となります。

通常、中小企業の事業にお金を貸す際に、
その中小企業が倒産してしまった場合は
企業を高値で売ることは難しいのですが、

不動産においては不動産自体の資産価値が高く、
ある程度の額で売却できます。

このため、
中小企業の貸出の際には、
個人や企業の信用や実績に応じた額の
融資しか出しませんが、

不動産においては、
個人や企業の信用や実績に加えて
不動産の価値も加味して融資を行います。
　
　
以上の理由から、
不動産投資では実績のない初心者の方でも
融資を受けて行うことが可能なのです。
　
　

■融資を受けられることの強み
　
では、次に融資を受けることによって
得られるメリットについて解説します。
　
　
不動産投資では、よく
「レバレッジが効かせられる」
という表現を使います。

レバレッジとは何かというと、
日本語にすると「テコ」です。
　
　
要は、
小さな自己資金しかない場合でも、
銀行のお金を借りて物件を購入することで、
より大きなリターンを得ることが可能です。
　
　
同じ利回り10%の物件の事例で説明します。

500万円の物件を現金で購入した場合の
年間家賃収入は50万円となりますが、
　
　
2,000万円の物件を銀行から借りて購入する場合の
年間家賃収入は200万円となります。

つまりは、
家賃収入を「4倍」多く得ることができます。
　
　
厳密には、
現金購入の場合の月々の収支や、
投下した自己資金の回収期間、
融資で購入した場合の事業収支など、
考慮して比較する必要なありますが、
　
お金を借りて行った方が
投資回収が早くなったり、
事業規模拡大は間違いなく早くなります。
　
　
このように、
レバレッジをかけて不動産投資を行うことで、
収益を得るスピードが速くなるのです。

　
■マイナスにもかかるレバレッジ
　
レバレッジをかけることの
メリットをお伝えしましたが、
レバレッジはマイナス方向にもかかります。　
　

つまりは、
レバレッジをかけて収益性や資産性の
低い物件を購入してしまった場合、
負債となる額も大きくなってしまいます。
　
　
ですので、
銀行からお金を借りて行う際には特に
物件の見極めをしっかりと行う必要があります。
　
　

銀行が用いる評価方法や、
物件の価値の評価方法については、
以前のメルマガで書いた

・収益評価
・積算評価

を参照いただければと思いますが、
主にこの２つの評価を元に、
物件の価値を評価していきます。
　
　

■まとめると

ということで、
銀行からお金を借りて行うことのすごさと、
それによる具体的なメリット、および、
注意点について説明させていただきました。
　
　
レバレッジを使える分
大きなリターンを得られるチャンスもある反面、
失敗した際の損失も大きくなるということを
気を付けて取り組んでいただきたいと思います。
　
　
とはいえ、
500万円程度の少額の投資から始めるのであれば、
月々の返済は２～５万円程度となり、

最悪入居者がつかない場合でも
給料の中で補填しながら行うこともできます。

そういった選択肢も踏まえつつ
自分にあった物件を選んでいただければと思います。
　
　
　

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