「君はサブプライムショックを覚えているか？」という問い。の件。

今、米国の金利は金融引き締めにより高止まりとなっているが、その影響もあり米住宅市場が少しおかしくなっているようだ。
投資会社などのマネーが大量に流れ込んでいるマンション市場では、融資が焦げ付くリスクが高まっている。

米国では持ち家の9割を戸建てが占めるが、2010年以降はマンション建設の比率が急速に高まった。マンションの多くは賃貸で、主に機関投資家や不動産投資信託（REIT）が保有する。2023年末に破綻したGVAも不動産投資会社であり、コロナ禍の間に人口密を避け地方に人口が流れると読み、FRBの低金利政策をテコに資金を調達してきた。しかし、ここにきてインフレ圧力による金利上昇で資金繰りに窮した。

FRBによると全米のマンション価格は2022年4～6月期をピークに、2023年10～12月期には2割減少した。しかしFRBは「まだ市況の悪化を十分に反映していない可能性が高い」とコメントしている。つまりは「まだ下がる可能性が高い」と言っているのだ。

投資会社などは、売却を迫られ巨額の損失を出さざるを得なくなるまで物件を保有し続けて市場環境が改善することに賭ける、とコメントしている関係者もいる。

金利上昇に加え保険料などの維持費も上昇しており、米労働統計局によると住宅オーナーが支払う保険料は1年間で9%上昇している。それを家賃に組み込むことは空室率の高止まりにより難しい。

マンション向け融資残高は2023年末に約2兆2000億ドル（約345兆円）と、焦げ付きが顕在化しつつある商業用不動産の6割に達する。米連邦住宅抵当公社（フレディマック）によると、マンション向け融資の延滞率は1月に0.44%となり、リーマンショックの水準を上回り過去最高を記録したようだ。

リーマンショックの時には延滞がピークに達してから貸し手の損失がピークに達するまで2年を要した。フレディマックによると2024年と2025年には5000億ドルの融資が返済期限を迎える。借り換えに失敗すれば不動産を手放さなければならず、価格下落に拍車がかかる懸念があるとしている。

このような住宅ローン懸念が言われるようになると、どうしてもリーマンショックの引き金となった「サブプライム・ショック」を思い出す。
リーマンショックが起こる前に「サブプライムローン」を基にした債券価格が暴落し金融市場を揺るがした。リーマンショック前の大きな余震というべきだろうか。それこそ先述の「フレディマック」と今は無き「ファニーメイ」といった住宅公社のローンが大量に焦げ付いたことがきっかけである。

この「サブプライムローン」というのは「サブ」の名がつく通り、それほど所得が高くない層の住宅ローンを主に「債券」に作り替えたものだ。
当時、この「サブプライムローン証券」が大量に市場に出回っていた。しかも、この債権の格付けは「AAA」（トリプルエー）だった。それほど信用力がない人のローンでも大量に一括りにすれば、焦げ付く可能性は低いといった考え方で作られた証券だった。ちなみにこの「格付け」と言うのは「その債券が償還期限にきちんと支払われる可能性」を示し、つまり「AAA」とは「間違いなく支払われる」といった判断をされていたという事である。

当時、なぜこのようなB級債権が最高の評価を得たていたかについて「金融工学と言う難しい数式を使い目をくらまし、ガラクタをまるでダイヤモンドのように見せていた」と書いてあった記憶がある。

今、金融公社の融資が焦げ付き始めている。そういったニュースを聞くと、どうしても当時の「サブプライムショック」を思い出さずにはいられない。

いずれ、おそらく暴落が来るのだろう。それは金融市場と言う人の欲望により作られているもののさだめで、避けられないことなのかもしれない。

そんな事が訪れた時、市場で君は生き延びることができるか？

もしそんな時が来たら、このnoteでは生き残るためのメッセージを発信したいと思っている。

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