２棟目大東建託購入経緯と入居率・収支について
２０１１年に１棟目のアパートを購入し安心・安全・快適な住まいを提供する為に色々なことを行いました
外壁塗装をするまた入居募集対策として室内リフォームを行う
募集店と入居対策を一緒になって考えて実行し、入居申し込みを頂く
サラリーマンの仕事は基本的に会社の方針があり、もどかしい思いを持っていたリマくんにとって新鮮に思えました
自分の進むべき方向を自分で決められる事が嬉しく
不動産事業の楽しさに気付きました
今まで投資を行ってきた株式・ファンド・ＦＸは自分の努力で価格は決めることができません
購入前には情報を集め、分析して購入の判断を行いますが、購入後利益が出るかどうかは運次第
購入後に出来ることは、売却のタイミングを決めるだけ
それに比べて不動産事業は
運営する人により結果が大きくことなる
努力により結果を大きく変えられる
人任せ、運任せのこれまで投資とは全くちがう不動産事業
また株式・ファンド・ＦＸとは違い、銀行から融資を受けて事業拡大出来る
ロバート・キヨサキ氏著書の金持ち父さんが勧める不動産投資は別格の存在だと気付きました
毎日不動産ポータルサイトをチェックし、いい情報が無いか確認
良さそうな物件が有れば現地を確認
ひたすら地道に努力を続けました
１棟目購入から１年が経過した、ある日アットホームで
魅力的な物件のアパートを発見しました
スペック
袋井市閑静な住宅地
築10年
東向き土地650㎡（約196坪）
建物290㎡
1棟6戸２ＤＫ
2800万円 満室想定11.5％
大東建託の鉄骨造り
備考に条件交渉可の記載が有
売却理由は相続人が相続放棄した事により弁護士の管財人が売主
２０１２年も不動産市況が悪い状態でしたので
指値を行い２１７０万円で合意
満室想定15％で、購入することが出来ました
１棟目のアパートに融資して頂いた銀行に
融資をお願いしましたが、
融資から１年しか経過しおらず、追加融資は難しいとの事
そこで知人からの紹介で、Ｓ銀行に融資をお願いしました
土地の広さが１９６坪あり土地の評価が２１７０万円を大きく上回っているともあり２１７０万円満額の融資をして頂くことが出来ました
２棟目の物件購入を皮切りに
Ｓ銀行は多くの購入物件に融資をして頂き、メインバンクになって行きました
築10年で満室想定15％ですので、かなりいい条件で購入することが出来ました
管財人が売主でしたので、あまり売値にこだわっていない
仲介不動産業者の資料に書かれた備考欄の条件交渉可（値段交渉してくださいというメッセージ）をうまく受け取る事ができたと思います
毎日物件情報を隅から隅までチェックしていたのでつかめた情報でした
不動産投資は買うまでに苦労するか、買ってから苦労するか、どちらかです
不動産投資は事業ですので、全く苦労することなく儲かることはないでしょう
同じ苦労するなら、物件探しに時間を掛けまた仲介業者との交渉等で苦労する
購入前に苦労すれば購入後はそんなに苦労はしなくていいということを学んだ物件でした
２棟目購入の大東建託は築1０年でしたが、外壁の状態が悪くまだら模様になっており、入居募集に支障が有る状態でした
大東建託の外壁・キッチンは、築年数の割に劣化が早く購入時に注意が必要です
また廊下の床もコンクリートの割れが目立つ状態でしたのでシート張りを行い
合計で約230万円かけました
また１棟目アパートで
太陽光発電設備を設置し売電収入に魅力を感じていましたので2012年10月に太陽光パネル設置を行いました
太陽光発電のスペック
9.8ｋｗ
360万円
1ｋｗ単価40円（10年固定買取）
想定利回り16％
直近3年の売電金額ですが
2018年55.3万円
2019年53.8万円
2020年53.6万円の収入があり
8年間で約432万円の収入がありました
10年間は固定買取ですので
10年間の予想収入は約540万円となります
大きくは儲からないのですが、
そこそこ稼いでくれるのが太陽光の魅力ですね
また退去毎に
一室約80万円を掛けて２ＤＫから1ＬＤＫへの
間取り改装、和洋変更を行いました
３室はプラス100万円掛けキッチン交換、押入れからクローゼット化等を行いました
築10年から15年でキッチンの交換は早すぎると思いますが、安物のキッチンが使用されているのか扉等がボロボロになっているので仕方ありません
普通のキッチンは２０年位は交換の必要ありません
振り返ってみると築10年～19年にしてはお金の掛かり過ぎのような気がします
購入から９年間の収支と今後11年間の予想収支を解説します
購入後9年間の入居率・収支
入居率の推移
2014年 100％ 退去2室 築12年
2015年 97.2％ 退去3室 築13年
2016年 94.4％ 退去2室 築14年
2017年 95.8％ 退去2室 築15年
2018年 93％ 退去1室 築16年
2019年 97.2％ 退去1室 築17年
2020年 95.8％ 退去1室 築18年
2021年6月現在満室
※簡易に計算する為、入居率は月に1日でも入居があれば入居として月単位で計算しています
50㎡・広めの１ＬＤＫになってますので
基本的にファミリーの入居が多いです
年に1件から2件の入れ替わりがありますが募集時期により入居決定まで3カ月～4カ月かかることが増えてきました
6戸中3戸キッチン交換を含めたフルリノベーションを行っていますがやはりフルリノベーションを行ったお部屋は1カ月位で決まります
9年間の概算収入
約3100万円
9年間の概算支出
ローン返済額
約1512万円（元金+金利）
変動金利2％ 15年返済
管理費（収入家賃の３.5％）
約108万円
火災保険代 約62万円
室内リフォーム代 約700万円
外壁塗装・長尺シート貼り230万円
賃貸仲介手数料・広告費約100万円
固定資産税 約250万円
購入時の登記・仲介手数料・不動産取得税 約140万円
※所得税等は減価償却費計上の為わずかな税金の支払いになっていますので加味しておりません
合計約3100万円
9年間で家賃収入と支出は、ほぼ同額となっておりキャッシュフローは全く出ていません
ローン残高に注目してみますね
このアパート単体のローン残高は
950万円 残り6年で完済となります
仮に現時点で売却したとして
現在の売却可能価格3000万円（築19年3室フルリノベーションされており満室想定12％なら買い手は付きます）
から計算すると
売却可能価格3000万円―残債950万円＝2050万円
9年間で実質2050万円の利益が出たことになります
売却予定はありませんので、
これから先11年間の利益額を予想してみます
11年間の予想収入
現在の月額家賃30万円×12カ月＝年間360万円
11年間で3960万円
平均入居率を95％とすると
2970万円×95％＝約3760万円
11年間の予想支出
ローン返済額 約1010万円 完済まで6年
管理費（収入家賃の３.5％） 約130万円
火災保険代 約76万円
修繕費550万円 年間50万円
固定資産税 約300万円
賃貸仲介手数料・広告費 約100万円
合計約2150万円
今後11年間約3760万円の予想
収入に対して
約2150万円の予想支出となりますので
約1610万円が利益となります
購入してからの9年間の収支はトントン
今後11年間の予想利益は
1610万円ですので
20年間の家賃収入からみた利益は約1610万円となります
今から11年後に売却すると
2400万円（満室利回り15％）
で売却は可能だと思います
残債も無く全額利益となりますので
売却額2400万円+20年間の利益1610万円＝4010万円
購入から20年目に売却した場合の
予想トータル利益は
約4010万円となります（売却時の譲渡所得税は加味していません）
注目して頂きたい点は、購入から10年間はまったく利益は出ていません 15年でローン返済が終わってから一気に大きなキャッシュフローが出る点と売却時に大きなキャッシュフローが出る点です
昨日、今日と実際のアパートの利益が
どの段階で出るかを具体的に
お話させていただきました
大事なことは購入しようとする物件の収入と支出が年々どのように変化していくのかをアパート・マンションを購入する前にしっかりと自分でシュミレーションすることです
決して不動産業者からのシュミレーションを鵜呑みにしないことです
業者のシュミレーションは、収入は過大に、支出は過小に記載されているものです
自分や家族、仲間を幸せにするために不動産投資をおこなう方が多いと思います
最近特に不動産投資で失敗して大変な思いをされている方が多くなってきています
投資は自己責任です
自分の身は自分でしっかりと守りましょう