物件価格、高すぎー😭❗️な状況下でも、理想の物件を手に入れる方法
こんにちは！足立 淳と申します。
私は東京で株式会社サムタイムズという小さな不動産会社を経営しており、日々、お客様の素敵なお住まい探しのサポートをしています🌿
突然ですが、物件、高いですよね〜〜〜😰💦
住まい探しをしていない方にとっては、あまり実感が無いと思いますが、一度、SUUMOなどで適当に物件を検索してみてください🔍
「このエリア、この広さでこんな値段するの…😨！？」
「こんなに古い物件なのに、こんな値段するの…😰！？」
ってな感じで、あまりにも物件の値段が高すぎて、ビックリされると思います😱笑
実際に物件価格は高騰している
実際に、ここ5年・10年の間に物件価格はジワジワ上昇してきて、今や普通のご年収の方がなかなか買えないほどの水準になってきてしまいました…📈
5〜10年くらい前だったら、東京近郊でファミリータイプ60〜70㎡くらいの中古マンションを買おうとすると、3,500〜4,000万円くらいの予算があれば十分に条件の良い物件を選ぶことができたのですが、今だと少なくとも5,000〜6,000万円くらいの予算が無いと、なかなか条件の良い物件が出てこないといった具合になっています…🏠
中古物件はリフォームが必要になるケースも多いので、リフォーム費用や物件購入時の諸費用も考えると、現実的に6,000〜7,000万円くらいの予算が必要になります…💸
10年前なら都心の新築タワーマンションが買えるくらいの予算です🏙️✨（悲しいですね…😢）
仮に年収が600万円の方の場合…
世帯年収が600万円ある方の場合、住宅ローンはMAXで年収の7〜8倍程度、借りられることが多いので、MAX4,800万円くらいまでであれば審査は承認される可能性が高いかと思います🈴
ちなみに、4,800万円を金利0.4%・35年間・元利均等方式で住宅ローンを組んだ場合、毎月の返済額は122,491円となります。ご年収が600万円の場合、返済負担率は24.4%となりますので、ギリギリ無理なく返済ができる程度の借入というイメージになります。（返済負担率は25%以内が、安全に返済し続けられる目安になります）
仮に手元に自己資金が500万円あったとしても、住宅に割ける総予算は5,300万円になります。
総予算5,300万円で、物件価格＋諸費用＋リフォーム費用を賄わなければなりませんので、予算配分のイメージはざっくり物件4,400万円＋諸費用400万円＋リフォーム500万円くらいでしょうか🧮
リノベーションをもっと楽しみたい❗️という方は、もっと物件の予算を下げなければなりません。
ご希望のエリアにもよりますが、4,400万円以内で条件の良いファミリータイプの物件を探すとなると、今はなかなかハードなのです・・・😢（もちろん、質の悪い物件だったらいくらでもありますけどね🏚️）
じゃあ、今は買わない方が良いのか？
予算内で良い物件が出てこないんだったら、物件価格が下がるまで賃貸のままで待った方が良いか〜😓と、思われる方も多いと思います。
実際にサムタイムズのお客様でも、そのようにお考えになられる方はたくさんいらっしゃいます。
もちろん、住まいを購入するタイミングは人それぞれなので、ご自身にとって都合の良いタイミングで購入するのが良いのですが、私は「いずれ購入するつもりであれば、絶対に早い方が良いですよ☝🏻」と、アドバイスをさせていただいています。
その理由については以下のnoteで詳しく解説していますので、是非合わせてお読みください👀
簡潔にまとめると、このまま家を買うまでに払い続ける家賃分を上回るほどの値下がりは期待できないということです📉
じゃあ、どうすれば良いの？
予算内で良い物件が出てこないのに、早く買った方が良いと言われても、どうすれば良いかわからないよ😡💢と思ってしまいますよね。
ひとつ知っておいていただきたいのは、ごく当たり前なことではありますが、物件の価格は高騰してしまっていますが、あくまで物件価格の「平均値」が上昇しているという意味であって、すべての物件の価格が一律で高騰しているということではない、ということです。
このような状況の中でも、比較的条件が良くて、周辺相場に比べて割安な物件は少なからず存在するのです🏠✨
実際に、私も昨年（2022年）にマンションを買い替えましたが、東京の全体の相場に比べると、かなり割安な価格で新しい住まいを手に入れ、リノベーションも実現することができました🔨
私が住まいを買い替えたいきさつについては、以下の全12話のお話でまとめていますので、是非お読みください📖
予算内で自分の希望に合った物件に出会うためには、がむしゃらに物件を探して、手当たり次第に内見するのではなく、まずは落ち着いて、以下の5つの条件（＋1つの前提）について見直してみましょう。
「なんとなく」決めた条件で物件探しをしている方は要注意ですよ〜❗️
0️⃣(前提)100点満点の物件は存在しないことを認識する
1️⃣ 予算を上げる
2️⃣エリアを広げる・変える
3️⃣駅からの距離を緩める
4️⃣広さを少し我慢する
5️⃣築古の物件も検討する
それぞれのポイントについて、解説していきます✏️
0️⃣（前提）100点満点の物件は存在しないことを認識する
まずは前提として、自分の希望の条件をすべて満たすような100点満点の物件は存在しないということを認識する必要があります。
住まいは人生で最も高い買い物ですので、どうしても欠点の無い100点満点の理想的な物件を追い求めてしまいがちですが、そのような物件に出会える可能性は極めて低いです😢（何十億円も予算があれば話は別ですが・・・）
どんな物件でも、少なからず何かしらの欠点があります。
一度、自分が住まいに対して求める希望の条件を全部羅列して、それぞれの優先順位や、それぞれの条件で、どこまでであれば許容できるのかを明確にしてみましょう📊
判断基準を明確にできると、いざ良い物件が目の前に出てきた時に、迷わずに購入するか否かを判断をすることができるようになります⚖️
1️⃣予算を上げる
予算が簡単に上げられたら、苦労は無いですよね・・・笑💦
当然、物件に割ける予算が大きくなれば、条件の良い物件に出会える可能性も高くなりますが、単に背伸びをして予算をUPしましょう💪ということではありません。
「予算は "なんとなく" ○万円くらいかな〜🤔」と、ざっくりとしたイメージで予算を決められている方が多いですが、その予算設定が間違っている（ズレている）ことが多々あります。
年収はすごく高くて、安定したお仕事に就いているのに、予算設定が保守的すぎるというようなケースです🛡️
可能であれば、一度、専門のファイナンシャルプランナーさんなどに相談し、細かく将来の収入と支出のシミュレーションをした上で、無理なく返済できる住宅ローンの借入額を計算してみましょう。
サムタイムズでも資金計画のシミュレーションやアドバイスをさせていただくことは可能です🙆🏻♂️
意外と想像していた以上に無理なく予算を増やせる可能性はあります😊（もちろん想定よりも下がってしまうこともあるとは思いますが…💦）
住宅ローンは一般的に、税込の年収の7〜8倍程度は借りることができます。年収が600万円の方の場合は4,200〜4,800万円程度です💰
ただし、借入可能額＝無理なく返せる額ではないので、注意が必要です☝🏻
もちろん、住まいにどれくらいのお金を掛けるかは、人それぞれの価値観によって違って良いと思いますが、なんとなく設定した予算で、いろんなポイントを妥協して、結果的に住み心地が悪く、資産価値の維持しづらい物件を選んでしまっては、元も子もありません・・・😥
賃貸なら引っ越してしまえば解決しますが、購入するとなると、住み替えにはなかなか多額のコストがかかりますし、ハードルがすごく高くなってしまいます。
2️⃣エリアを広げる・変える
エリアについても予算と同様で、「なんとなくここら辺がいいかな〜」というイメージで決めてしまっている方が多いです🗾
もちろん、住み慣れたエリアにそのまま住むことができれば、住環境の変化によるストレスもかからなくて良いのですが、希望のエリアで予算内で条件の良い物件がまったく見つからないような場合は、エリアを広げたり、変えてみることも大事です☝🏻
逆に「場所はどこでも良いんです❗️」という方もたまにいらっしゃるのですが、それはそれで選択肢が無限に出てきてしまうので、選びきれなくなってしまいます（笑）💦
SUUMO等で検索した時に、検索結果が100件、多くとも300件くらいに収まる範囲まで絞れると選びやすいですよ👨🏻💻
意外と行ったことのないようなエリアでも、自分の好みの雰囲気に近いエリアや、通勤利便性が高いエリアはあります🚃
「住んだことが無い街は不安…」と感じてしまう気持ちもわかりますが、気になるエリアがあれば、SUUMO等で物件の相場を確認した上で、お休みの日などに色々と散策してみることで、街の雰囲気を掴んでいただくことはできます🚶🏻
また、インターネット等でもエリアの評判や利便性の情報は簡単に収集することができるので、希望のエリア以外のエリアで、自分の希望を満たすエリアが無いかどうかは、じっくりと時間をかけて検討してみると良いと思います👨🏻💻
3️⃣駅からの距離を緩める
多くの方が最寄駅から徒歩「5分以内」や「10分以内」という条件で物件を探します🔍
サムタイムズのお客様からも、よく「最寄駅から徒歩10分を超えたら資産価値は維持できないんですよね❓」と聞かれます・・・😓
当然、駅近物件を希望している方は多いので、駅から近ければ近いほど、購入検討者が多くなるのはその通りなのですが、駅から徒歩13分や15分以上かかる物件が、将来全く売れなくなってしまうなんてことは考えられません🏚️
駅からの距離が遠くなればなるほど、物件の価格はどんどん安くなりますので、ご予算内で、「駅からの距離以外の条件」が良好な物件に出会える可能性は非常に高くなります✨
駅から遠い物件は、売る時は確かに高くは売りづらいけど、その分、買う時も安く買えますよ☝🏻というイメージです。
よほど大きな懸念点が無ければ、将来全く売れなくて困ってしまうということは無いかと思います。
最寄駅からのルートに急な坂道や階段があったり、夜道が暗くて危険というような懸念点がなければ、駅からの距離はこだわりすぎずに、少し遠めの物件も含めて探してみると良いかと思います。
実際に筆者である私も、最寄駅から徒歩18分👀❗️の、かなり最寄駅から遠いマンションをリノベーションして住んでいますが、駅から遠いことに対するストレスは全く無く、毎日、とても快適に暮らせています🌿
コロナをきっかけに、一般企業でもリモートワークの頻度は高まっていますし、今までのように"駅から10分以内は常識"というような考え方は見直す時期が来ているのかもしれません👨🏻💻
駅からの距離の考え方については、以下のnoteでも詳しく解説しているので、合わせて読んでみてくださいね📖
4️⃣広さを少し我慢する
「㎡単価」や「坪単価」という言葉があるように、物件の床面積も、物件価格に大きく影響してくる要素です。広ければ広いほど、価格は高くなります💸
やはり、最初から80㎡以上や100㎡以上などの広い物件だけに絞ってしまうと、そもそも分母となる物件数が少なくなってしまうので、予算内で良い物件に出会える可能性はとても低くなってしまいます📉
少し前までは、都市部においてはファミリーだと70㎡以上が当たり前というように考えられてきましたが、今の主流は60㎡台と言われています🏢
もし、マンションで3LDKの間取りが作りたければ、最低限65㎡程度あれば、3LDKの間取りを作ることはできるので、物件探しを始める段階では、希望よりも少し狭めの面積で探してみることをおすすめします☝🏻
家族の場合、意外と家族全員一つ屋根の下で生活する期間はそんなに長く無いかもしれません。子供が独立したら、2人暮らしになるということも視野に入れてみましょう👫
間取りの形によっても、広く感じる物件とそうでない物件はありますので、間取りの形にも着目して探してみるのもおすすめです👀
横幅の広い「ワイドスパン」と呼ばれる物件や、「角部屋」のお部屋は、細長い間取りのお部屋よりも広さを感じることが多いです。
もしリノベーションもガッツリ楽しみたいという方であれば、少し狭い物件でも、壁を減らしたり、天井高を上げたりと、リノベーションの工夫次第で、広々と感じる快適な住空間を作ることは可能ですよ⛏️
5️⃣築古の物件も検討する
新築マンションや築年数の浅いマンションだと、共用部にオートロックや宅配ボックスなどの設備があったり、ゲストルームやキッズルーム、ジムなどがある物件が多くなります📮🔑
専有部分でも、ディスポーザー（生ゴミ処理機）や床暖房が付いていたり、窓のサッシが高性能なペアガラスになっているような物件もあって、とても魅力的です🪟
ただ、この築年数も浅ければ浅いほど、物件価格はどんどん高くなってしまいます😥
築年数が古い物件でも、内装をリノベーションしてしまえば、お部屋の中は自分の好みに変えることはできますので、最初から築10年以内などと、条件を絞り込みすぎないようにしましょう。
リノベーションで壁に断熱材を入れたり、窓を二重サッシにすれば断熱性能を上げることだってできます。
戸建の場合は耐震補強工事をすることで、耐震強度を高めることもできます。（古すぎる物件の耐震補強には限界もあるので要注意です☝🏻）
特に1980年代後半〜1990年代のバブル期に建てられたようなマンションは、とてもお金をかけて建てられているものも多く、建物の品質が良い物件が存在するので実はオススメなんですよ👀
一方で、1980年以前に建てられた、いわゆる「旧耐震基準」時代に建てられた物件は、耐震強度への不安がある、住宅ローンが通りづらい、住宅ローン控除等の制度が使えないなどの懸念点が多くなりますので、基本的にはオススメすることができません❌。
私自身も以前は新しいタワーマンションに住んでいましたので、ディスポーザーや床暖房は便利でしたし、共用部のゲストルームやプールなども活用しましたが、無いとすごく困るかというと、意外とそんなことはありません😅
意外とそういった設備はメンテナンスなどに結構なお金がかかったりします。本当に築浅じゃ無いとダメなのか、一度じっくり考えてみましょう。
緩めてはいけない条件☠️
要するに、「自分が許容できる範囲内で条件を緩めてみましょう」ということなのですが、旧耐震基準時代の物件のように、緩めてはいけない条件は他にもあります。
🏢 マンションの場合
マンションの場合は、総戸数（マンションに何世帯住んでいるのか？）が5戸や10戸など、規模の小さい物件は価格が安かったりしますが、総戸数が少なすぎる物件は、どうしても管理費や修繕積立金が非常に高額になってしまっていたり、なかには適切なメンテナンス等の管理がうまく回らなくなってしまうようなリスクのある物件もあるため、注意が必要です。
総戸数は多ければ多いほど安心ということではないのですが、できれば50世帯程度、少なくとも30世帯以上の規模がある物件が望ましいです👨👩👧👦
🏠 戸建の場合
戸建の場合は、法律を守って建てられていないような違反建築物件は価格が非常に安いですが、住宅ローンが組みづらかったり、資産価値が維持しづらくなってしまうリスクがあるため、注意が必要です。
SUUMO等にも普通に掲載されていますし、物件情報欄に違反建築であることが明記されていないような物件もある（😡）ので、気をつけましょう❗️
相場に比べて安すぎる物件は、大体そのような違反建築物件です。
土地が建築基準法上の道路にちゃんと接しているか、容積率や建蔽率は守られているかなどを確認する必要があります✏️
あとは粘り強く待つだけ…🕰️
上記のようなポイントをしっかりと見直すことによって、自分の予算内で希望の条件に合う物件に出会える可能性は格段に高まるかと思います📈
条件の見直しができたら、一度、その条件をSUUMO等の検索条件に入力して検索してみると、予算内で条件の良い物件が出てきそうか、ある程度は判断することができるかと思います。
ちょっと惜しいけど、そこそこ良い感じの物件がありそうだな・・・👀という気配を感じることができれば、条件の見直しは成功です❗️
逆に、全然該当物件がヒットしない・・・という場合は、希望条件の優先順位に基づいて、もう少し条件を調整してみましょう🎛️
ここで、私が昨年、住まいを買い替えた際にどんな条件の見直し（検討）をしたのか、お伝えしておこうと思います。
【譲れないポイント】
🔹予算：買い替えでカツカツの資金計画だったので上げられない。
🔹エリア：勤務先の恵比寿まで乗り換え1回。満員電車は絶対NG。
🔹広さ：前の家より広いのはMUST。子供部屋2部屋確保したい。
🔹日当たり：眺望は悪くても日当たりは確保したい。
🔹スーパー：毎日のことなので、絶対近い方が良い。
【譲れるポイント】
🔸駅距離：フラットでまっすぐな道なら遠くてもOK。駅に駐輪場があり、バス便が充実していればOK。
🔸築年数：新耐震基準以降であれば全く問題なし。むしろヴィンテージの方が好き。
🔸眺望：悪くても日当たりが良ければ問題なし。
🔸共用設備：無くても問題なし。
🔸床がカーペット：むしろカーペットにしたいくらい。
私の場合は、駅からの距離や築年数、眺望、床の素材の部分が妥協できるポイントだったので、その分、割安で物件を手にいれることができました。
あとは、条件に合致する物件が売りに出てくるのを粘り強く待つのみです❗️
ここからは「忍耐力🧎🏻♂️」と「スピード🏃🏻♂️」が重要になってきます。
条件に合いそうな物件が出てきたら、すかさず内見をして、「これは❗️」と思えるような物件に出会えたら、落ち着いて、しっかりと懸念点が無いことが確認し、あとは思い切って申し込みましょう📄（なんだか魚釣りに似ていますね・・・🎣）
懸念点が無いかどうかは、信頼できる不動産会社の担当者さんにしっかりとチェックしてもらうことが大事ですよ☝🏻
まとめ
残念なことに、今は本当に物件の価格は高くなってしまっています…😵
しかしながら、今後、急激に物件価格が下がることも考えづらいとも言われておりますので、いつかは家を買いたいと思っている方は、できるだけ早めに物件を手に入れられるのが理想的です。
物件価格が高くなっているということは、予算内で条件の良い物件が含有する割合が低くなるということになりますが、しっかりと自分の希望条件を見直すことで、良い物件に出会える確率を上げることはできると思っています🙂
”先入観”に囚われて、なんとなく予算は○万円以内、駅からは10分以内、ファミリーだから○㎡以上、築浅希望などと、最初から条件を絞り込みすぎている方が多いですが、本当に自分の価値観にフィットする条件がどういう条件なのかを見つめ直すと、きっと良い物件に出会うことができると思いますよ🏡
なかなか予算内で良い物件に出会えないと悩んでいる方は、一度立ち止まって、希望の条件を整理してみましょう❗️
安かった分、リフォームや家具にお金がかけられました。
サムタイムズでは、上記のような物件の見極め方や探し方をギュッと１時間に凝縮したセミナーも随時開催しておりますので、より詳しくお知りになりたい方は是非、お気軽にご予約ください。
✏️上質な中古物件の見極め方講座
また、気になられている物件がある方は、物件の無料診断も行っておりますので、以下のリンク先から物件の情報をお送りください。詳細をお調べして、そのマンションが大丈夫かどうか、フィードバックさせていただきます。
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