Log No.40 ついに始動！初めての民泊運営

皆様ご機嫌麗しゅう。

長い長い立ち上げ期間(約8ヶ月)を乗り越えて4月にようやく開業できましたので、取り急ぎご報告させていただきます。

初めて私のところに来られて何のこっちゃ？って方は前記事を見ていただくと良いかと思います。

完成した各部屋の紹介

LDK

前回はキッチンの取り付け途中まで終わっていましたが、その後キッチンの取り付けを完了し、家具などの搬入を行いました。

完成写真

キッチンのワークトップは2700mm一枚ペラとなっていて、2名で作業しました。
家具はIKEAのインテリアコーディネーターのほぼ提案通り。
見積もりに組み立て費用が含まれていて、１つ数千円だったので直前で外してもらって自分で組み立てることに。数が十数個あるので全部お願いすると数万円と結構大きな費用になります。こう言う簡単な作業は節約にうってつけです。
天井にはポップインアラジンというシーリングライト一体型のプロジェクターを付けて、スクリーン（写真左）を下げると80インチほどのサイズで映画が楽しめます。
彼女と一緒に映画鑑賞ができるので最高です！（彼女がいればの話ですが…）

デザイン襖に張り替え

和室

初めは自分でやる予定でしたが、なかなか高級なデザイン襖紙で失敗が許されないので、襖屋さんにお願いしました。
通常、取り扱ってる襖紙しかやらないそうなのですが、お願いしたら快く引き受けてくれました。ただし、施工費は通常よりかなり高めです。

畳の交換

綺麗に畳焼けしていればよかったのですが、家具などを置いていたためにばらつきがあり、清潔感に欠けたので表替えを依頼しました。
暮らしのマーケットでレビューが高い人に依頼すると、どういった人が高いレビューを獲得しているのか勉強になります。こちらも価格はお高め。

寝室

寝室

前回の投稿からは家具を置いただけですが、ようやく宿泊施設っぽくなりました。

ヒヤリとしたこと

カーテンは防炎加工必須なのですが、発注直前で防炎加工無しになっていたのに気がついて慌ててつけてもらいました。消防の点検でしっかり確認されてたので、危うくやり直しになるとこでした。
カーテンの寸法は床から概ね1cm程度の高さに収まりました。
床に着くようなカーテンはだらしないので、綺麗に収まってホッとしました。
ただ、カーテンレース不要のところにも誤って発注してしまい1枚余りました。笑

掲載場所はAirbnbのみ

OTAはどこにしようか調べましたが、最終的にAirbnbのみで開始となります。
理由としては予約管理が楽だからです。
複数OTAを利用するとオーバーブッキングをしないように管理するサイトコントローラーが必要になるので、システム料はおそらくかかるだろうし、幾つものシステムを噛ませると、さまざまなところでエラーが発生するリスクもあるので、最初はなるべく簡素な方法にしました。
また、AirbnbもSEOのように人気の物件であったり、アクティブな物件を上位表示するよう設計されているようなので、Airbnbのリスティングを育てるためにもほかのOTAに掲載してません。
180日の宿泊日数制限もあるのでOTA１つで十分やっていけそうです。
懸念事項としては、Airbnbで低評価が付いてアカウント停止に追い込まれた時にバックアップがないことです。これを考えると念の為booking.comで掲載はしておいても良いかなと思ってます。

予約状況

さて、3月上旬に届出番号が発出されたと同時に掲載開始。
宿泊は2024年4月1日から可能にしました。
とりあえずプロモーション割引のおかげで、最初の3件は24時もかからずに予約確定。
その後はパラパラと問い合わせやら予約リクエストやら入って来ましたが、流れがイマイチな感じ。
早く実績を集めたいのもあり、数日後には弱気の値付けに変更。早割や週割、長期割引などをどんどん入れました。
すると1週間ほどして認知されたのか、４ヶ月先くらいまでの予約がどんどん増えて、4ヶ月でトータル90泊になってしまいました。
少々稼働率が高いのと、このペースだと安値で180日を早々に使い切ってしまいそうだったので、一旦予約をストップ。
その後、値段を少し上げるも結構埋まるのでまだまだ値付けが安いのか。
インバウンドのビッグウェーブを感じます。

清掃の内製化が喫緊の課題

さて、立ち上げに一生懸命になっていたため、清掃スタッフの確保が疎かになっていました。
最初は自分でやって、忙しかったら頼もうかと思っていましたが、予約が想定より入り過ぎで、自分で全く清掃できない。
ということで、暮らしのマーケットで民泊清掃を調べてお願いしましたが、私のエリアでは数が少なく独占価格気味。
でもサービスの質は非常に良いので、安心してお願いできてます。
お陰で良いレビューも順調に付き始めてます。
今後は自分と近隣のパートさんを募集し、品質を維持しながら経費削減に努めます。

売上と利益率

4月期見込みの収支状況です。（4月23日時点）

・売上（入金額）25万円
・地代家賃　7万円
・水道光熱費、ネット代　3万円（予想）
・清掃費用　6万円
・消耗品費　1万円
・その他システム料など　1万円

営業利益率は30%程度。
実際地代家賃は親に払ってるだけなので、持家なら50%くらい出せる計算です。
清掃を内製化できれば、利益率はさらに上げられそうです。
ただし、これは単月の見込みで180日しか稼働出来ないと平均売上はかなり低下します。今後はマンスリー需要も取り込んでいかないと厳しいというのが現実です。
※airbnbの手数料は売上の17%(ゲスト14%,ホスト3%)ですが、天引きされて振り込まれるので経費には入れていません。

利益率の鍵は現場作業の人件費？

前述の通り運営のネックとなるのは清掃と駆けつけ。
これらは人が現場に行かないといけないので、自分で全てをこなすのは難しい。
かといって外注するとそれなりに費用がかかります。
家族・親戚に手伝ってもらうか、近隣の知り合いなどを雇うなどの策を講じる必要があります。

youtubeで道順の案内

宿泊施設まではバスを使うため、どのバス停に乗れば良いのかと降りたところから物件までのルートを動画にしました。
iMovieでちょこっと編集するだけで、迷子になることを予防できます。
若い人はそんなもの見なくてもGoogle Mapで来れてしまう様ですが…

今後やること

清掃の内製化

できる時は自分で清掃して、スタッフ募集のため近所の家にビラ配りしてます。

清掃マニュアルの作成

自分と同じような完成イメージを共有するのって案外難しいなと思いました。
無印良品のマニュアル作りを勉強中です。

ホームページ制作

Wordpressのテンプレートで作成する予定です。
サーバーとドメインが固定費となるのが悩みどころ。

ゴミの捨て方案内

長期滞在の宿泊に備えてゴミの捨て方が分かる資料作りをしています。

駅から徒歩25分の課題を破る秘策

特に東京の民泊は立地が命とされているようですが、生憎既にある物件を活用するため、立地は悪いです。
Youtubeで民泊に関する動画を舐め回していたのですが、ソウカさんの民泊大学で浦安の民泊が駅から徒歩20分だけどしっかり利益を出しているようです。
その理由はその物件にしかないような個性的なものがあるから。
浦安の物件はお寺の中にあるような民泊で、内装も思いっきり和風に振った物になっているようです。
ホテルなどは同じような部屋を大量に作ってマーケットの大きい層へ売り込むため、１つ１つ手間をかけて作るようなことはしないので、民泊は個性的な物件に仕上げることで差別化するのが勝ち筋と考えてます。

昔お世話になった人への恩返し

学生時代にマレーシアへ一人旅をしたことがあるのですが、その時に父の同僚が2日ほど車で観光地を案内してくれたことがあります。
同僚の息子というだけで丁重にもてなしてくれた彼に非常に感謝していて、いつかお礼をしたいと思いつつも、なかなか会うのもままならず、ずっとモヤモヤしていました。が、ちょうど民泊オープンのタイミングと同時期に今度日本に行くよと連絡を頂いたので、我が宿を勧めたら是非泊まりたいと言ってくれたので
この様なこともあって、今回民泊に挑戦してみて改めて良かったなと思いました。

終わりに

最後までお読みいただきありがとうございました。
まだ、運営を始めたばかりでバタバタしているので、急足での投稿になりました。読みにくくてすいません。時期が来たら修正します。たぶん…
通常、役所関係に書類を提出すると待つことが多いですが、東京都労働局は書類を送ると速攻で帰ってくるし、宿が足りないから早く運営開始してくれとケツを叩かれながら立ち上げを行いました。
宿泊管理業者になることも勧められたので、本当に供給が追いついていないんだなと感じる次第です。