Log No.36 桐島民泊始めるってよ
どうも桐島（仮名）です。
相変わらず更新頻度が少ないですが、7月ごろから民泊の立ち上げ中ですので活動状況記録を残しておきます。
経緯
2023年7月仕事終わりの夕方に友達から民泊が今アツいらしいと電話があった。
調べてみると、コロナ明けでインバウンド需要が増加してるためTwitterなどで話題となっている。
それに呼応するように民泊の教科書が飛ぶように売れてるらしい。
親が相続した空き家の民泊化を打診・承認を得る。
道頓堀で行われた某民泊セミナーに参加。
12月運営開始を目指して9月末時点でリフォーム中。
民泊の可能性
不動産賃貸と比べて民泊にはどんな魅力があるかを考えてみました。
・インバウンドの復活・円安などを背景に高い顧客単価が見込める。
・転貸なら初期コストを抑えられて撤退も容易。（誰も住まなくなった空き家を活用すれば更にコスト減）
・賃貸では客付けに困る物件が化ける可能性がある。
・都内なら都市部にアクセスしやすい立地・田舎なら海、川、山などの自然、観光地を楽しめるようにすることで色々な場所で運営できる可能性がある。
・投下資金の回収が早い。
都庁へ民泊相談
まずは民泊に出来るか相談に行きました。
持ち物は物件の広さがわかる間取り図など物件情報一式を持っていきました。
用途地域による制限
通常旅館業として運営する場合は商業地域などの用途地域に限定されますが、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく宿泊事業をする場合は用途地域の制限が緩和されます。その反面宿泊日数が180日に制限されるようです。(起算日4月1日)
ただし、宿泊日数が１ヶ月以上で賃貸借契約を結べば宿泊日数にカウントされないとのことで、やりようによっては1年間フル稼働させることが可能とのことでした。そこらへん積極的に案内してもらえたのは意外です。
建築基準による必要設備などを確認して民泊にできるか・必要な手続き等アドバイスいただきました。
消防法に関するものも概要説明はいただきましたが、最終的には消防署で確認してくださいとのことです。
提出書類が多い
賃貸借契約書・民泊として使用することをオーナーに承諾してもらっている旨の書類、近隣への説明報告書、消防署へ相談に行った報告書などなど合計十数種類必要なため、書類を揃えるのがなかなか面倒です。
東京の申請書類一覧はこちらで見れます。
宿泊管理事業者になることの勧め
民泊（宿泊事業）を行うためには宿泊管理事業者に管理を一部または全部委託しなければなりません。（一部委託は正確には一旦全部を委託して、自分で行うものは宿泊管理事業者から再委託される）
大手の管理事業者にお願いすると売上の20〜30%ほどのコストがかかるので、なかなか重たそうです。
宅建所有または自主管理大家3年と10万円程度の登録費用（管轄は国土交通省）があれば宿泊管理事業者になれるため、自分で取ってしまうことを勧められました。
どうするか悩ましいところではありましたが、最終的にどうしたかというと宿泊管理事業登録している事業者一覧から自主管理したい民泊オーナー向けの管理事業者を探しました。
ほぼ再委託になるため宿泊管理は自分でやることになりますが、初期費用1万円と月額1000円程度なので、コストはかなり安くできるのではないかと思います。
また、初めての民泊であれば事業の全体を一通り経験できる良い機会だと思いますので、個人的にはおすすめです。
管轄が国土交通省ですので、国土交通省のページに登録事業者一覧が確認できます。
消防署へ相談
最寄りの消防署を予約して必要な消防設備と設置場所を確認しに行きました。
予約は平日のみで１週先くらいまで埋まってるので、急ぎの方はお早めに。
マンションなどは規模によってスプリンクラー等大掛かりな設備が必要になるようなので注意が必要だそうです。
戸建の場合はそれほど多くなくて、今回は以下３点が必要な設備です。
自動火災報知器
普通の火災報知器と違ってどこかで火災を検知した際は全ての報知器が連動して警報を鳴らすものである必要があるようです。
300㎡未満の住宅は特定小規模施設用自動火災報知設備という電池式のもので良く、ほとんどの民泊はこの範囲内に収まるかと思います。ただし、各部屋と階段の上に設置が必要とのことで4DKでは7個くらい必要になりました。
また、報知器の種類もいろいろとありまして、連動式の場合は１台を親機・そのほかを子機とする必要があります。検知方式もほぼ煙式のもので良いですが、キッチンは誤作動防止の点から定温式を勧められました。
誘導灯
商業施設ではお馴染み緑色の非常口案内です。電源供給が切れてから内部充電池で一定時間点灯する必要があるようです。玄関と2階階段付近に案内が必要でここはブレーカーから電源を持ってこないといけないので、ここは工事が必要になります。緑色のプレートは別売りになっているので、買い忘れるとただの電灯になります。サイズも複数あるのでご注意を。
消火器
各階に必要でどの位置からでも一定の距離（例えば15m）以内に到達できる位置に設置が必要でした。2階建ての戸建だと2つ必要でした。
火災報知器がそこそこの価格なので、物件規模が大きいとなかなかの値段になりそうです。私の調べ（通称：俺調べ）によると工事費用が安くても十数万はかかるとのことです。（物件サイズによる。）
自分でやりたいところですが、電気工事士と消防設備士甲種4類が必要です。
一応勉強してますが、たぶん間に合いません…
書類が施工前、施工開始、設置完了の用紙を各設備ごとに提出する必要がります。面倒くさ！
設備カタログと工事業者一覧をもらって、（民泊申請に必要な）記録用紙に指導内容（ほぼ書き写し）とハンコを貰って終了です。
事業の現状
某鳩子民泊セミナーに参加して、既に物件探しまたは運営している方達から現状について教えていただきましので、こちらも書き残しておきます。
既にプレーヤーが増えつつあり、良い物件はすぐ無くなる
特に都市部では顕著のようです。賃料も上昇するので、苦戦を強いられそうです。
また、主要駅付近はホテルとも競合するので、主要駅へのアクセスがよい沿線を中心に探しているという方もいらっしゃいました。
オーナーから民泊の許可を取るのが難しい
民泊をやろうと思ったら、民泊不可の物件だったということも意外に多いようです。契約前に民泊可能かどうか相談に行くのは必須になりますが、その間に取られてしまう可能性もあるため、なかなか難しいところです。
素早く判断する方法ですが、民泊施設一覧から運営しているマンションを探すと既に実績があるので、確認しなくても民泊ができることがわかるそうです。頭いい。
ただし、同一マンションで民泊件数が増えるとさらに大きな消防設備が必要になったりするので、そこは注意が必要なようです。
家賃は高め
大家側からすると短期で解約になる可能性や普通に賃貸に出すよりも破損・汚損等のリスクが高くなることから賃料が高くなる傾向のようです。
民泊可能物件を取り扱うサイトもやや高めの賃料らしい。
いくつか列挙しましたが、特に良い物件を見つける事が難しいように感じます。不動産賃貸と一緒かも。
そのほかにも別荘を民泊にしてみた方や不動産賃貸で戸建てを数十件持ってるけれど、民泊にしてみようという方がいらっしゃいました。
やり方がいろいろあって楽しそうです。
運営に関すること
運営において難所になりそうなところは少なそうですが、人手が必要なところに苦労しそうです。具体的には以下の２点
・清掃
・トラブル対応
顧客満足度の要素として、レスポンスの速さと物件の清潔感が大きいようです。
近くに住んでいて自分でこなせれば良いのですが、遠いと行くのが大変ですし、清掃の品質が悪いとクレームになる可能性が高いため、注意が必要のようです。
また、民泊のルールとして一定時間(概ね30分)以内に現場へ駆けつけられる体制を整えなければなりません。
自分が近くにいない時などは代理で対応できるようにしておかなければならないのはなかなか難しそうです。ただ、トラブルのほとんどはチェックイン当日に発生するようなので、その日だけいつでも対応できるようにしておけばほとんどのトラブルはカバーできるようです。
こういった事情を考えると宿泊管理事業者に任せる方が良いのかもしれないと思いましたが、管理代行は売上の30%ほどかかるので重たいし、大規模な管理代行業者は抱えてる物件数が多く、各物件状況を把握できないので結局民泊オーナーの方に連絡が来るため、費用対効果がよくないらしい。
やはり自分でできるようにするのが現実的だと思ってます。
私の民泊計画
さて、ここからは私の物件の紹介です。
建物スペック
東京23区外 駅徒歩20分
築50年超 戸建て
鉄骨造2階建
延床面積90㎡（内宿泊部分60㎡）
駐車場１台
ターゲット
近隣に大学など外国人留学生が多いエリアなので留学生の家族、友達もしくは大学の学会等で来日する外国人をターゲットにする予定です。
近隣観光地も多くはないですが、積極的にPRしていきたいと思います。
インテリアの設定
設置する家具などは数万円払ってインテリアコーディネーターにお願いする方が断然いいとのことです。ただ、民泊が得意なコーディネーターさんが見つからなかったため、IKEAが5000円で提供するインテリアコーディネートを依頼しました。
インテリア以外にも壁・床の提案もやってくれたのでありがたかったです。
ただ、部屋数が多めで図々しく壁床のデザインまで依頼したため手が回らなそうな感じでした。ワンルームくらいの部屋をデザインしてもらうのが良いかもしれません。
物件の強み
物件の優位性について考えました。
・近隣観光地へのアクセス
・広い宿泊スペース、庭・駐車場付き
・自宅で料理ができる
・多人数宿泊できて1人あたり単価が安い
この辺りを売りにしたいと思います。
終わりに
最後までお読みいただきありがとうございました。
立ち上げの作業で忙しく、急ぎ足で書いてしまいましたが、役に立つ情報があったら幸いです。
初めての試みのため、理解が不足していることも多いかと思いますが、空き時間に随時情報を更新したいかと思います。
今のところ12月に運営開始を目指してます。
乞うご期待！
参考資料
民泊1年生の教科書 ぽんこつ鳩子さん
高収益民泊の教科書 水田佳苗さん
Stand FM 長坂創太の民泊開業、民泊運営に役立つチャンネル
youtube 民泊清掃R社長
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