「新築ワンルームマンション投資は絶対負ける」が嘘な理由。
こんにちは。不動産投資110番のnoteをご覧頂き、
誠にありがとうございます。
本noteでは、
・ワンルームマンション投資について
・ワンルームマンション投資で失敗しないためには
・ワンルームマンション投資業界の裏側
・ワンルームマンション会社の真実
など、ワンルームマンション投資について発信しております。
1,はじめに
ワンルームマンション投資の中でも、新築は危険だという情報も多い中で、私は、以前の投稿でも新築中古関係なく、その提案次第であり、新築だから、中古だからというのではないと伝えてきました。
私的には、より再現性、安定性を選ぶのであれば新築の方が強いと思います。
新築においても当然、危険なもの、パフォーマンスの高いものがあります。
そのため、今回は新築ワンルームマンションの正しい知識をお届けしていこうと思います。
間違った情報配信の影響で、新築ワンルームマンションを購入したら絶対負けると思っている方もこの動画を見ていただいて、全くそんなことはないんだと感じてもらえたら嬉しいです。
2,「新築ワンルームマンション投資は絶対負ける」が嘘な理由。
では早速、「新築ワンルームマンション投資が絶対負ける」と言われている、3つの理由を一つずつ正しく解説していきます。
2-1 「新築はサブリース契約で提案されるから」
新築は、サブリースで提案されやすいというのは事実です。
ただし、サブリース＝負けるというのは間違いです。
巷でサブリース＝悪、危険という発信をしていっているインフルエンサーや中古業者が多くいますが、実際のところは良心的なサブリースと危険なサブリースの両方あるのが事実です。
結論、サブリース契約を結んだとしても、以下のような賃貸管理内容であれば、特別サブリースが理由で負けることはありません。
サブリース契約をを解約して売却。または、解約して集金代行契約に切り替えることができる。
→サブリースを解約できないと、売却時の売却価格が低くなります。
手数料が10%以下
→10%が相場になります。ただし、サブリース手数料が無料な業者しは注意。（詐欺業者の可能性あり。）
サブリース会社が中々賃料を下げない。
→某A社という管理会社が一棟丸ごとサブリースしている物件によくある傾向。（立地がいい物件しかしない）
以上のようなサブリース契約内容であれば、サブリースを理由に負けることはありません。
よって、サブリースだから負けるというというのは嘘になります。
2-2 「マイナス収支だからダメ」
マイナス収支がダメと思っている方は、恐らく一棟アパートなどとワンルームマンションを同じように考えている方々だと思います。
以前投稿したnoteにも記載しましたが、ワンルームマンション投資はインカムゲインを目的としておらず、キャピタルゲインを目的とした投資法が一番リスクを抑えて、利益を得ることができるのです。
インカムゲインが欲しい人は一棟をやればいいと思います。ただし、サラリーマンでどのくらいの人々が一棟を購入できる属性なのかということです。
私も一棟を購入できる属性の方は一棟をやった方がいいと思います。
ただ、その属性が少ないのでワンルームマンション投資をやるという結論に皆至るのです。
ワンルームマンション投資の中でも月々のキャッシュフローがプラスで回る物件ももちろんあります。
ただし、一棟と同じ考えでプラス収支を進めている人は、ワンルームマンション投資でプラス収支の物件のリスクがわかっていません。
ワンルームマンション投資において、
プラス収支＝利回りが高い物件
利回りが高い＝金融機関がリスクが大きいと判断している。
利回りが高い＝立地が悪いor築古である物件。
ということになります。
リスクを抑えて、安定的に残債を減らし、損益分岐点を早めるためには、マイナス収支で持つことが重要になっていきます。（※収支が悪すぎてもだめ）
詳しくは、過去の投稿をご覧ください。
2-3「買った瞬間価値が3割下がる」
これは、正直ひどすぎます…何を根拠に言っている分かりませんが完全な嘘です。
↑この動画の05:48の部分。
結論、ワンルームマンションの価格は収益還元法で決められているので、業者が金融機関から出された評価の満額で売るか、それより安く売るかの違いであります。
そのため、業者の利益が乗っかっているという考え方は間違いです。利益を削るか削らないかの違いです。
（もちろん、賃料を高く設定したら利幅は大きくなるかもしれませんが、そんなことをする物件に金融機関は100%評価付けしません。）
もちろん、新築を購入してすぐ売ると、同じ金額で売れるわけはなく、価値が下がるという言い方は正しいかもしれませんが、実際は0.5割ぐらいです。なのでこの0.5割が俗に言う「新築プレミアム」になっていると言うのが事実です。3割も下がるわけがありません。
4000万円の新築マンションをすぐ売却して、3割下がって2,800万円になると思いますか？笑
3,まとめ
このように間違った情報を広げている配信者は、バック商材を持っているか、本当にワンルームマンション投資について分かっていないかのどちらかです。
恐らく、このnoteで説明していることが、少数派になるのでいくら説明しても、多くの人に理解してもらえないかもしれませんが、多くの業者の話を聞いて、照らし合わせてみると、何が正解で何が間違いか気づくことができると思います。その正解を導く手助けの一つになれればいいなと思います。
4,不動産投資110番について
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