【ワンルームマンション投資】横浜・川崎って実際どうなの？
こんにちは。不動産投資110番のnoteをご覧頂き、
誠にありがとうございます。
本noteでは、
・ワンルームマンション投資について
・ワンルームマンション投資で失敗しないためには
・ワンルームマンション投資業界の裏側
・ワンルームマンション会社の真実
など、ワンルームマンション投資について発信しております。
1,はじめに
近年、都内での分譲が難しくなってきた市況の中で多くの業者が横浜・川崎エリアで提案をしています。一見、伸び代がありそうな立地ですが、実は落とし穴も多いです。 今回の動画を見ていただけると、ワンルームマンション投資において横浜・川崎エリアは実際にどうなのかを理解できると思いますので最後まで是非ご覧ください。
2,ワンルームマンション投資において、横浜・川崎って実際どうなのか？
2-1 「横浜・川崎の評価」
いきなり結論ですが、横浜、川崎エリアでワンルームマンション投資に取り組まない方がいいです。
ジャックスの銀行評価の例でいうと、ほとんどがDランクになっています。
横浜駅、川崎駅、桜木町駅、武蔵小杉駅はCランク評価となっております。
2-2 「理由」
それでは、なぜ横浜・川崎エリアでワンルームマンション投資に取り組まない方がいいのか、その理由をお伝えしていきます。
1, 横浜・川崎エリアを販売している会社で、相場通りの価格で販売できている会社がない。
新築・中古問わずに、ここ半年間で横浜・川崎エリアで相場価格で販売されている物件を1件も見たことがありません。
特に新築は、かなり割高になっております。
例を挙げると、4月頃に販売されていた、FJネクストの「ガーラ・クレスタ川崎」は、京急川崎駅まで10分の立地で、なんと20㎡の部屋で価格が3,340万円になっていました。表面利回りでは、3.7%になります。
2, 狭い部屋が多い
横浜・川崎エリアで取り組まない方が良い理由の2つ目が、狭い部屋が多いということです。
東京都内には、ワンルーム規制によって、品川区以外は25㎡以下の部屋は建てられないようになっていますが、横浜・川崎エリアには規制がありません。
不動産業者にとっては、一つの建物の中に多くの部屋を建てて売った方が利益が大きく、その影響で横浜・川崎エリアに建てられている部屋のほとんどが25㎡以下の部屋になっています。
また、部屋が狭いと、残債の減りが遅くなり、パフォーマンスが発揮しづらくなります。また、賃貸ニーズの部分でも、コロナウィルス以降広い部屋へのニーズが高まっているため、時代に逆行している状況になっています。
3, 銀行評価の伸びが都内に劣る
横浜・川崎エリアで取り組まない方が良い理由の3つ目が、銀行評価の伸びが都内に劣っているということです。
すでに、価格が高くなっている都内よりも、横浜・川崎エリアの方が伸び代がありそうに見える方もいると思います。
実際には、銀行評価は数ヶ月単位で上昇していっていますが、横浜・川崎エリアで上がっていっているのは、東急東横線の元住吉駅付近や、JR横浜駅、川崎駅ぐらいになります。
それ以外は、ほとんど上昇していません。
金融機関の評価が上昇していないということは、周辺の家賃相場が上がっていないということです。
家賃が上がらないとなると、下がる可能性の方が大きくなり、銀行評価も築年数が経つにつれて下がっていくので、価格の下落率が大きくなります。
ワンルームマンション投資においては、いかに家賃が下がりにくいエリアで選定するかが非常に重要になっていきますので、横浜・川崎エリアで取り組むことはオススメできません。
3,まとめ
今回は、ワンルームマンション投資において、横浜・川崎エリアって実際はどうなのかについてお伝えしていきました。
横浜・川崎エリアの全部がダメという話ではなく、途中で出てきた通り、全く弱くない横浜駅や川崎駅などで相場で購入できれば、全然戦えると思います。ただ、相場で販売している会社が現段階ではないということです。
玄人の方は、今後、横浜駅、川崎駅の築5年〜10年ぐらいの中古が多く市場に出てくると思いますので、そのような物件を相場、または割安で購入することを狙っていると思いますが、初心者の方は「都内よりも価格が安いから」などの理由で選ばずに、都内で安定的に取り組むことが大事だと思います。
4,不動産投資110番について
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