【ワンルームマンション投資】中古物件を購入する時の注意点3選
こんにちは。不動産投資110番のnoteをご覧頂き、
誠にありがとうございます。
本noteでは、
・ワンルームマンション投資について
・ワンルームマンション投資で失敗しないためには
・ワンルームマンション投資業界の裏側
・ワンルームマンション会社の真実
など、ワンルームマンション投資について発信しております。
1,はじめに
ワンルームマンション投資の良さとして、ある程度の判断基準を身につけることができれば、リスクをかなり抑えて取り組むことができる点が挙げられます。
今回は、その中でいつもお伝えしている、立地や築年数などの判断基準とは少し違う目線で中古物件、特に築年数が古めの物件に絞って、それらの物件を購入する際に注意すべきこと、やるべきことをお伝えしていきます。
今回の内容を自分の知識として身につけることができれば、さらにワンルームマンション投資において、リスクヘッジをすることができますので是非最後までご覧ください。
2,ワンルームマンション投資で中古物件を購入するときの注意点
2-1 「実際の物件を見に行く」
一つ目は、実際に購入を検討している物件は必ず現地まで見に行くべきであるということです。
実際に、不動産業者から提案を受ける際には、マイソクなどの資料を用いて、説明、シュミレーションを行うと思いますが、マイソクの情報だけでは分からない点があります。それは、物件の管理状況です。
これに関しては、写真だけでは分かりづらく、実際に物件を見に行って、マンション内の綺麗さであったり、郵便ボックスやエントランスなどを見て、しっかり管理がされているのかどうかを判断していく必要があります。
特に築古物件。
中には、築20年のマンションよりも、築30年のマンションの方が綺麗なんてことも結構あったりします。
マンションの管理状況は、入居者の募集であったり、空室期間に直結する部分なので必ず確認するようにしましょう。
2-2 「物件の過去家賃推移を確認する」
二つ目は、オーナーチェンジ物件の場合、現行の賃料が相場通りなのかということです。
もし、5年以上同じ人が入居していて家賃が変わっておらず、相場よりも安い賃料設定になっている場合は、空室になったときに賃料を上げることも可能ですし、逆に相場よりも高い家賃設定になっている場合は、次の空室で賃料が下がるケースもあります。
このような相場を確認するには、実際に地場の不動産に確認する方法がベストです。
2-3「重要事項調査報告書を確認する」
三つ目は、重要事項調査報告書を確認することです。
重要事項調査報告書とは、今後大規模修繕が行われるのか、修繕積立金がどのくらい貯まっているのかなど、マンションの管理状況が一目でわかるものになっています。
主に、重要事項調査報告書では、管理費・修繕積立金の改定予定を確認するようにしましょう。
投資用のワンルームマンションなどを購入する場合、 この管理費や修繕積立金の金額変更によっては、 毎月の収支計画が大きく変わってきます。
重要事項調査報告書は基本的に、営業マンの方から開示してくるケースは少ないです。
そのため、重要事項調査報告書をチェックしないで、売買契約で口頭だけで説明される方がほとんどです。
リスクヘッジするには、必ずチェックしておくようにしましょう。
3,まとめ
今回は、ワンルームマンション投資で中古物件を購入するときの注意点をお伝えしてきました。
この他にも細かな判断基準はありますが、今回お伝えした3つをより深く抑えることができれば、失敗するリスクをかなり省くことができると思います。
ワンルームマンション投資で失敗しないために、是非参考にされてみてください。
4,不動産投資110番について
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