#9　最強の資産価値とは

こんにちは、不動産コンサルタントのShimadaです。

資産価値が落ちないマンション、それはどんなマンションでしょうか。

設備が常に時代の最先端のマンション、管理が完璧なマンション、造りが立派なマンション・・・どれも敵わないのが「立地」です。

なぜ立地が最強の資産価値なのか、解説します。

建てた後に改良できないもの

例えばマンション内の設備などは交換や新設等で時代のトレンドに合わせたものを入れ、マンションのバリューアップを図ることはできます。

しかし当然のことながらマンションが建っている場所は変えられません。
立地だけは一生変わらない要素となるので資産価値に大きく影響するものになるのです。

街は駅を中心に発展していきます。
東京都においては多くの方が電車を利用します。
おのずと人の流れは駅が中心となり、駅周りの土地は価格が高くなっていく。

特に最近ですと山手線の新駅としてほぼ半世紀、49年ぶりに誕生した高輪ゲートウェイ。
この新駅の誕生によって駅周りの土地の価値が一気に上がっています。

マンション以外にも商業施設・ホテルを建てるにあたっても「どれだけ駅に近いか」で利用者も売上も大きく変わってきます。

駅にどれだけ近いか、これが不動産の価値を決める上によって誰もが評価がしやすい基準であり、不変なものである。

駅近のメリットとは？

駅近の物件に住むことのメリットはたくさんあります。
なにより生活の利便性、これにつきます。

・通学、出勤の朝の時間を有効に使える
　⇒ギリギリまで睡眠時間を取ることも可能ですし、余裕を持った朝の時間を過ごすことが出来る

・夜道を長く歩かなくて済む
　⇒特に女性の一人暮らしですと重要視するポイント。
　　駅からの家までの距離は近いに越したことがないですですよね。

デメリットを挙げるとすると、街の喧騒が気になるというところでしょう。
駅の周りにはお店も人の流れも多く、また幹線道路が通っていることも多いので車などの交通量も多いでしょう。

しっかり周りの環境も見ておくことが重要でしょう。

どこまでが駅近？

みなさんの感覚では駅徒歩何分までが駅近でしょうか。

感覚は人それぞれなので「徒歩3分圏内」とか「徒歩20分までは駅近」というように様々意見があると思います。

沢山のアンケートを見ましたが、駅近の定義とは10分圏内という意見が圧倒的に多く、みなさんも納得する分数ではないでしょうか。

こちらはいえらぶさんのアンケート調査結果。
一番のボリュームゾーンが10分以内で31.1%、次点で5分以内の25.0%といった結果に。

ちなみにアンケート全体の平均は8.2分になるとのことでした。

世間一般の認識では一桁分数の物件であれば駅近と言えるでしょう。

山手線内の駅近物件の希少性

不動産の資産価値は都心に近づけば近づくほど高くなります。
そして駅からの距離が近いほど価値も上がります。

よって山手線内側の駅徒歩1分物件が最も価値が高いものと言えます。
その希少性を検証していきましょう。

東京都の面積は2,188k㎡
内、山手線内側の面積は約63k㎡であり、全体の2.8%となります。

ここから駅徒歩1分の面積を求めていきますが、不動産の表記の決まりで徒歩1分は80ｍとなっております。

よって、山手線内側の駅に駅徒歩１分の面積を掛けることで全体の何パーセントを求め行きます。

駅徒歩1分の面積　80m×80m×3.14=20,096㎡
山手線内側の駅数114駅なので　114×20,096=2,290,944
山手線内側114駅徒歩1分圏内の面積は2.29k㎡と求められます。

東京都の面積に対してのパーセンテージを求めると
2.29k㎡÷2,188k㎡=0.001046

つまり東京都において山手線内側かつ徒歩1分の面積は約0.1%となります。

この数字からも分かる通り、駅徒歩1分の資産価値は非常に高いものになります。

駅近物件の供給数は？

山手線内の駅徒歩別に見たマンションの供給数はどのくらいあるのか。
2010年以降に供給された徒歩分数別の物件数を見ていきましょう。

上記のように特段供給が少ないのが駅徒歩1分物件。
全体の約7%のみです。

年によっては供給がない年もあり、その希少性が伺えます。

山手線の内側で徒歩5分圏内も非常に立地が良いですが、徒歩1分圏内はそれをしのぐ希少性があり、資産価値も高くなっていくということですね。

最近ですとメジャーセブンの記事でも紹介したように駅直結型のマンションも登場してきました。
※下記記事参照

駅直結型マンションは本当に数えるくらいしかないのでそれこそ貴重ですよね。

不動産投資においても、一番重視する点は立地と強調しております。
自分が賃貸の部屋を探すときもまず駅からの距離を重要視しますよね。
間取りや陽当たり、マンションの設備は同じ部屋はあっても立地だけは唯一無二のものになります。

ただでさえライバルが多い不動産投資。
その中で立地という強みを持っていれば安定的な収益を上げられることでしょう。

ではまた次回もよろしくお願いします😋

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