住宅ローン本審査結果のリアル
住宅ローンの仮・本審査のリアルを数値まるごとお伝えします
現在私がタイムリーに直面している住宅ローンについてです。リアルな数値を出していきます。正直銀行への申し込みや聞き取りは非常に手間です。「モゲチェック」というサイトを利用して、先ず比較してください。下記のようにエクセルでまとめましたが、私が検討していた物件では金利が0.1％低くなることで100万前後(金利がまったく変わらないことが前提)変わってきます。融資を受ける前にこういった表を作成しておくと、後に変動金利や修繕積立金が上がってもイメージし易くなります。
１．支払いシミュレーション
２．中古マンション購入時の住宅ローンで留意する点
１）社会的信用（職場、ローンや分割払いの有無や延滞）が重要
２）諸費用を準備しておくと住宅ローンの金利が低くなることがある
３）自分で銀行に申し込むより、マンション仲介業者の紹介の方が金利が低くなることもある
４）ネット銀行を含めた3つ以上の銀行を検討する（5つまで）
５）リフォームする人は、低金利のネット銀行では融資難しい
リフォーム済み中古マンションを選べばネット銀行でも検討可能
私が初めに住宅ローンを検討したのは、以下①～⑦の合計7つでした。リフォームの影響から、最終的に①～⑤の5つに絞られました。
一般的に無理のない借り入れ額としては年収の7倍前後、支払総額(修繕積立金や管理費や固定資産税も考慮)は手取りの30%と言われており、これを参考に私は4500万円を上限にしました。銀行によって年収に対する上限額が異なるため、各ホームページのシミュレーションを必ず行ってください。
私の住宅ローンの条件
１）中古マンションを購入
２）マンション価格：3780万円
諸費用 ：280万円
リフォーム資金：440万円
合計 ：4500万円を希望
３）最低金利で検討するため、団信はがん特約など他はつけない
４）変動金利一択
５）共働きですが、私（夫単独）のみでローンを組む
※事前審査時は4400万で申請したものもあり
以下が事前審査や各銀行ごとの条件や結果を比較してみました。
（銀行横に記載されてる金利は、2023年2月ホームページに記載されている変動金利）
３．銀行ごとの条件と事前審査結果の実際
①三菱UFJ銀行 0.475 %
住宅融資のタイミングとリフォーム融資のタイミングが違う
個人で申し込み、4400万円で事前審査承認(0.425%、本審査で確定予定)
本審査時はリフォーム料金が増えた為、100万円＋の4500万円で申請
※諸費用（大体マンション価格の10%）を準備しておくと更に金利が低く（0.345%）なるとのこと
→本審査結果では4500万円、金利は0.425%で承認、結果まで約1か月
②SBI新生銀行 0.320 %
店頭での申し込み×
個人で申し込み、4400万円で事前審査承認
本審査時はリフォーム料金が増えた為、100万円＋の4500万円で申請
2023年4月30日までに契約、9月30日までに融資実行が上記金利対象のキャンペーン
→本審査結果では4500万円、金利は0.32%で承認、結果まで約1か月
③りそな銀行 0.470 %
webや電話相談×、店頭での相談・申し込み
個人で申し込み、4500万（0.395%）で事前審査承認
(マンション価格3780万円、諸費用300万円、リフォーム資金420万円)
→本審査結果では4500万円、金利は0.3952%で承認、結果まで約1週間
④但馬銀行 0.595%
マンション仲介業者を通して申し込み
2022年12月に4600万（0.575%）で事前審査承認
(マンション価格3980万円、諸費用300万円、リフォーム資金320万円)
⑤三井住友銀行 0.475%
マンション仲介業者を通して申し込み
3780万の減額で返答あり
⑥住信SBIネット銀行(諸費用は〇、リフォームは借入日までに工事が完了)
⑦paypay銀行(諸費用は〇、リフォームは借入日までに工事が完了)
今回購入後にリフォームが必要でした。①～⑤は諸費用とリフォーム融資が可能な銀行です。金利が低い⑥⑦のネット銀行も相談しましたが、借入日までに工事が完了していれば融資可能とのことです。つまりリフォーム検討されている方は、上記ネット銀行では融資受けられません。ということで金利が低いことを重要視していた私は、金利が低いネット銀行を選択できませんでした。リフォーム済みの中古マンションであれば、⑥⑦のネット銀行でも融資は検討できたと思います。
先ず驚いたことにメガバンクにおいて、変動金利がホームページの記載よりも事前審査結果ではより低く承認されました。大半の方は、マンション購入時の仲介業者より紹介されて申請される方が多いと思います。メガバンクの担当者の方に言われましたが、個人で通すよりもマンション仲介業者を通した方が金利が低くなることもあるようです。しかしながら私の場合は、仲介業者を通して申し込んだ三井住友銀行では減額承認でしたが、個人で申し込んだ三菱UFJやりそな銀行は承認されました。しかも金利がかなり低くなりました。メガバンク内でも審査基準が大きく異なりそうです。マンション仲介業者の提携先は大半メガバンクのため、個人では金利が低いネット銀行は必ず調べて検討した方がいいと思います。
４．住宅ローン審査で後悔や聞いておけば良かった点
１）友人やマンション購入された人のマネープラン
２）住宅ローンについて実際の体験談
３）諸費用（マンション価格の10%）を貯めておくこと
４）Idecoで貯蓄していた為、いざという時に引き出せなかったこと
５）今後の家族構成（子供が増えるとマンションだと手狭になるため）
中古マンションを買うべく、マンション探しや住宅ローンについてかなり勉強しました。私が参考にしたYou tubeのリンクをご参照ください。私が説明せずとも、基本的な知識はこういった動画の方が分かり易いと思います。ただ。ここではこれらの知識をもとに実践した、リアルな実情をお伝えしました。
５．参考になる動画やホームページ
https://www.youtube.com/@ryogakucho
https://www.youtube.com/@terass_sumai_academy
https://www.youtube.com/@mogecheck-shiozawa
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