【中古マンション】買って大丈夫な築年数の限界と寿命

今回のテーマはこちらです。

【中古マンション】買って大丈夫な築年数の限界と寿命

私のところにはよく、

「築30年の物件って大丈夫なの？」
「築年数って何年まで大丈夫なの？」
「マンションは何年住めるの？」
「マンションって寿命はどれぐらいなの？」

という質問がきます。

多くの人は根拠もなしに、何となく「築浅の方が安心！」と思っているのではないでしょうか？

たしかに、普通に考えたら「新しければ新しいほど良い」と感じるところはあると思います。
あなたは「新築はとても高くて買えないけど、どうせ買うなら新しい方がいいわ！」と思いませんでしたか？

そして、住宅情報サイトで「築10年以内」で検索したところ、検索結果がゼロ。自分たちの買える物件がゼロ。なんて経験があるのではないでしょうか。

なぜなら、今は中古マンションの価格が新築同様に上がっているからです。
だから、なかなか買えないのです。

不動産の現場感では、築20年や築30年の物件を買っている方が結構多いのですが、築年数について正しい知識がないと「やっぱり築10年以内の物件が欲しい！」などと言って、出てこない物件をずっと待っているなんてことになってしまいます。

でも安心してください！
今回はマンションの築年数と寿命について、正しい知識をお伝えしていきます。

今回の記事の構成は、大きく分けて以下の2つです。

・「中古マンションを買って大丈夫な築年数」
・「中古マンションの寿命」

この2つについて、私が丁寧に説明していきます。

私のお客様は築20年や築30年の物件を買ってくれる方がほとんどです。
今回の記事を最後まで読むと、あなたはマンションの築年数と寿命について分からないことが一切なくなります。

１．築年数の限界とは？

「築30年って大丈夫？」と心配される方がいますが、結論から言うと中古マンションは築41年以内なら大丈夫です！
言い方を変えると、昭和57年以降（1982年以降）に建てられた建物であれば大丈夫です！

なぜならば、新耐震基準に適合しているからです。
新耐震基準についてはこれから説明します。

中古マンションを見定めるときには、築年数で考えるのは止めた方がいいです。

築年数ではなく、その中古マンションが「旧耐震基準」「新耐震基準」のどちらに適合しているかで見定めるようにしてください。

具体的に説明していきます。

あなたは旧耐震基準とか新耐震基準って聞いたことがないですよね？

難しくないので安心してください。
マンションというのは、建設された年代によって耐震基準が異なります。
耐震基準は2種類に分かれるのです。
それが「旧耐震基準」と「新耐震基準」です。
私は「耐震基準が異なる」と言っていますが、具体的な違いは何でしょうか。

それは、建物が耐えられる震度です。

旧耐震基準というのは、「震度5の地震が起きたときにも倒れませんよ」という設定になっています。
それに対して、新耐震基準というのは、「震度6～7の地震が起きても倒れませんよ」という設定になっているのです。

この旧耐震基準と新耐震基準は「年代によって変わる」と私は言いましたよね。
その年代の境は、一体いつなのでしょうか？

正解は、昭和57年です。

昭和57年より後に建てられた中古マンションというのは、すべて新耐震基準に適合しています。
逆に、昭和57年よりも前に建てられた中古マンションは、旧耐震基準にしか適合していません。
要は、国としては「昭和57年以降は、震度6～7の地震に耐えられる建物しか建てちゃダメだぞ！」と言っているわけです。

ちなみに弊社では、旧耐震基準の中古マンションはお客様に紹介しておりません。
お客様からお願いされたとしても、紹介するのを一切禁止しています。
なぜなら、購入後に何かあったとしても弊社では責任が取れないからです。

「でも、どうせ買うなら、できるだけ新しい方がいいわよね」と言いたくなる気持ちはよく分かります。

ですが事実として、新耐震基準に適合したマンションであれば、築年数がどれだけ経過していても構造上は全く問題ありません。

まとめますと、中古マンションというのは、旧耐震基準と新耐震基準に分かれます。
その境は、昭和57年です。
新耐震基準である昭和57年以降に建設されたマンションであれば、何も問題はありません。
あえて築年数でいうと、築41年以内であれば大丈夫！ということになります。
築年数の判断基準は「旧耐震基準か？」「新耐震基準か？」この2つだけで大丈夫なのです。
間違っても、何の根拠もない「築10年以内で探す！」なんて条件設定だけはしないでください。

２．マンションの寿命とは？

ここまでで「中古マンションを買って大丈夫な築年数」について理解してもらいました。
ここからは「中古マンションの寿命」について話をしていきます。

「マンションって何年住めるの？」
「マンションの寿命は？」
と思う方も多くいるので、それに回答していきます。

結論、マンションの寿命は気にしなくていいです！

なぜなら、あなたの寿命は、マンションの寿命より短いからです。
言い方を変えると、あなたが暮らすそのマンションの寿命というのは、あなたの寿命より長いからです。

ここからは想像をしながら聞いてください。

「あなたの寿命」と「マンションの寿命」
この2つを分けてそれぞれ考えていきましょう。

まず、あなたの寿命です。
分かりやすくするために、あなたが平均寿命まで生きると仮定しましょう。

現時点での日本人の平均寿命はどれぐらいでしょうか？
厚生労働省によると、男性81歳、女性87歳です。

では、あなたの残りの人生はあと何年ですか？
平均寿命からあなたの今の年齢を引いてみてください。

ちなみに私の場合、残りの人生は34年です。
私は、残り34年しか生きることができないのです。
人生って短いですよね。人生ってあっという間です。

あなたが30歳の男性だったら、残りの人生は「平均寿命81歳－30歳」で51年です。
あなたが40歳の男性だったら、残りの人生は「平均寿命81歳－40歳」で41年です。

ここまでで、あなたの残りの人生（寿命）が分かりましたよね。
これをまずは覚えておいてください。

続きまして、マンションの寿命を考えていきましょう。

あなたに質問です。
マンションは一言でいうと何ですか？

マンションは、コンクリートでできた箱です。

ちなみにですが、戸建ては木でできた箱です。

所詮、その程度のものです。

従いまして、マンションの寿命を考えるときには、コンクリートの寿命を考えればいいのです。
一般的に「コンクリートは100年持つ」と言われております。
なので、マンションは修繕を定期的にしっかりと行えば、100年は住むことができます。

「100年も本当に持つの？」と思われるかもしれませんが、神社や寺を想像してみてください。

神社や寺は、修復を定期的に繰り返して数百年以上持っているものが多いですよね。中には数千年以上持っているものもあります。
神社や寺のように木造建築で数百年持つのが当たり前なのですから、木造より丈夫なコンクリートでできた建物が100年持たないわけがありません。

ここまでで、「あなたの寿命」と「マンションの寿命」を理解できましたね。
私は冒頭で、「築何年のマンションなら買って大丈夫！」と言いましたか？

それは、築41年以内です。
なぜなら、新耐震基準に適合しているからです。

仮に、新耐震基準になったばかりの年に建てられた築40年の中古マンションを買ったとしましょう。
マンションの寿命が100年だとした場合、寿命が来るまで残り何年ですか？

答えは、「100年－40年＝60年」になりますよね。

では、この60年と「あなたの残りの寿命」を比べてみてください。きっと、あなたの寿命の方がマンションの寿命より短いのではないでしょうか。

このように「マンションの寿命＞あなたの寿命」なので、マンションの寿命なんて考えなくていいのです！
さらに付け加えるならば、「マンションの寿命は100年」と言っていますが、実際のところ100年以上は余裕で持ちます。

たまに、「マンションの法定耐用年数って47年って聞いたけど・・」と言ってくる方がいます。
覚えておいてください。
「法定耐用年数」と「マンションの寿命」というのは全くの別物です。

法定耐用年数は、「木造22年」「鉄骨鉄筋コンクリート47年」と設定されています。
これは事実です。
不動産を買ったときは、経費計上したり税金を払ったりしますよね？
減価償却費・固定資産税・相続税・・・、これらの金額を求める時に基準となる数字が必要なのです。
その基準となる数値が法定耐用年数です。
細かい説明は割愛しますが、ここでは「法定耐用年数」と「マンションの寿命」は全くの別物ということだけ理解しておいてください。

まとめますと、新耐震基準の中古マンションを買う場合、マンションの寿命は気にする必要がありません。
なぜなら、マンションの寿命よりあなたの寿命が先に来るからです。
そして今の時代、買ったマンションに「死ぬまで暮らす」ということはほとんどありません。
なぜなら、
・子供が成人を迎えたタイミング
・定年を迎えたタイミング
で買い替えたり住み替えたりする方がほとんどだからです。

３．管理と修繕がキモ！

ここまでで「買うべきマンションの築年数」が分かって、「マンションの寿命」も理解できました。
最後は、マンションの寿命を最も長くさせるために必要なことについて解説していきます。

あなたに質問です。
マンションの寿命を最も長くさせるために必要なものは何でしょうか？

それは、管理と修繕です。

マンションを100年持たせるのも持たせないのも、管理と修繕にかかっています。

マンションは、人間と同じところがあります。
それは、メンテナンスが大事だということです。
人間は頭を使わず、運動もせず、暴飲暴食を繰り返し、ストレスのある生活を毎日送っていると早めに死にますよね。
マンションにおいても同じです。
マンションにもストレスをかけないようにしないといけません。

あなたに質問です。
マンションって、何に弱いですか？

「地震」と思われるかもしれませんが、耐震基準に照らして建設されているので、問題はありません。

マンションが最も弱いのは「水」です。

水から守るために、定期的な修繕が必要なのです。

あなたは「大規模修繕工事」という言葉を聞いたことはありませんか？

修繕工事の中でも、次の2つを覚えておいてほしいです。

屋上防水工事

外壁塗装工事

屋上防水工事と外壁塗装工事は、水が建物に入らないようにするための工事です。

その工事の精度にもよりますが、だいたい15年に1回は行われております。あなたが中古マンションを買うときには「いつ修繕されたか？」をしっかりと確認するようにしてください。

マンション買うときには、重要事項説明書と売買契約書の2つにサインをします。

流れとしては、まず仲介業者が重要事項説明書で、物件の状況を全部説明してくれます。
そこに過去の修繕履歴が全部書いてあります。そこで把握することができます。

続きまして、管理です。

これが日本の管理会社トップ20です。

横軸は、管理戸数を表しています。
トップの東急コミュニティーは、約50万戸を管理しています。
大手が管理していると安心できますが、中には管理戸数で1万戸を切ってくるような聞いたこともない管理会社もあります。

こういうところは少し気をつけた方がいいです。
私は、「管理戸数が少ないところがダメだ」と言っている訳ではありません。ただ、管理の体制が整っていないことが多いです。

あなたへのアドバイスとしては、管理工数が1万戸以下の管理会社の場合、「マンションがしっかりと修繕されてきたか？」
「マンションの中がしっかりと清掃されているか？」
そこはしっかり見た方がいいと思います。

ここからは注意点です。

私はお客様に対して「中古マンションを買うときは、管理と修繕をしっかり確認しましょう！」とアドバイスしています。
ただ、勘違いしないで欲しいです。
私は、住宅購入の初期段階で管理や修繕を確認して欲しくて言っているのではありません。
なかには、こんな人がいるのです。
住宅を買おうと思い、いきなり住宅情報サイトで物件を見まくって、すぐに管理や修繕の状態を確認する人。
はっきり言いますが、これだけは止めて欲しいです。

中古マンションの管理の状態や修繕の履歴を確認するのは、後の方で構いません。

あなたは、住宅購入の正しい順序を分かっていますか？

住宅購入の正しい流れは、下図のとおりです。

これが、正しい流れです。
これ以外の順序は、全て間違っています。
だから、住宅を買おうと思って、いきなり住宅情報サイトを見るのは間違っているのです。
なぜならば、そもそも住宅ローンを借りられるかどうか分かっていませんよね？
もしかしたら借りられないかもしれません。
ですので、この順序通りに動いていって欲しいです。

まずやるべきは、資金計画の中で
「どこの銀行からいくら借りられるのか？」
「どこの銀行が自分にとってベストなのか？」
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