第７話　2分で読める　賃料9万円前後の物件が賃料13万円～15万円に劇的増収 （2021年、現在）築26年なのに満室経営の超人気物件から学ぶ　【資金の捻出方法③】

こんにちは
第７話に興味を示していただいてありがとうございます。

第3話の【絶対儲かる大家の心得】の２つ目

長期で住んでもらえるとどうなるか？

短期で退去になってしまったケースを思い浮かべながら読んでください。

長期で住んでもらえていると
退去していた場合に掛かっていたはずの費用が不要です。出ていくはずの費用が残ったわけですから、その分が 捻出できる事になります。

退去されていた場合に発生するであろう費用例
①原状回復費用
②グレードアップ費用
③仲介会社（管理会社）へ支払う手数料（広告料）
（※広告料：入居契約が決まった際の仲介会社または管理会社へ支払う手数料の事。
契約家賃の半月分、1ヶ月分、2か月分、3か月分など大家さんが自由に決定できる。
この手数料が仲介会社の直接の儲けにあたるので、頑張り度合いに影響が出る事も事実です）
（※さらにこれ以外に営業マンへの個人バックを設定している場合もありますね。会社に報告しない営業マンのお小遣いになる場合が多いので、やる気（頑張り度合い）が変わりそうですよね）
④無駄な空室家賃がゼロ

計算してみましょう。
例えば、第6話で例に出した　家賃10万円で貸せている物件が退去された場合
①原状回復費用　　例えば30万円
②グレードアップ費用　　例えば20万円
③仲介会社（管理会社）に支払う手数料（広告料）　
1ヶ月分でも10万円、2ヶ月分なら20万円の支出です。
④次の入居が決まるまでの空室期間に入っていたはずの家賃（空室家賃）
　よく言われる平均空室期間3カ月だとしても30万円
　　①＋②＋③＋④　＝９0万～１００万円　捻出できます。

支出が減らせたという事は、その分の収入があったという事と同じです。（※第５話参照）

　特に入ってくるはずの家賃が入らない状態の『空室家賃』ほど無駄な支出はないですよね。
これは家賃収入を垂れ流している状態です。その費用をグレードアップ費用に充てられたら、最新のシステムキッチンや最新のユニットバスに交換できているかもしれません。
本当にもったいない話です。

長期で住んでもらえるという事はこんなにメリットがあるという事です。

では、続けてもう一つ、第3話の【絶対儲かる大家の心得】の３つ目もいきましょう。

綺麗に丁寧に住んでもらえるとどうなるか？

①原状回復工事費用が減少
②退去時に原状回復費用負担でトラブルになりにくい
③大家さんも入居者さんもお互い気持ちいい状態でお引渡し完了

①は支出が減るので収入です。
たとえ、原状回復費用に入居者負担額があるとはいえ、国土交通省のガイドラインを参考にしてもらえればわかりますが、費用負担は経年劣化、償却年数などにより、入居者さんに全額負担させることのできる場合は少ないです。確実に大家さん負担が発生します。
だから、汚く、雑に住まれ、修繕箇所が多いより、綺麗に丁寧に住んでもらって修繕箇所が少ない方が、得なのです。

ここまで読んで頂いて、どうでしょうか？
安い家賃で、短期間で、汚く住まれてしまった場合のことを考えると
すごくもったいなくないですか？　すごく損をしていたと思いませんか？

次回、第8話で続きをお話しします。

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