「満室推進だより！」／はじまりの挨拶
はじめまして！
空室対策アドバイザーの石原です。
このたび、note「満室推進だより」をスタートしました！
これから不動産経営、特に空室対策についてシェアしたいこと、挑戦していることをお伝えしていきます。
そもそも「お前はだれやねん！」状態だと思うので、、、
初回は私の不動産投資の実績とこれからの想いをお伝えしますね。
不動産投資の実績紹介
2010年3月に1棟目の物件購入
築年数 築26年（当時）
構造 RC造（鉄筋コンクリート造）
間取り 1K × 9戸
購入価格 2,980万円
利回り 約12%
購入直後から続々退去され…なんと！3ヶ月後には空室率が約50%に！
正直めちゃくちゃ焦りましたが、気合いと根性と管理会社さんの全身全霊をかけた入居付けにより満室になりました！
2ヶ月後の2010年5月に戸建物件を購入
築年数 築28年（当時）
構造 木造
間取り 4DK × 1戸
購入価格 800万円
利回り 約9.8%
土地の評価額が900万円と高く資産性のある物件でした！
住宅ローンで購入しましたが、諸事情により元々の入居者様に継続して住んでいただく形となりました…
2011年5月 3棟目の物件購入
築年数 23年（当時）
構造 木造
間取り 1K × 8戸
購入価格 1,290万円
利回り 約18.1%
近くに日本経済大学があり学生向けの物件でした！
利回りは高いけれど、ローン借入期間が10年のため手残りがあまり多くない物件でした。
でも残債がすごいスピードで減っていったので良い物件だったな〜（感慨）
2013年2月 4棟目の物件購入
築年数 28年（当時）
構造 木造
間取り 1K × 6戸
購入価格 1,300万円
利回り 約15.5%
福岡大学近くの物件でこちらも学生向け物件…！
退去が出てもなかなか埋まらないので不動産会社から話を聞くと
近隣のマンション建設ラッシュが凄まじい(当時)とのこと…！
すぐに撤退に向けて動いた物件でした。
2014年12月 5棟目は新築アパート購入
築年数 0年（当時新築）
構造 木造
間取り 1LDK × 4戸、1DK × 4戸（計8戸）
購入価格 7,600万円
利回り 約6%
めちゃくちゃ細かな調査資料と独自ネットワークによる入居づけの強さ、何より10年間の家賃保証に惹かれ購入に踏み切りました！
10年の間に資金を貯めてもっと資産を増やしていこうという思惑があったのですが、根拠のない期待ほどモロくはかないものはないですね…
2015年 6棟目の物件購入
築年数 25年（当時）
構造 木造
間取り 3K × 8戸
購入価格 2,800万円
利回り 約14.6%
半分の4戸空きの状態で購入し、DIYの練習としてリフォームに勤しんでいました。最終的には業者にお願いしましたが…結構腕をみがけました（ふぃ〜）
元オーナーの住人から家賃値下げのクレームと滞納、生活保護者による8ヶ月の家賃滞納などあり、途中から空室が5戸となりましたが…
コンセプトとリフォームで満室にしました！
2016年1月 7棟目の物件購入
築年数 30年（当時）
構造 RC造（鉄筋コンクリート造）
間取り 1LDK × 1戸、1DK × 7戸、1K × 15戸（計23戸）
購入価格 9,800万円
利回り 約6.1%
23戸中6戸空きの状態で購入し、入退去を繰り返し現在も6室空き状態…
築古物件にもかかわらず利回りが低く赤字物件となりました。
投資総額はな、なんと2億6570万円！（おぉ〜）
すごそうに見えますが、資産じゃなくほぼ負債です。
その道の人が見れば無茶な投資をしてきたことが分かる内容ですね。
結局、赤字の立て直しができず2023年に自己破産。
資産は失いましたが、この経験を活かして人に役立つことがしたいと思い空室対策アドバイザーになりました！
私のように失敗する大家さんをなくしていきたい
最後の7棟目の物件は購入初期から全体の収支を大きく圧迫してしまいました。
”何か別に収支の柱を立てなくては！”と焦って色々手を出しましたが、手間と余計なお金だけかけてしまいました。
・DIY（機材購入）
・リフォーム系フランチャイズ
・リフォーム事業（営業活動）
・カーシェアリング事業
・リフォーム会社への転職（腕を磨くため）
・収益用のHP作成（そのためのコンサル費用）
・ネット物販（そのためのコンサル費用）
コンサルを受けるために収益物件の売却をしてお金を作ってまた使って…
みたいなこともしました。
冷静な判断ができていなかったですね。
自己破産するまでに取り組んできた数々の取り組みの中で、商売の基本的な考え方を学びました。
”お金を貰うとは、価値を届けてその対価としてお金を貰うこと”
当たり前や！と思うかもしれませんが本当にその考えが身についていると言い切れるでしょうか。
私はこの考え方にすごく衝撃を受けました。
不動産投資を始めたのは不労所得を得て楽がしたいという不純な動機がきっかけでした。
だから、どこまでいっても自分を幸せにすることしか見えていなかった…
そのことに気づけた貴重な機会でした。
自己破産を経て落ち着いて考える時間ができた時に改めてそのことを考えました。
価値を届けることができないとお金はもらえない、だから人の役に立てるようになることが人生の使命だと思うようになりました。
自分の経験を活かして人の役に立てることは何だろうと考えた時に、自分と同じような境遇の人をなくしていくことだ！と思いました。
成功大家さんではありませんが、10年ほどの経験の中で培ってきた収支の見方や空室対策の経験は役に立てると確信しています。
そして困ってる大家さんほど冷静に強い意志を持って寄り添える人が必要だと感じています。
私は私と同じように失敗してしまう大家さんをなくしていくために全力で役に立つと決心しました。
まだまだこれから人との実績を積み上げていくフェーズではありますが、誰よりも失敗した時の惨めさと苦労と大変さを知っているから、成功大家さんとは違った寄り添い方ができます。
最後に
最後までお読みいただきありがとうございました！
少しでもこの想いが伝われば光栄です。
今後はお役に立てる情報や考え方
そして、挑戦していることをお伝えしていきます！
挑戦について少しだけ紹介させてください。
自己破産という結果となりましたが、実のところ5棟目、7棟目の所有権はまだ私にあります。
どちらも、債務者側の希望価格に届かないため売れていないからです。
7棟目の北海道札幌市の小規模マンションにいたっては空室が23戸中6戸と多いため市場価値が一層低めになっています。
銀行からは7棟目の物件について「満室にできれば売却を検討する」と言っていただきました。
私の挑戦は一度諦めてしまった7棟目の物件を満室にして売却することです。
せっかくなので満室にしていく様子をお届けし参考にしていただこうと考えています！
良ければ、いいね！やコメントなどいただけると励みになります。
今後ともどうぞよろしくお願いいたします。
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