家を売る前に抑えるべき評価方法とは？
長年住んでいた住宅を住み替えなどの事情で売りに出したい時
・古い家だから売れるのだろうか
・いくらで売れるのだろうか
と不安になりますよね。
ここでは、築古の家を売りたい時に参考にしていただける考え方をお伝えします。
今回は評価方法の一つである積算価格についての計算を記載します。
ご注意！
市場価格は需要と供給のバランスです。評価額とは厳密に違います。
物件の状態や見せ方によって価値は変わるため、あくまで判断材料の一つとして参考にしてみてください。
積算価格とは？
土地と建物の価格をそれぞれの方法で計算し、合算した価格のことです。
譲渡所得税、相続税などの税務計算によく使われる評価方法です！
土地は経過年数に関係なく価格が決まりますが、建物は一般的には経過年数が経つほど価値が落ちていきます。
そのため、計算方法がそれぞれ違います。
土地の評価額を知る
国が毎年公表している土地の参考価格に次のものがあります。
・国土交通省が公表する公示価格
・国税局が公表している路線価
結論としては、”相続税路線価”ベースの価格〜”公示価格”ベースの価格帯を参考にすると良いです。
・国土交通省が公表する”公示価格”
直近の取引実績をもとに評価される土地の1㎡あたりの単価です。
実際の取引価格に近い値と見ることもできます。
・国税局が公表している”路線価”
不動産の相続税や固定資産税などの税額計算のベースに使われる土地の評価基準となります。
こちらも1㎡あたりの単価となります。
特に「相続税路線価」を参考にします。
相続税路線価は公示価格の80%を基準に決定されています。
不動産投資をする人が参考にする土地の価格は”相続税路線価”です。
なぜなら、銀行が不動産の担保評価をする際にベースとするのがこちらの評価額だからです。
投資家として銀行から融資が受けられるかどうかは不動産購入の肝となります…
例えば、あなたが所有する不動産の土地の広さが100㎡として、路線価10万円／㎡とすると
100㎡ × 10万円／㎡ ＝ 1,000万
土地の評価額は1,000万円（参考値）となります。
建物の評価額を知る
原価法という考えがあります。
再調達価格をベースとして建物の現在価格を求める評価方法です！
再調達価額とは同じ建物を建て直した時に、今だと建築費いくらになるのかを出したものです。
この価格から、築年数分を割り引いた価格が建物の現在価値となります。
つまり、（建物価値） = （再調達価額）×（築年数に応じた割引率）となります。
結論としては、再調達価額は12万円／㎡〜20万円／㎡の建築価額をベースに計算すると良いです。
再調達価額は建築価額（1平方メートルあたりの単価）× 床面積で計算できます。
木造だと2023年の建築価額は約20万円／㎡です。
※銀行が担保評価をする場合はおおよそ12〜15万円／㎡で設定される場合があるようです。
あなたの家が延べ床面積100㎡とすると、
20万円／㎡ × 100㎡ ＝ 2,000万円
再調達価額は2,000万円の価値（参考値）だと分かります。
ここから築年数に応じて減額しなければいけません。
減額の基準となるのは”法定耐用年数”です。
“法定耐用年数”とは建物の法律上の寿命だと思ってください。
木造の場合は法定耐用年数22年です。
あなたの家が築20年だとすると、法定耐用年数まで残り2年となるため
2年／耐用年数22年 ＝ 約0.091 が割引率となります。
例えば、先ほどの再調達価額2,000万円を築20年で割り引くと
2,000万円 × 0.091 = 約180万円 が現在の建物評価額の目安となります。
法定耐用年数を超えると建物の評価額はほぼ0と考えておきましょう。
市場価値が0円となるわけではありませんので、あくまで積算評価上と割り切りましょう。
土地と建物の価格を合算する
先ほどの計算で出た土地と建物を合算することで目安の評価額が計算できます。
今回の事例で見ると、
土地面積100㎡、路線価10万円／㎡の土地評価額は1,000万円
木造、築20年、床面積100㎡の住居用の建物評価額は約180万円
となるため、合わせて1,180万円が目安の評価額となります。
是非ご自身の不動産の目安を知る一つの手段として活用してみてください！
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