区分マンション投資(基礎編)

先に自己紹介しますと、私は都内に築浅区分マンションを2部屋持っています。

不動産投資全体で考えると
一棟アパートにはキャッシュフローで勝てませんし戸建てや築古にも利回りは負けます。

それでも都内の区分マンションをなぜ購入したのか
解説していきたいと思います。

都内築浅区分マンション投資は儲からない？

近年のブログや本の流行りはアパートや戸建てをDIYしたりする築古不動産投資がメインです。

何故かと言うと、区分マンション投資より圧倒的に利回りが高いorキャッシュフローも良(く見える)からです。

区分マンションの利回りを比較すると
さらに言えば、築浅・都内の区分マンションは他の不動産投資を比較してみると圧倒的に利回りが低いです。

良い物件に出会えても利回りは表面でも4%行けばいい方で
厳密に計算すると1%台も有り得ます。

ほかの不動産投資も検討されているからすると
なんじゃこりゃー🤣🤣🤣
と思う数値ではないでしょうか？？

私も最初は、投資対象から外しました。笑

でも、焦らずこの記事を最後まで読んでくださいね！
それでも他に負けていないカラクリがあります。

都内築浅区分マンション投資はどこにメリットがある？

利回りも低く、その影響でキャッシュフローも良くない(良くてトントン)。
そんな物件で儲けられるという話を聞くと、一瞬詐欺かな？と思ってしまうかもしれません。笑

しかし、それでも利点となるポイントがありますので丁寧に解説していきますね。

都内築浅区分マンションの強み
・空室になりにくい
・建物の価値が低下しにくい
・家賃が下がりにくい
・経費率が低い
・上記理由から生命保険の代わりとなりうる

1つずつ解説していきます。

都内の物件は空室になりにくい

「場所をきちんと選べば」という注釈はつきますが、都内の物件は空室率が低い傾向にあります。
さらに、最大の利点とも言えますが、年数が経過しても稼働率の落ちにくい傾向にもあります。

おおよその空室率は多く見ても2%程度のため
約4年に一度、1ヶ月の空室が出る計算になりますね。

立地さえ間違わなければ
入居者の退去連絡が来てから退去するまでに次の入居者が決まり、部屋の掃除等を考えても半月程度の空室で住むケースも多々あり
そのような物件の空室率は1%行くか行かないかぐらいになる可能性もあります。

空室の少なさは収入の安定性に直結しますので
急な収益悪化等のリスクが低くなると言えます。

都内の物件は物件価格が低下しにくい

これも同じく「場所をきちんと選べば」という注釈はつきますが、都内の物件は年数が経過しても価格が落ちにくい傾向にあります。

例えば大阪や名古屋で築10年くらいのワンルームマンションを2000万円位で購入したとします。
30年後の築40年くらいで物件の価値はいくらになると思いますか？

、、、

、、、

場所にもよりますが、今の相場だと500-1000万円程度になっています。
(それより低くなる可能性もあります)

私も調べて初めて知りましたが、思ったより下がるなぁという印象です。

しかし
同じく2000万円程度の区分マンションを
都内で場所を選んで購入した場合、今の相場では1000万円以上の価値が保たれる可能性が結構あります。

資産価値の減少が緩やかであることは、都内区分マンションの特徴と言えます。

都内の物件は家賃が下がりにくい

物件価格が他と比べて割高になる理由の1つでもありますが、都内の物件は家賃が下がりにくいです。

都内は今なお人口が増加しており
単身世帯も多いことから、ワンルームマンションの需要がかなりあります。

(今後人口増加が止まったとしても、立地の良い場所まで影響が出るのはだいぶ先だと考えられています。)

そのため、築が古くなろうと立地さえ良ければ住みたい人が多く居ます。

そうなると建物の築年数が増えても家賃の減少が抑えられます。

最近の物件価格は家賃を元に計算されていることもあり
前述の都内の物件価格が落ちにくいこととも繋がってきます。

逆に言うと、どのタイミングで購入しても割高に思えてしまうという側面もあります。

都内区分マンションの購入を検討した際
一見すると物件が割高という大きなデメリットを感じますが
見方を変えると空室率の低さ、家賃の高さ・持続性が優れているというメリットに変わります。

ここは気をつけておきたいポイントです。

都内の物件は経費率が低い

これは意外と盲点かもしれません。

都内の物件は家賃が高いですが、それに伴ってマンション管理の費用や修繕の積立金等が劇的に増えるわけでもなく
設備の更新費用が高くなるわけでもありません。
そのため、家賃収入とローン返済以外のお金の割合が小さくなります。

物件価格と家賃だけで計算した利回りを表面利回りと呼びますが
その利回りに含まれていないこの経費、意外と馬鹿になりません。

例えば月の収支が家賃5万円、ローン返済3.5万円、諸経費1万円の物件ですと
支出に占める諸経費の割合は約22%となりますが
家賃9.5万、ローン返済8万、諸経費1万の物件ですと
支出に占める諸経費の割合は約11%と半分になります。
つまり、都内の物件はローン返済に当てられる金額の割合が高くなるのです。

都内の物件は生命保険代わりになる？？

これも更に盲点ですが
都内の区分マンションは生命保険代わりになりえます。

簡単に言うと
団体信用生命保険というものに加入するため
マイホームと同じく、もし亡くなった場合はローンが全て無くなります。

ローンがゼロになった場合
すぐお金が欲しければ部屋を売ればいいですし
お金に余裕があれば、年金のように毎月の家賃収入が得られます。

どちらにも活用できる生命保険とも考えられるのです。

私は、結婚を気に生命保険に加入しましたが
不動産投資を始めるにあたって
この生命保険のロジックに気づき、生命保険を解約(払済)したという経緯もあります。

話が長くなりそうですので
この話は別の回で詳しく書こうと思います。

最後に

不動産投資とは
特に最初の頃は相手が不動産のプロ、不動産を売るプロという
かなりの強敵に軽装備で挑む難しい戦いです。笑
まずは、基礎的なところから勉強し、一つ一つ自分の判断基準を積み上げていきましょう！

今後、このnoteを読んでくださった方が不動産投資をしていく、勉強していく
はじめの一歩になれば幸いです

不明点や相談等あればTwitter等で気軽にお問い合わせください✊🌟
(ご意見等も頂けると幸いです)

Twitter:@gotch_30pf

この先はありませんが、
もし、このnoteにお金を払う価値がある！
と思われた方はモチベーションの為にお小遣いをいただけると泣いて喜びます。笑笑