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大手不動産仲介会社で売買営業を15年、I部上場不動産会社で投資用不動産仲介を2年経験後…

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大手不動産仲介会社で売買営業を15年、I部上場不動産会社で投資用不動産仲介を2年経験後、不動産コンサルタント会社を設立、現在に至る。 不動産業界内の常識で、疑問に思っている事を書いて行こうと思います。 不動産を購入する上で、参考にして頂ければ幸いです。

正直不動産屋のウラ話し8

今回は建売業者のお話しです。 建売業者とは読んで字の如く、家を建て販売する事を主な事業としている会社です。 全国展開していてる上場企業もあれば、年間数棟手がけるだけの小さな会社もありますが、事業内容は基本的に同じで、土地を仕入れて(購入して)、その上に建物を建築して、販売します。 不動産仲介会社にとっては、定期的に買主にも売主にもなってくれる優良顧客です。 営業マンはもちろんですが、仲介会社も建売業者とのお付き合いをとても大切にしています。 そんな関係の中でも、会社からの指

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    • 正直不動産屋のウラ話し7

      不動産投資の話しが続いたので、今回はリフォームに関するお話しです。 何年か前から、古いマンションを安く購入して、自分の好きな様にリフォームする事が流行っています。 間取りを変えられたり、自分のセンスに合った家造りが出来る等メリットがたくさんあります。 自分でもリフォームに積極的に参加すれば、さらに愛着も強くなりますし、お金の節約にもなります。 ここで大切になってくるのが、リフォーム会社選びです。 知り合いのリフォーム会社があれば良いのですが、そういう方はあまりいません。 大抵

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      • 正直不動産屋のウラ話し6

        前回からの続きです。 自己破産を口にした知り合いから話しを聞いたところ、カボチャの馬車(売主であり家賃保証している会社)から、「来月から保証していた家賃を1円たりとも送れない」と言う内容の通知が突然来たとの事でした。 さらに、満室だと報告を受けていたマンションは全室空室で、もう1棟は10%程度しか埋まってない事も判明したそうです。 遅かれ早かれこう言う事態になる事は分かっていましたが、私もこんなに早く来るとは予想外でした。 売主との契約はどうであれ、銀行から借入れしたのは本

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        • 正直不動産屋のウラ話し5

          今回も前回に続いて、不動産投資のお話しです。 日本の不動産の価値の算出方法は、主に積算方です。 土地の価値と建物の価値を合計します。 例えば、土地の大きさが50坪で、坪単価100万円とすと、50×100=5000万円。 建物の大きさが50坪で、築年数が10年だとすると(新築建築費が坪あたり50万円、耐久年数20年とする)、50×50×10/20=1250万円 土地建物の価値は、5000+1250=6250万円となります(数字は計算しやすくする為のもの)。 ほとんどがこの方法で

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        正直不動産屋のウラ話し8

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          正直不動産屋のウラ話し4

          今回は不動産投資のお話しです。 不動産投資の本はたくさん出ていますので、ここでは本には書けないような不動産屋の騙しのテクニックをいくつか紹介させて頂きます。 不動産投資は真剣に取り組めば、とてもおもしろい物です。 資産を増やせますし、給料以外の収入も得られ、うまくいけばそれまでにない豊かな人生が送れます。 但し、不動産会社(営業)に騙されなければの話しです。 不動産投資も投資ですから、リスクとリターンがありますが、営業はリターンを強調して、リスクの説明はあまりしません。 例

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          正直不動産屋のウラ話し4

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          正直不動産屋のウラ話し3

          不動産会社に行った事のある人はご存知だと思いますが、初めて来店すると氏名、住所、電話番号等アンケート用紙のような物に記入を依頼されます。 氏名や住所の他は予算、自己資金、探している種別(土地、戸建、マンション)、年収、勤務先、希望地域、家族構成、購入事由等です。 全て記入して貰える事はなかなか無いですが、会話をしながら営業が埋めていきます。 この情報を元にそのお客様に合った不動産を探していくのですが、私が勤務していた店舗では営業1人毎に、月に10人前後の新規のお客様が現れます

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          正直不動産屋のウラ話し3

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          正直不動産屋のウラ話し2

          不動産を売買する場合、重要事項説明書なる物を作成し、資格ある者が契約前にその不動産について説明する必要があります。 土地の地番や大きさから、どんな法律や条例で規制されてるか、電気やガス、上下水道はどうなっているか等、説明は多岐にわたります。 概ね1時間から1時間半くらいはかかります。 この重要事項説明はとても大切で、その書類を作成する為の調査が、更に大切になります。 法務局、役所、水道局等をまわり調査しますが、ここでも調査する者によって、売主様買主様双方に多大なご迷惑をおかけ

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          正直不動産屋のウラ話し2

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          正直不動産屋のウラ話し

          突然ですが、人生で最大の買物は？ と問われれば、ほとんどの人がマイホーム(不動産)と答えるでしょう。 その人生最大の買物の重要なパートナーが、不動産仲介会社です。 情報だけならパソコンやスマホで集められますが、実際に購入となると不動産屋に行く必要が生じます。 不動産を購入するにあたり、避けては通れない不動産会社。 そんな不動産会社のウラ側のお話しをさせて頂きます。 一口に不動産会社と言っても、売買、賃貸、管理、開発等色々ありますが、ここでは売買仲介を中心に、進めていきたいと思

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          正直不動産屋のウラ話し

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