不動産は誰の名義にしておくのか【相続登記のときによくある質問を考える】

相続が起こってから、不動産の名義を変えるのに、司法書士として相続登記の代理人を日常的にしています。

ご相談に来られたときに、どうやって決めたらいいのかたずねられる方もよくおられます。私なりにいくつか考えるポイントを示します。なお、今回は、相続税のことは考慮せずに説明します。

自宅ならば、住む人の名義に

基本的には、住む人の名義をつけておくことをおすすめしています。

亡くなった夫名義の自宅を妻にするか、子にするかを考えるとき、手続費用のことだけを考えれば、若い世代である子名義にすることです。妻名義にすると、妻も亡くなったときに、もう一度相続登記の手続をすることになりますから、単純に一回分の手続費用を節約できるからです。

しかし、これにはうまくいかないところを見るので、あまりおすすめしていません。

子の名義にした途端、その自宅は子の所有物となります。しばらくして、所有者である子がその不動産を売りたいから、出ていってくれと言われて追い出される事例を見ます。最初は、母親に住み続けてもらうつもりでも、状況が変わったり、仲違いしてしまったりすると、権利をもっている子の方が立場が強くなるものです。

そのようなことを防ぐために、子世代の名義にしたいときは、同時に配偶者居住権を設定することも検討したいものです。

収益不動産ならば、ちょっと考える

賃貸しているアパートやマンション、駐車場として貸している土地などの収益不動産の場合には、家賃収入が発生するわけですから、誰がどこを引き継ぐのかということを運営や管理のこともふまえて、決めていただくことになります。

ただし、収益不動産では、認知症リスクには備えたいものです。認知症で判断能力が下がってくると、不動産の修繕ができなくなったり、入居者の交代に伴う契約ができなくなります。家賃が入金される銀行口座が凍結されてしまったら、賃貸経営を続けるにも困ってしまいます。

そのためには、相続をきっかけに次のことを考えて、家族信託や任意後見契約を利用して、資産凍結対策をしていただくことをおすすめします。

共有名義にはしない

特別な理由がない限りは、不動産を共有名義にするのはやめましょう。

共有名義にすると、一部のことを除いては、何をするにも共有者での協議が必要となります。また、兄弟姉妹で共有している不動産に相続が起これば、次の世代はいとこ同士で共有することになり、つながりの薄い人たちでの共有は、うまくいきません。また、一度共有名義にすれば、それをひとりの名義に戻すのに、余分な費用がかかります。

いよいよ、相続登記が義務となります。お亡くなりになったら、速やかに不動産の名義変更をすることになります。誰が後を継ぐのか、しっかり話し合いをしておくことや、遺言書を作成するなど、急に困ることないような備えがますます重要になります。