不動産株はもうダメか？

先日紹介したグッドコムアセットに関して、
昨日、業績予想の修正の発表がありました。

それを受けて、本日は大幅に下落しました。

グッドコムアセット

これを見て、不動産はもうダメなのかと思ってしまいそうです。

今回は、現状不動産市場は、どうなのか、
そして今後も不動産株は有望なのかについて書いていきます。

グッドコムアセットの下方修正の理由

まずグッドコムアセットに関しての下方修正に関しての要因は、
以下の通りとなります。

当社グループは、期初においては、
不動産流動化事業を推進することとしており、
想定どおり2023 年５月に株式会社グッドコムアセット投資顧問
（以下「投資顧問」といいます。）にて
当該事業の許認可を取得いたしました。
当該許認可取得により、新規事業として、
アセットマネジメント業務によるストックビジネスの拡大のため、
2023 年 10 月までに約 400 億円規模の私募ファンド組成に向け、
関係各所と調整を続けてまいりました。
また、当該私募ファンド組成においては、
23 棟1,190 戸の物件売却を見込んでおりました。
しかしながら、金融機関との交渉によって
ノンリコースローン等については目途がたったものの、
エクイティ投資においては、
ファンド規模が大きいこと及び
金利上昇局面等の投資環境の悪化等により、
2023 年 10 月末までに組成に至りませんでした。
そこで、2023 年 10 月までの売上計上を目指し、
2023 年９月末から、
以前より売却の打診があった
ホールセールでの機関投資家向け
１棟販売（バルク）に舵をきることといたしました。
当該機関投資家数社と条件交渉を行っておりましたが、
販売価格が折り合えなかったことから、
10 月までに 23 棟1,190 戸相当の売上計上ができず、
上記のとおり業績予想を修正いたします。

グッドコムアセット開示資料

一言で言うとグッドコムアセットの個社要因ということになります。

ですので、このことによって、不動産市場全体が
もうダメだと思う必要は無いとうことです。

では、今後も不動産市場は有望なのか、
それとも別のセクターに目線を移した方が良いのか
まずは現状の不動産市場を確認していきます。

不動産市場の現状把握

先日11月30日に発表された不動産関連の数値の確認です。

10月の全国新設住宅の着工数は71.8千戸で
前年同月比で-6.3%となり、
これで5ヶ月連続の減少となりました。

内訳は、
持ち家：-17.1%
賃貸：-1.0%
分譲住宅：-1.2%(マンションは+9.4%、戸建ては-8.8%)
となっていました。

さらに不動産価格指数を見ていきます。

国土交通省

国土交通省

全体的に見ると、上昇に陰りが見えてきたような数字になっています。

国土交通省

国土交通省

商業用は上昇の陰りはまだ見えていません。

以上の資料等から重要ポイントを整理していくと、

・首都圏分譲マンション市場
　建築費の高騰等で供給量は減少。
　ただ都心部での高額物件が平均価格を押し上げ。

・首都圏中古マンション市場
　成約戸数は前年並み。
　成約平均価格は上昇。

・分譲戸建市場
　新設住宅着工戸数は減少傾向。

・建築費
　鉄骨鉄筋コンクリート造は下落。
　木造は上昇。
　今後も堅調な建築需要に加え、人件費高騰等により
　建築費は高止まりの状況が続く見通し。

・資材価格
　鋼材は高水準で推移。
　木材価格は下落傾向。

・東京都心のオフィスビル賃貸市場
　平均空室率はやや上昇。
　平均賃料は下落。
　要因は大量供給が予定されている為。

・首都圏賃貸マンション市場
　平均募集賃料は上昇。
　都心部への人口回帰や分譲マンション価格高騰などにより、
　賃料、稼働率ともに緩やかな上昇傾向。

・首都圏物流施設賃貸市場
　空室率は上昇。
　募集賃料は下落しているものの、建築コスト高騰により高止まり。

・不動産ファンド市場
　市場規模拡大傾向。

・東京都のビジネスホテル市場
　平均客室稼働率は上昇。
　今後も需要増加が期待。

このような状況になっていることが分かりました。

以上のことから、今後の不動産株を注目していく上で、
取捨選択が非常に重要になってくることが分かります。

金利の今後の行方と不動産に与える影響

そして気になる金利に関してですが、
日銀の政策修正によって、日本の金利が上がれば、
不動産市場としてはネガティブです。

しかし、個人的には、日本の金利が上昇するのは
まだ先なのではないかと見ています。

まずは衆議院総選挙が当面ないことが予想されます。
現在岸田政権としては、支持率が過去最低になっており、
こんな時に選挙ができるわけがありません。

そうなると日銀としても、
円安是正の政策、すなわち金融緩和を辞め、
金融引き締めに移行することを
当面はしなくても良くなります。

またそもそも日本の長期金利は、
アメリカの金利に大きく影響します。

仮に今後日銀がYCCを修正ないしは撤廃したところで、
アメリカの金利が下がっていけば、
日本の長期金利も上昇しにくくなります。

現在アメリカは、早くて来年3月くらいには
利下げもあり得るのではないかという話も浮上してきています。

そうなると、遅かれ早かれ、アメリカの長期金利は
下げていく傾向が予想できます。

そうなると、日銀の政策修正云々ではなく、
日本の金利も下げていく傾向にならざるを得ないことが分かります。

以上のことから、不動産株を見ていく上で、
金利の上昇は気にしなくても良いという形になります。

そうなると円高にもなりにくく、
引き続き円安は長期化していくことが予想されます。

そうすると、外国人投資家は
引き続き円安によって
日本の不動産を買い続けていく傾向は変わらないと言えます。

結論

ですので、結論としては、
日本の中でも都心部、
あるいは投資目的で買われそうな不動産、
またホテル関連の不動産
これらに関係している不動産株を中心に見ていくと、
良いのではないかと考えています。

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