民法改正と不動産業(賃貸借）への影響 物件売買後の賃貸借関係

賃貸人、つまり不動産所有者が売買などで変更となった場合における「賃貸人の地位の移転」の規定が改正前民法にはありませんでした。

今回の民法改正にて、従来の判例理論を明確にして条文化しました。

一方で、不動産証券化の際に多用される不動産の元所有者に賃貸人の地位を留める所謂「セル＆リースバック取引」の処理方法についても明確化しました。

まずは条文を掲げておきます。

改正民法６０５条の２（不動産の賃貸人たる地位の移転）
前条、借地借家法（平成３年法律第90号）第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
２．前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。３．第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
４．第一項又は第二項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第六百八条の規定による費用の償還に係る債務及び第622条の２第一項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。

見るからにややこしそうで頭がくらくらしますね笑
順を追って見ていきましょう。

賃貸人の地位の移転（単純移転）

従来の判例通りの解釈が、改正民法605条の２第1項、第3項にて明確化されました。

賃貸人、賃借人それぞれの側の対抗要件（権利主張できるための要件）が以下の通り明確になりました。

賃貸人、賃借人がそれぞれ上記の対抗要件を備えた場合においては、賃貸人の地位は当然に新所有者に引き継がれることになると明確にしました。

なお、賃貸人間において、売買に当たって上記の対抗要件（所有権移転登記）を行えば賃借人の同意は不要です。

これは単純に理解しやすいですね。
ややこしいのは次の新設ルールです。

賃貸人の地位の移転（地位留保特約）

れは改正民法605条の２の2項で新設された全く新しいルールなので、条文を再掲しておきます。

改正民法６０５条の２の2項
２．前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。

この条文が新設された背景を説明します。

昨今、不動産証券化スキームで、不動産所有者が名義を信託銀行に譲渡し、信託受益権化し、その信託受益権の受益者を変更することにより、実質的な不動産オーナーの地位を新オーナーに移転する取引が盛んにおこなわれています。

例えば、一棟マンションでテナント（賃借人）が複数ある場合において、信託銀行が賃貸人とならずに、旧オーナーが賃貸人のままで賃貸人たる地位を留保させたいニーズがあります。信託銀行は形式上のオーナーだからです。

このような取引は「セル＆リースバック取引」と言われ、不動産売買契約と同時に、旧所有者を賃借人、新所有者を賃貸人として一棟まるごとの賃貸借契約（マスターリース）を締結する取引です。

そして、旧所有者と賃借人（エンドテナント）との関係は転貸借となるというサブリースを自動的に生成するという趣旨の取引となります。

この取引の利点は、旧所有者と賃借人（エンドテナント）との賃貸借関係を維持でき賃料回収の口座をいちいち移転させなくていいという利点があります。

ただし、旧来の民法では、このセル＆リースバック取引に際しては、賃借人（エンドテナント）の同意が必要との判例があったため、実務でも1件1件の賃借人（エンドテナント）から同意を取得する煩雑さがありました。

テナントが1～2件であればいのですが、住居用テナントのように100件に及ぶようなものもあります。この一つ一つから同意を取得していくのは大変です。

そこで、このような実務の要請を受けて、改正民法602条２の2項が新設されることになりました。

スキームの概要は次の通りです。

ステップ１：不動産売買契約時

この留保特約が認められる条件としては、次の２つをいずれも満たす必要があります。

①賃貸人たる地位を譲渡人（旧所有者）に留保する旨の合意をすること
②売買対象となる不動産について、譲受人（新所有者）が譲渡人（旧所有者）に賃貸する合意をすること。

という２つの合意を要件としました。

この要件を満たす場合においては、賃借人の同意なしに売主たる旧所有者に、エンドテナントに対しては賃貸人の地位を留保することができるとされました。

契約実務に当たって注意すべきは、①の留保合意書と②のマスターリースの合意書が両方必要なことです。

ステップ２：マスターリースの終了時

旧所有者（マスターリース賃借人）と新所有者（マスターリース賃貸人）との契約が終了すると、旧所有者（マスターリース賃借人）に留保されていたエンドテナントとの賃貸借関係は解消され、新所有者に賃貸人の地位が移転します。

つまり、上記の通常売買の賃貸借関係に戻ることになります。

途中リースバックの場合は？

上記の規定は、賃貸人の地位の移転、つまり売買があり所有権者が変更となった場合における処理方法です。

一方で、所有者が変わらず、サブリース業者が既存の賃貸借関係に途中から入る場合においては、個々の賃借人の同意が必要なことに注意が必要です。

ややこしいですね。
図で説明すると、余計にややこしく見てしまうのですが、考え方は至ってシンプルです。