マイホーム（中古住宅）をお得に購入するために （その２）

３. 住宅を購入すると決めたら

まずはおおよその予算を決めることから始めることにした。先に物件探しを実際に始めてもいいが、見学した物件が購入できそうなのか（購入しても将来困ることがないのか）判別できないと思うので、近々必要になる予算設定から着手すれば後戻りは少なくなる。

しかし、机上でいろいろ検討するよりも、まずは実際に住居の見学（内見）から始めるという選択肢もアリかと思う。人それぞれやりかたがあるので、自分が納得できるように進めればよい。

私が実際に感じたのは、「住宅を探し始めてから、実際に入居できるまでプロセスは単純ではないので、いろんな作業を並行して進める必要に迫られる」ということである。たとえば、購入したい物件を決めてから住宅ローンのことを考え始めたら、最も条件のよい銀行から融資を受けられないかもしれない。自分は本当に融資を受けることができそうなのか、住宅ローンにはどんな商品があるのか、どの金融機関が自分の希望と近いのか、リフォームをするなら工期は希望の入居日までに間に合うのか、など事前に調査しておかなければならない。

とはいいつつも、私は、実際のプロセスを進んだり戻ったりを繰り返し、時には並行作業をしながら、売買契約や決済、入居へと至ったので、完璧を求めすぎず、フレキシブルに対応するマインドが結局は大切になる。

予算について

購入是非の検討は、まず予算を決めることから着手すればいいと思うが、この時におすすめしたいのはライフプラン表（今後の人生でいつどれだけの費用が必要になるかを記載して資産がどのように推移するかを表現した表）を大まかでいいから自分で作成してみることである。

不動産屋や新築の住宅販売会社に行くと、ファイナンシャルプランナー(FP)と名乗る人を紹介され、彼らが無料でライフプラン作成すると提案される。自分で作った経験がない人は、つい彼らを頼りたくなるが、彼らは住宅販売会社から手数料をもらって仕事をしている。そうやって作成されたライフプランは当然のことながら、購入を推奨するような内容になっており、自身の年収や将来計画からみて楽観的なものであることが多々ある。（私は不動産屋から紹介されたFP、保険屋から紹介されたFP、FP協会HPでアクセスしたFPの合計３つを作成したが、住宅予算になんと約2000万円もの幅があった。）

そうやって提示された大きな購入可能金額というものを鵜呑みにして予算を設定するのは非常に危険である。何十年も先のことは予測できないが、それでも一度ライフプランを自身で試作してみて、ローンの返済に苦しむ可能性がどの程度ありそうなのかを把握しておいて損はない。正直面倒で時間もかかるが、これまで購入してきたあらゆるモノと比べても桁が違う買い物をしようとしている人が、高々数日の手間がかかるライフプラン作成を省略していいわけがない。

また、住宅ローンを利用して購入する人が多いと思うが、不動産仲介業者などから月々の返済額を提示されて、「その程度の返済で済むのか。今の家賃と比べてもはるかに安くて問題なさそう。もっと予算を上げていいかもしれない」などと思う人もいるが、そこにも注意は必要である。

不動産屋は我々に少しでも高い住宅を買ってもらいたいと思っているので、毎月の返済額が実際よりも低めの計画（楽観的な返済プラン）を示してくるものである。例えば、返済期間は35年、金利は変動金利で現在の超低金利が35年間一定のまま継続されると仮定、本来支払う必要がある管理費・修繕積立金や固定資産税が考慮されていない、といった具合である。

せっかく購入した住宅を泣く泣く手放すことがないよう、毎月の返済額にはある程度の余裕を持っておくことが大切である。たとえば、産休・育休に入って収入が大幅に減ること、子供の習い事や学費、事故や病気で働けなくなるリスク、投資をしている人は市場が暴落して価値が減ること、自然災害などで住宅の補修が必要になること、といった具合である。

＃＃私の場合は＃＃

何から着手したらいいかわからなかったので、関連する書籍を読み漁り、まずは予算を設定することにした。

そこで、将来的に必要になる費用をできるだけ反映したライフプランを作成した。しかし作成方法がわからなかったので、無料でライフプランを作成してくれる業者に頼んでたたき台となるものを作成してもらった。そのFPは保険の営業マンだったので、そのライフプランは鵜呑みにせずに、それに自ら手を加えることでカスタマイズしていったが、完成するまでに結局3週間程度費やしてしまった。細かいことが気になり、修正を繰り返しているうちに時間が経過したことを後悔しているが、その分完成度が高いものができたと思うし、住宅購入に限らず今後いろんな場面で活用できると思うので、作成してみてよかったと思っている。時間がない人は、ネットでも簡単に作成できるサイトを利用したり、FPへ依頼したりして、時間を節約すればいいと思うが、誰かの息がかかった業者には無料であっても依頼すべきではない。

予算については、最終的には、万一一定期間収入が途絶えることがあっても生活が困窮しないようにと、予算を5,500万円程度に設定した。

しかし、希望の立地で探すと、その予算で買える希望の物件ものがほとんどないことに気づいた。そこで過去の自分との約束には目をつぶり、予算を6,000万円程度にまで上げることとした。「何のためにライフプランを作成したのか」とも言われそうだが、予算を上げても毎月の返済に困窮せず、資産価値が目減りしにくい物件さえ選べば、いざというときに売却してそれを元手に新たな住まいを探して生活できると考えたからである。極端な例を挙げると、都心のタワマン最上階角部屋など資産価値が減りにくい物件であれば、毎月の返済が苦しくないのであれば、それを買ってしまってもいいのではないかという考えである。なぜなら、資産性の高い物件は売却さえすれば、購入時に近い価格で売れやすい傾向にあるから。

エリア・立地について

＃＃私の場合は＃＃

まずは、自然災害のリスクが高いところは避けることにした。具体的には、大きな河川の近く、地盤のゆるいエリア、崖の近くなど。

次に、通勤に便利なところ。会社の最寄り駅は東京駅（夫）と大崎駅（妻）なので、互いに１時間以内で通勤できるエリアとした。また、妻は座って通勤したいという希望があり、始発駅近くを対象とした。

そして何より、街を気にいること。街の雰囲気や生活環境の利便性を確認するため、実際に現地を散策した。具体的には、JR中央線（荻窪～武蔵小金井）、JR山手線（巣鴨、駒込）、都営浅草線（西馬込～中延）、都営大江戸線（光が丘～中井）、西武池袋線（石神井公園～東長崎）、東急大井町線（溝の口～等々力）、東急東横線（白楽～日吉）などである。

自宅の最寄りは横浜市営地下鉄沿線だったが、週末になると片道1時間～これらの街へ出向いて駅から市場にある物件の現地まで歩いて街並みを確かめた。これらを一通り回るのには１か月程度費やした。

最終的には、JR中央線の武蔵境の雰囲気が気に入った。駅周辺には商業施設が多く生活が便利そうで、道が広くて街路樹もきれいに整えられており、ゆとりのある雰囲気が気に入った。将来子供が生まれることも考慮して、妻の実家へも比較的アクセスがいい点もプラスに働いた。これよりも西に行くと通勤時間が増え、東に行くと物件価格が上がるので、両者のバランスをみて武蔵境周辺を候補とした。

エリアを武蔵境に限定したあとは、駅チカのマンションに拘った。そのほうが、築年数の経過に伴う資産価値の減少を抑えられると考えたため。たとえば、バス便はリーズナブルな価格が多いが、それは自分が売却するときにも当てはまるということ（安く買えるが、安くしか売れない）。

売却のことを考えなくとも、住んでいる期間の通勤や通学の利便性を考慮すると駅から近いことによる満足感は大きいと考えた。多くの人がネット検索で閾値に設定する駅徒歩10分以内という条件で私も物件を検索した。駅から近いと価格も高いが、それは売却するときにも比較的高値で売れることのひとつの証拠と考えた。

希望条件や譲れない条件を考える

昨今は不動産価格が上昇しており、多くのひとにとって予算内で満足いく物件を購入することは難しくなってきていると思う。なので、自分の中での優先順位を明らかにして、予算内に抑える必要がある。

＃＃私の場合は＃＃

譲れない条件

• JR中央線 武蔵境駅から徒歩１０分以内

• 所有権

• 2階以上

• 新耐震基準

• ハザードマップ上で危険ではないところ

上記以外は、可能な範囲で妥協してもよいと自分で言い聞かせ、できるだけ多くの物件の現地を確認することにした。

不動産屋について

中古住宅の取引をサポートしてくれる不動産仲介業（以下、不動産屋）というものは、物件の売買を仲介してその成功報酬として仲介手数料を得るのが仕事である。彼らはプロなので物件の目利き力はあるが、必ずしも買主にとって最適な物件を勧めてくれるわけではない。

彼らのビジネスは成功報酬なので、自身の労力は最小限に抑えて、何とか成約に持ち込むことが必要になる。なので、できるだけ紹介する物件を数は減らして、購入のメリットを誇張して積極的に我々に購入を勧めてくる。具体的には、

• 「この物件はすごい眺望がいい。駅からは離れているが、これほどの眺望はそのデメリットを打ち消す希少物件です。」

• 「1階で通行人の目線が気になるかもしれませんが、すぐに馴れるものです。それよりもこれだけ駅近なので、将来的に値上がりする可能性が高く、人気物件なので早く購入すべきです。」

• 「旧耐震で古い物件ですが、リフォームすれば新築のように生まれ変わります。築年数や構造よりも、このマンションの恵まれた生活利便性に注目すべきです」

• 「これまで3軒ほど見られてきましたし、その中で一番希望に近いこの物件の購入を考えてみませんか。今は物件の供給数が少ないので物件の奪い合い状態で、これもすぐに売れてしまいますよ」

• 「この物件は、今週末で私たちを含めて6組も見学予定があるようです（本当に6組の見学予約があるかは定かではない）。人気物件になると早い者勝ちなので、気に入ったのならいますぐに購入申込書を出しましょう」

• 「3週間にわたって物件を見てきました。ここで買う決断をしないと、あなたは一生買えませんよ。これまで見た物件の中から決断すべきです」

不動産屋は何とかして現地を見学させ、見学した物件の中から購入を勧めてくる。たとえ、こちらが購入の意思を示していなくても。不動産屋の気持ちもよく理解できる。彼らは本当に買ってくれるかわからない客に永遠に物件を紹介できるわけではない（紹介するだけでは一銭にもならない）。完全に理想的な100点満点の物件など存在しないことを客にわかってもらい、60点くらいの物件で妥協して契約してもらうしかない、と彼らは考えているのである。確かに一理あるが、十分な数の物件を調査して検討しないと、購入者が不利益を被る可能性は高くなる。目的が相反するところもあるが、不動産屋にいい物件を紹介してもらうように良好な関係性を構築するしかない。そのための注意点は後ほど紹介する。

住宅ローンについて

住宅を購入することを決めて、その費用を金融機関から借りる場合は、住宅ローンについて考える必要がある。住宅ローンの商品は千差万別で、金融機関も多数あり、その特徴はさまざまである。融資金額、借入期間、金利、手数料、その他の条件も考慮して自分に最適なものを見つける必要がある。どの住宅ローン商品を選ぶかによってトータルの費用に大きな影響を与える。書籍やネットで十分に調査することがお勧めである。

また、物件の調査や内見時期と並行して、複数の金融機関に住宅ローン事前審査（仮審査）を実施しておくことは必須である。不動産屋に行くと事前審査を進められるので、依頼してみればいい（不動産屋としても、われわれがローンの事前審査を通過する客か見極めようとしている）。自分の予算や希望物件の価格と比べて、融資される金額が妥当であるかということを事前に確認することは大切である。物件の売買契約が終わってから住宅ローン商品を探そうとしても自分にあった商品が見つかるとは限らない。

＃＃私の場合は＃＃

不動産屋に勧められたこともあり、物件の内見をし始めた当初から事前審査を行っていた。事前審査には自身の住所や勤務先、年収などの個人情報も提供しないといけないが、無料で行ってくれる。検討するエリアを変更したり、いろんな不動産屋と付き合いもあったりしたので、合計で20回以上も事前審査を行った。自分でもやりすぎな気もするが、どんな物件・価格であれば、自分はどんな融資を得られることができるのかを比較的精度よく推定できるのでいい機会だったと思っている。事前審査に必要な書類は一度準備しておくと他行でも他物件の審査でも再利用できるので、そこまで面倒ではない。事前審査はあくまでも仮の審査であり、物件の売買契約後に行う本審査と同じ評価が出るわけではないが、以下のことが分かった。

・地方銀行は金利が比較的高い。

• 大手都市銀行とネット銀行の金利が比較的低い。

• 地方銀行は金利が比較的高い。

• 同じ銀行であれば、支店による審査基準の違いはない。

• 事前審査では借入人の人物評価が中心で、物件自体の審査は行ってない金融機関が多い。

• 金融機関によって特徴が大きく異なり、変動金利が安い代わりに固定金利を高く設定している銀行がある（その逆もしかり）。

• 頭金を入れると融資条件が優遇されやすい。逆にリフォーム費用や諸費用まで融資してくれる銀行は限られており、その場合でも金利は高くなる。

• 転職後の勤続年数が短いので、みずほと一部のネット銀行からは満額の融資が難しかった。しかし、勤続6か月の段階でも多くの銀行から満額であった。

• 審査機関は通常2~3営業日程度らしいが、勤務先がベンチャー企業で勤続が短いこともあり1週間経過しても回答ないことが多かった。

• キャンペーンを実施している金融機関があり、タイミングが合えばキャッシュバックや金利引き下げなどの恩恵を受けられる。

• 大手不動産屋を経由して事前審査を申し込むと金利を優遇してくれる金融機関がある。

• 団体信用生命保険の内容についても金融機関によってさまざまで、これを含めると金融機関同士の比較は少し面倒になる。

• 事前審査の一部の情報は本審査でも利用されることがあり、本審査の期間を短縮することができる。

• 本審査の際には口座開設を求めるネット銀行があった。口座開設には時間がかかるのでネット銀行を本命とする場合は事前に開設しておいてもいいかもしれない。

• ネット銀行では、事前審査で通過しても本審査で承認されないケースがある。

また、頭金を数百万円は入れることを計画していた。購入した物件金額5500万円に対して500万円の頭金を入れた。低金利の時代なので、できるだけ多く借り入れをして、余裕資金で運用するほうがお得という意見もある。しかし、この頭金500万円による金利削減効果は無視できない。5500万円と5000万円とで35年支払う金利の差額を計算すれば、頭金500万円の利回りが計算できる。これを株式や投資信託などでコンスタントに上回ることは自分の力量では容易ではないと思った。一方で、頭金を入れることで３5年間の金利の削減金額は約束されている。低金利の時代であっても数%の頭金を入れる効果は一度試算してみるといいかもしれない。また、ローンの事務手数料や司法書士費用は借入金額と相関がある。わずかではあるが、頭金をいれることはこれらを削減することにもつながる。

また、年齢が比較的若いこともあり、団信は追加保障なしのプランにして、金利上乗せすることは避けた。

司法書士について

物件を購入すれば、一般的には所有者の情報を法務局で登記することになっている。自分で行うこともできるが、手間も時間もかかるので司法書士に頼むことが多い。ネット銀行から融資を受ける場合は、司法書士は銀行指定の方になることがあるが、それ以外は誰に頼んでもいい。司法書士に支払う費用は、登記にかかる諸費用と報酬の2種類で構成され、諸費用は誰に頼んでも同じ経費相当分だが、報酬部分は司法書士によって異なる。

なので、いろんな司法書士事務所から相見積もりをとることをお勧めする。馴れた彼らであれば間違える作業ではないので、複数社から見積もりをとって安いところに頼めばいい。

＃＃私の場合は＃＃

私の場合は、ネット銀行から融資を受けるので、銀行が指定する司法書士に頼まざるを得なかった。見積書を見ると、成果報酬額が高かったので、他の司法書士に問い合わせてみた。自分で探したり、不動産屋に紹介してもらったりして計4社から相見積もりをとると、やはりネット銀行指定の司法書士の成果報酬が明らかに高かった（平均よりも2万円以上高かった！）。そのことを指定の司法書士に伝えて2回ほど値下げ交渉をして何とか成果報酬を2万円ほど値下げしてもらった。

リフォーム業者について

中古住宅の場合、入居前にリフォームが必要になることがあるが、不動産屋が紹介する業者は高額になる傾向にあることがあるので注意が必要である。また、大手業者など広告をたくさん出しているところは高いので、できれば物件の近くにある地元に根付いたような業者に依頼するのがいいと思う。

大手はいろんな下請け業者を多く抱えた構造になっており人件費がかかる。一方、地元の小さな業者であれば、地域の評判を守るために丁寧な仕事を比較的安価で請け負ってくれることが多いと思っている。

＃＃私の場合は＃＃

水回り一式（風呂・トイレ・洗面所・キッチン）の交換と全室のクロス張替えを考えていた。しかし、半導体不足でトイレの納期が大幅に遅延していること、水回りの各リフォームは100万円単位でかかってくることから、泣く泣くクロス張替えと入居前クリーニングだけを行うことにした。

リフォームについては調整不足なことが多々あった。決済日以降はローンの支払いと賃貸住まいの家賃が2重で支払うことになるので、決済日後できるだけ早く新居に引越しできるよう、賃貸の管理会社に退去通知を出し、引越し業者も決めていた。

賃貸の退去日を早めに設定していしまったため、購入した物件のリフォーム可能期間は1週間ほどしかなく、それに対応してくれる業者は1社しか見当たらなかった。理想としていたのは、引渡し前の現況調査で複数のリフォーム業者を同席させて相見積もりをとることだったが、それは叶わなかった。工程的に1社に特命発注することになってしまったが、実際に依頼した業者の見積や対応が他よりもよかったので結果オーライだったが、競争心を煽らせてもっと安くすることもできたかもしれない。

業者を選ぶ際の注意点としては、代金の前払いは避けること（リフォーム業者は規模が小さいところも多く倒産によるリスクを避けるため）、業者の対応がスムーズで知識が豊富なこと、担当者が事務員ではなくリフォーム工事にも精通していること、などが挙げられる。できれば担当者と直接顔を合わせて実際に話をして、費用面も含めて考えてみるとよい。

また、リフォームをしてから入居したい場合は、いつまでにリフォーム業者を決めておくべきか事前に把握しておくことが重要である。リフォームする場合は、マンションの管理組合に事前通知してその了承をもらわないと着工できないマンションが多い。マンションによってはリフォームの可否を決議する管理組合理事会が1~2か月に1度しか開催されず、タイムリーにリフォーム工事が開始できないこともあるようである。私の場合は、管理組合がそこまでうるさくなく、理事会を開催せずとも申請するとすぐに許可された。しかし、当初は申請が必要であることすら知らず、後になってリフォーム承諾に時間を要してリフォームなしで入居せざるを得ないことを心配していた。

リフォームについては、工事自体にかかる日程だけでなく、工事の資機材の納期、申請と許可に必要な日数、リフォーム業者を呼んで現況調査できるタイミング、リフォーム工事費用の見積もり期間、現在の住まいの退去通知期限（賃貸の場合は約1か月前のことが多い）、引越し日など、様々な調整が必要になるので注意が必要である。