マンションを売る時に少しでも損をしないためのチェックポイント
本日の結論
大事なポイントは4つだけ！！！
マンションの直近3年以内の販売履歴を確認（相場を知る）
公的書類は代理人に頼まず自ら取得（経費削減）
修繕・改修工事を行った場合の書類は大切に保管（金額UP+税金対策）
マンションを購入した時の契約書は大切に保管（税金対策）
まずは相場を知る
マンションを販売しようとお考えになったら、まずは同じマンションが過去にいくらで販売されたのかという資料を集める事が重要です。
新築マンションなど例外を除いて、不動産業者に依頼すれば、過去にいくらで販売されたかなど情報を集める事が可能です。
不動産業者に依頼する事に不安がありましたら、suumoやアットホーム等の不動産ポータルサイトの中古マンションにてご自身のマンションをお探し頂き現時点でいくらで販売されているのかを確認するのも有効です。
但し、ポータルサイトで販売されているのは現在売りに出されている価格で
実際に取引が成立した「成約」価格ではないので、多少高めに設定されている事を予めご認識ください。
過去の事例と現在の販売状況などで相場を調べる際に気を付けて頂きたいのがお部屋の状態です。
過去の事例や販売の状況が、
不動産業者によってフルリフォームされた状態である
所有者自身が一部リフォームした状態である
所有者自身が住んでいたままの特にリフォームしていない状態である
上記どの状況であるのか。ご自身の状態と合わせてご確認されて下さい。
公的書類（特に「固定資産税評価証明書」）はご自身で取得
不動産業者に依頼し、マンションの買主が見つかった際に、売買契約に向けて準備を依頼されるのが公的書類です。
印鑑証明書や住民票など普段から取得する書類であれば抵抗なく準備が出来るかもしれません。我々不動産業者が代理取得を求められるのが、「固定資産税評価証明書」という書類になります。
固定資産の所有者や固定資産の評価額が記載された書類でマンションの契約時に必要になる書類です。
こちらは都税事務所や各市町村窓口で取得をする事が可能です。
普段あまり取得をされないため、委任状をお渡しして取得を依頼されるケースが多い書類です。不動産業者に代理で取得を依頼した場合に、人件費が掛かるという理由で「出張費」や「諸経費」の名目で10,000円から15,000円を請求されたりします。
簡単に取得できる書類ですので、ご自身で取得されることをお勧めします。
何をいつどうやって改修したかの記録が大切
ご自宅のマンションでキッチンやお風呂、トイレなどを改修された場合には
その工事をされた記録がマンション査定にプラスの要素をもたらします。
それは、新しく買った方が改修工事を行ったり交換をする必要がすぐにあるわけではないという事が明確に分かるためです。
問題は、行われた改修工事がいつ、どのような内容で行われたかという記録が明確に残されていることが重要になります。
改修工事を行う際の見積や請求書、領収証や、取り付けた新しい設備などの取扱説明書などは大切に保管するようにしてください。
なお、改修工事などで支払ったお金は下記で記載する「取得費」の一部として経費にもなるので税金対策としても有効です。
契約書が無いと買った金額が5％しか認められません
晴れてマンションを売却された際、最後に必要になるのが税金の手続きです。
購入した金額より売却した金額の方が高い場合には税金が掛かります。
売却されたマンションが、
ご自宅である事
居住の用として利用されていた場合である事
3年以上お住いのマンションを売却された場合である事
上記の状態で、売却された場合には利益が3,000万円以下であれば税金が免除される仕組みがあります。
この場合に出た利益の事を「譲渡所得」と呼びます。
＜譲渡所得の計算式＞
譲渡所得= 譲渡価格 －（ 取得費用 ＋ 譲渡費用）
上記の計算式で税金を計算する事になります。
取得費は、マンションを購入された際の契約書を利用してその数字を採用する事になります。
もしも契約書を紛失してしまっていると、マンションを購入した当時の金額を取得費として採用することが出来なくなってしまいます。
その場合は、新しく買ったマンションの購入金額の5％を取得費として良いというルールがありますので、その数値を採用する事になります。税金が掛かってしまう可能性が高まりますので契約書は大切に保管されて下さい。
不動産に関するご相談をしたい方は下記メールまでご連絡ください！
tokuma☆gpb.co.jp
(☆を@に変えてご連絡ください)
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