【マナシェア中目黒・三軒茶屋】シェアハウスのレシピ⑥『予算の立て方～マナシェアの場合』
前回はシェアハウスを作ろう！とした時の概算予算の立て方についてお伝えしました。
今回は実際に『マナシェア中目黒』の場合はどうだったのかについてお話していきたいと思います。（
マナシェア中目黒の場合
マナは当初自己資金30～50％、残りは銀行から融資を受けたいと考えていましたが、『マナシェア中目黒』の場合は結果的に全額自己資金となりました。
自分で予算計画や事業計画を立てていても、物件にアレコレ条件がついているので、なかなか自分の思い通りにはいきませんね。。（涙）
『マナシェア中目黒』は物件探しの師匠からのご紹介だったのですが、まさに以前お話したシェアハウスレシピ④「場所選び」のマナの条件に合致した物件で、マイソク（物件情報チラシ）を見たときから「ココいい～」という気持ちがムクムク湧いてきました。
マナシェア中目黒の物件を自分の場所選びの基準に照らし合わせると。。
①マナが実家から1時間以内で駆けつけられるエリア
➡ドアtoドアで約50分（OK！）
②自分が住みたいと思える街
➡目黒川のサクラ、おいしいお店もたくさんあり、目黒・中目黒エリアは
大好きな街（OK！）
③住人さんにとって安心・安全な場所
➡高級住宅街のど真ん中で、周りは由緒ありそうな大きな家がたくさん（OK！）
④最寄り駅から徒歩15分以内 or バス停から5分以内
➡目黒駅から徒歩15分、中目黒駅から徒歩17分、山手線なみに頻繁にでているバス停から徒歩3分（OK！）
1軒めのシェアから銀行借入れをする気満々だったのですが、中目黒物件はいきなりの「ローン不可」で、全額一括払いという条件がついていました。
そのため、高級住宅街ど真ん中にも関わらずかなり割安ではあったのですが、買い手が付きづらい物件でした。
市場平均価格より割安だった理由は全部で4つ↓
①現金一括払いでローン不可
➡手元にキャッシュがない人には買えない
②「所有権」ではなく、「借地権」
➡資産価値が薄い＆銀行担保になりにくい
③再建築不可
➡法律で古い建物を壊して新築することはできない場所とされている
④築年数が経っている
➡いわゆる築古物件で、リノベーションやメンテナンスにコストがかかる
不動産購入初心者としては、なかなかの難条件が並んでますよね～（笑）
でも、だからこそ割安な訳です。
都心の一等地で資産価値の高いキレイな物件なんて、ふつうのサラリーマンだったマナには到底買えません。
こうした難題をどうやって乗り越えられるか、自分の予算や計画の実現に致命的なリスクとならないか。。などをよくよく考えつつ、経験豊富な物件師匠に教えを乞い、最終的には「買う」とういう決断をしました。
「所有権」と「借地権」の違い
ここで②の所有権と借地権の違い、メリット・デメリットについてもうちょっと詳しく触れておきますね。
②は売るのは「借りる権利だけですよ～」ということです。
『所有権』は土地の権利が自分、『借地権』は土地の権利が自分ではなく地主さんにあります。自分が獲得できるのは土地を「借りる権利」のみということになります。
銀行への返済が滞った時、銀行は所有権であればすぐにその土地建物を差し押さえられますが、借地権だと借りている権利を差し押さえられるだけで、土地そのものを差し押さえることはできません。
売買には地主さんの許可も必要なため銀行にとっては売りづらく、銀行は担保物件とみなさない＝お金を貸してくれないことが多いのです。
とはいえ、悪いことばかりではありません。
所有権と借地権のメリデメ比較をしてみましょう。
◆所有権
＜メリット＞
・自分の所有＝資産になる
・銀行から借入れしやすい
・売買しやすい
・取得してしまえば、地代の支払いはない
＜デメリット＞
・取得価格が借地権より高い
・固定資産税・都市計画税などの税金が借地権に比べると高い
◆借地権
＜メリット＞
・取得価格が所有権より安い（東京の住宅地だと借地権割合は60～70％が多いです）
・固定資産税・都市計画税などの税金が所有権に比べると安い
＜デメリット＞
・「土地を借りている権利」なので、自分だけのものではない
・売買時に地主の許可が必要なので、自由に売れない
・毎月「地代」を地主に払い続けなければならない
マナの場合はメリデメとにらめっこして、最終的には下記の理由で借地権でもOKという判断をしました。
◆投資目的ではなく、できるだけ長くシェアハウスを事業として運営したい（短期売買の予定がないので、売りづらくてもOK）
◆子供がいないので、資産として残したいという気持ちがなかった
（資産にならなくても誰かが事業継承してくれたらOK)
◆所有権に比べ借地権の方が割安
（マナが銀行から借入れをせずに買うことができ、月々の地代の支払いを考慮しても納税額が低く維持コストも安く済む）
借地権よりも所有権の方が地主さんとのやりとりもなく、銀行ウケもいいのは事実ですが、手持ち資金があり、資産として遺したいor売買でキャピタルゲインを得たいというのでなければ、割安で購入できる借地権もオススメです。
☆次回はシェアハウスレシピは一旦お休みして、『マナシェアごはん会♪』についてお伝えしたいと思います。
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