Ｋ％って知っていますか？

幣事務所は、不動産に絡んだ
ご相談を中心に承っています。


ここ最近、相続や節税、
という視点を絡ませた
ご相談をお受けしましたが、
相談頂くみなさまに
共通しているのは
「部屋を貸す」ということが、
相談内容に絡んでいる点です。


そんな賃貸不動産を経営という
面から見るとき、
指標がいくつかあること、
あなたはご存じですか？


もし、簿記などを学ばれた方であれば、
「流動比率」などがあったのを
ご記憶の方もいるかもしれませんが、
それと同じようなイメージの
ものが、賃貸不動産にもある、
という話です。


私自身は、いわゆる経営指標
みたいな、理論っぽいことは、
あまり好きではありません。


なので、ご相談を承る時も、
カチっとした分析、みたいな
ことは、行っておりません。


とは言え、賃貸経営が安定する
物件を選んで取り組まなくては、
意味がありません。


その点で、意識している
ポイントが「2つ」あります。


それは、「金利差」と「Ｋ％」です。


「金利差」は、


「物件の実質利回り」と「融資金利」の差


のことです。


例えば、
賃料85,000円、管理費積立金12,000円の
部屋が、2,000万円の場合、実質利回りは、
（85,000-12,000）×12÷2,000万、
で4.38％になります。


この部屋を、金利2％で融資を受けて
購入した場合、その金利差は、

4.38％-2％＝2.38％


となり、金利というコストを払っても、
利益が積みあがることになります。


この金利差の場合、積みあがる利益には、
「見える利益」と「見えない利益」
に分かれます。


見える利益は、毎月のキャッシュフロー
と言われる、いわゆる手残り。
賃料から管理費積立金や元利の返済金を
払った後、手元に残る金額、
というイメージです。


見えない利益は、元本が返済されて、
あなたの資産として
殖えている分です。


例えば、毎月の返済金額が60,000円だとして、
その内訳として、
元本が40,000円、利息が20,000円だとしたら、
この見えない利益は、月に40,000円、
年間で480,000円というイメージです。


この金利差による、
見える利益と見えない利益を
長期にわたって得ていくのが、
不動産投資、大家業の
醍醐味のひとつだと
私は考えています。


次に、Ｋ％ですが、これは、
指標的な言葉を使えば、
「資金調達コスト」や「レバレッジ」が、
購入時において健全かどうかを
示してくれます。


計算の仕方としては、
元利金の年間返済額÷融資金額、です。


例えば、金利2％で2,000万円を35年で
融資を受ける場合。
毎月の返済金額は、66,252円になります。
年間にすると795,024円。
Ｋ％は、795,024円÷2,000万円＝3.97％


これと物件の利回りを比較して、


「物件の利回り＞Ｋ％」


であれば、健全というイメージです。


先程の金利差の所で例にあげた物件を
考えると、実質利回りは4.38％
でしたので、
上記の内容で融資を受けることが
できるのであれば、


4.38％＞3.97％


なので、健全である、
という考え方です。


もしこの融資を3％で受けることに
なるとすると、
毎月の返済金額は76,970円、
年間返済額は923,640円となり、
Ｋ％は、4.61％になり、
実質利回りを上回ってしまうので、
投資対象としては不適格、
というイメージです。


実際に、毎月のお金の流れである
キャッシュフローを考えても、
マイナスになってしまいます。


また、同じ2％で借りることができても、
期間が35年ではなく、25年だとすると、
毎月の返済金額は84,770円、
年間返済額は1,017,240円となり、
Ｋ％は、5.08％となるので、
これも不適格、というイメージです。


節税などを意識して、
あえてマイナスでも良いという場合は、
違った考え方になります。


また、１部屋だけで見た時は、
「物件の利回り＜Ｋ％」だとしても、
他に保有する部屋も含めて、
全体で「物件の利回り＞Ｋ％」で
あれば、良いという判断も
ありかな、とも思います。


いずれにしても、全体的に見て、
賃貸経営という視点で見た場合、
お金の調達コストである
Ｋ％を上回る実質利回りを意識する
ことは、大切だと考えています。


このＫ％を考えると
見えてくることは、
お金を借りる場合、
経営の視点では、
「低い金利で長く借りる」が
有利だということです。


お金は、借りた後に、
期間を短くすることはできますが、
期間を長くすることは、
原則できません。


金利も、交渉などで後から下げたり
することも可能性としては
ありますが、最初から低めに
借りられるのであれば、それに
越したことはありません。


あなたが、融資を活用しながら、
賃貸用不動産を検討される場合、
「金利差」と「Ｋ％」という視点は、
意識してみるのが良いのではないか、
と私は考えています。