事業用物件に、興味ありますか？

先日、インボイス制度の勉強会の
講師役をさせて頂きました。


お伝えする内容を考える中で、
消費税って、うまくできている
仕組みだな、と改めて感じました。


先日の勉強会の中では
触れなかったのですが、
不動産投資、大家業と消費税の関連に
関しても、再度考えたりしました。


そこで思い至ったのが、今日のテーマ、
「事業用物件」です。


不動産投資、大家業というと、
多くの方が思い描くのは、
「居住用」つまり、住まいとしての空間を
提供することではないかな、と思います。


人間が生きていくには「衣食住」が
必要と言われるように、
その一端を担う「住空間の提供」は
ニーズが幅広いです。


また、コロナ禍などでも影響を
受けることはあまりなく、
安定した賃料収入を得ることができた、
という声も良く耳にしています。


私自身も、現状は「居住用」の部屋のみ
保有していますが、
おかげさまで、
過去はリーマンショック、
近年であればコロナ禍にあっても、
安定収入を継続できていて、
本当にありがたい存在だな、
と感じています。


このような「居住用」ではない
物件、部屋というのが、
先程伝えた「事業用」という括りに
入ってきます。


「事務所」や「店舗」として
お貸しする場合、
というイメージです。


あなたは、
事業用の賃貸物件に
興味はありますか？


不動産投資、大家業の基本、
安定感で言えば、
やはり「居住用」に軍配が
あがると感じます。


スタートは「居住用」物件から
行うのが、安心感もあって
良いのではないか、
と私は考えています。


なので、誰でも、ということには
もちろんならないのですが、
私は、個人的に最近少し興味が
わいたりしています。


理由としては、
副業、起業などが、今後ますます広まり、
奨励されていくように感じています。


その時の受け皿的な感じで、
場を提供しながら、自分も
オーナーとして賃料を受け取らせて頂く。


そんな今までの住まいの提供とは
違った形で、大家業を行ってみるのも、
面白いのではないか、
と思っているからです。


起業、副業をする際は、特に最初は、
固定費、支出を抑えたい、ということを
考えます。


支出、経費を抑えたいというのは、
規模は問わないかとも思いますが、
スタート時には切にそれが意識される
ように感じます。


その受け皿として、
最初の候補として考えられるのは、
私も利用していますが、
シェアオフィスや
コワーキングスペースかと思います。


スタート時だったり、
ひとり起業であれば、そのままでも
良いのかと思います。


ただ、数年して軌道に乗り、
従業員さんを数名雇用する
必要が生じてきた。


あるいは、


そもそも業種・職種的に、
シェアオフィスが利用できず、
いわゆる個室としての事務所や
店舗が必要という場合もあります。


また、ひとりだとしても、
シェアオフィスのような、
オープンな空間が肌に合わず、
個室を望まれる方も
いらっしゃるかと思います。


そんな、小規模な事業者の方に
利用頂けるような場所として、
大家業の部屋を持つというのも、
良いのではないか、
と思っているという感じです。


もちろん、マンションの場合、
管理規約で
「住居専用、事務所使用不可」
とある場合は、
事務所・店舗使用はＮＧです。


もし発覚した場合は、
目的外使用ということで退去を
お願いすることになります。


そう考えると、場所や物件、
そもそもの売買金額のことなども
考えると、選択肢は多くないようにも
思いますが、
先程伝えたような、
小規模な事業者さんの賃貸ニーズ
というのは、
これから増えるかもしれないな、
というのが、
私なりに考えている所です。


また、事業用物件の場合、
居住用と違い、「消費税」を
受け取ることもできます。


インボイス制度が導入されることで、
借りて下さる事業者さんへの配慮を
考えると、
大家業でもインボイスの登録が
必要になる可能性があります。


インボイス制度に登録することで、
消費税の納付義務が生じます。


その点で手間は増えますが、
おおまかに伝えると、
もし同じ部屋を事業用で
お貸しして、消費税も
受け取ることができると、
居住用と比べて、
4％くらい手取りアップの
可能性があります。


例えばですが、
居住用だと70,000円の家賃の
部屋の場合、
事務所・店舗の事業用で
お貸しすることで、
消費税10％の7,000円分が
プラスされると、77,000円を
毎月受け取ることができます。


月に7,000円のプラス、
年間にして84,000円、
消費税分を多く受け取る
ことができます。


ただ、インボイスに登録することで
消費税の納付義務が生じます。


どういう選択をするかなどにより
違いはありますが、
手間なく分かりやすい一例を
考えると、
上記の例の場合、
受け取った消費税の84,000円の内、
約60％納めることになるので、
実際の手残りは、
約40％分の33,000円強となります。
（簡易課税制度を選んだ場合）


消費税の仕組みや申告・納付という、
居住用にない手間などは発生する
可能性がありますが、
事業用でお貸しすることが
認められている部屋であれば、
事務所や店舗として
お貸しすることで、
大家としての収入アップにも
つながる可能性がある。


それでいて、
いわゆる小規模な事業者さんに、
小規模の個室を提供して
差し上げることもできる。


借りて頂くターゲットを
誰にするかを変えることで、
大家としての収入アップに
つながる可能性も事業用にはある。


もちろん、居住用とは異なる、
賃貸募集や賃貸中のやりとりなどが
起きる可能性はあるかと思います。


しかし、入居者さんのターゲットを
変えてみることで、新たな気づきが
得られるかもしれない。


今回、インボイス制度、消費税のことを
私なりに学び、考える中で、
そんな新たな視点を思い描くようにも
なったのですが、あなたは、
事業用物件の大家になること、
どう思いますか？