アパートの売却について考えてみた
私は築古アパートを2つ所有しています。個人所有で1棟、法人所有で1棟です。どちらもほとんど儲かっていません(笑)
ですが、自分のマネーリテラシーを上げたり、税金や経済などお金の勉強ができています。今回はアパートを売却した時、特に個人所有のアパートを売却するときについて考えてみたいと思います。
譲渡所得税がかかる
まず、アパートを売却した時の税金について考えないといけません。日本の税金で物を買ったとき（消費税）、給料をもらうとき（所得税）、親から財産をもらうとき（相続税、贈与税）など、色々な税金がかかります。そのうち、息をするだけでも税金がかかるのではないでしょうか（呼吸税）ｗｗ
この譲渡所得税ですが、不動産を売却した時にかかる税金なのですが、マイホームを売却した時は特別控除3000万円があったりと優遇されているのですが、アパートのように収益不動産を売却するときは、そのような優遇措置は一切なく、長期譲渡(5年超え)か、短期譲渡(5年以下)かでその税率が変わってきます。
短期譲渡所得税の税率はなんと40%！
長期譲渡 資産の保有期間が5年超の場合。かかる税率は20.315%。
短期譲渡 資産の保有期間が5年以下の場合。かかる税率は39.63%。
短期譲渡所得税がなぜ40%もするのかというと、不動産を短期で転売する目的で購入するような投機的な取引を抑制する、つまり短期間での転売禁止という目的があるようです。私はバブル時代のメリットを全く享受していませんが、バブル期は「先月、3000万円で買った不動産が、今月は5000万円で売ることができる」こういった環境だったようです。そこで当時の政府や役人が「本当に土地が必要な人たちが土地を買えるような状況を作る」という目的で、短期間での不動産転売の税金を高く設定したそうです。
譲渡所得税の計算方法とは？
では、譲渡所得税の計算の仕方を考えてみます。
【計算1】売却額 ー （取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
【計算2】譲渡所得 × 税率（長期20% or 短期40%）= 譲渡所得税
取得費：
〇アパートの不動産価格（※）や仲介手数料など
×アパートは土地と建物で分けて考える。建物は減価償却を考慮する
譲渡費用：
〇仲介手数料、取壊し費用、リフォーム費、収入印紙、広告料など
× 修繕費、クリーニング費用、固定資産税、都市計画税、税理士報酬など
実際の譲渡所得税の計算をしてみる
アパート 4500万円（土地 1800万、建物 2700万）
建物 2700万円（減価償却期間 6年間、450万円/年）
■5年超えで3000万円で売却した時
【計算1】売却費 3000万 －（取得費 土地1800万＋ 建物 450万 （※）＋ 仲介手数料 105万）＝ 譲渡所得 645万円
【計算2】譲渡所得 645万 × 長期 20%＝ 譲渡所得税 129万円
（※）建物の帳簿上の価値が450万円しか残っていません。建物の減価償却していなければ、建物価格が高くなり、売却費から取得費と建物の帳簿価格を引くと譲渡所得が少なるなくので、譲渡所得税を減らすことができます。
例えば、建物の帳簿価格が1000万円だったとしたら、【計算1】は以下の計算になります。
【計算1】売却費 3000万 －（取得費 土地1800万＋ 建物 1000万 （※）＋ 仲介手数料 105万）＝ 譲渡所得 95万円
【計算2】譲渡所得 95万 × 長期 20%＝ 譲渡所得税 19万円
なんと、譲渡所得税129万円→譲渡所得税19万円＝110万円もお得！？になります。
私は思いっきり、建物の減価償却(軽量鉄骨造で6年償却)して損益通算して節税しているので、最後に持っていかれるのですね。。
仮に3500万円で売却しても、譲渡所得 1128万、譲渡所得税 225万円取られますね。
■4年目で3500万円で売却した時
【計算1】売却費 3500万 －（取得費 土地1800万＋ 建物 900万 ＋ 仲介手数料 122万）＝ 譲渡所得 678万円
【計算2】譲渡所得 678万 × 短期 40%＝ 譲渡所得税 271万円
長期譲渡所得の計算期間
国税庁HPに譲渡所得の計算のしかた(分離課税)には以下の記載があります。
・長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
・短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。
つまり、5年という計算期間は所有してから5回の1月1日を迎える必要があるということです。例えば、2019年5月にアパートを購入した時は2025年1月2日以降に売却する必要があるということです。2024年5月に売却しても2019年5月にアパートを購入していますから、売却した時の1月1日において、つまり2024年1月では4年8か月しか所有していないことになるからです。この点は注意が必要ですね。
自分なりのまとめ
・減価償却は税金の先食いなのかもしれませんが、毎年還付されるお金を個人事業などの運転資金にしていますので、減価償却は間違った選択ではない、とは考えている（と考えたいｗｗ）
・アパートローンの残高とにらめっこして、アパート売却の時期と譲渡金額を考えないといけませんが、短期譲渡か長期譲渡かという選択肢でいうと、長期譲渡の一択となる
最後までお読みいただき、ありがとうございました！
たかく とられるの
おくには なぜ
わたしから とるの
おしえて だれかさん
おしえて だれかさん
おしえて こくぜいのえらいひと
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