【専門課程レポート】「連ゼミ」第6期　第3回目講義

こんにちは！　次世代まちづくりスクール「連ゼミ」TA（ティーチングアシスタント）の重山です。
6/19（月）に行われた第6期「連ゼミ」の第3回ゼミの模様をレポートします。

今回はオフ会や建築見学の感想・振り返りの共有から始まりました。現地に行き案内人からしか聞けないディープな話が聞けたそうです！
私は参加できなかったので、また次回行きたいと思います！

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第3回のゼミのメインテーマは「用変リノベ」です。（用変＝用途変更）
元々倉庫だった建物をシェアハウスにリノベーション！などの場合に使えます。
用途変更に関する基本的な事項と事例を見てみましょう！

連ゼミでは講義に加えて、ゼミ生と連教授のディスカッションや質疑応答を通じて学びを深めることができます！

1.地域ごとに建てられる建築の用途が決まっている

都市計画を分解していくと土地利用計画制度や、市街化区域・調整区域・用途地域等のさまざまな制度やエリア区分が層のように積み重なっていることがわかります。
それぞれの細かい説明は省きますが、用変リノベにおいては用途地域の確認が鍵になります。用途地域とは、建築できる建物の種類や用途の制限を定めたルールのことです。
また、基本的に建物を建てる際には確認申請が必要であり、建築基準法という法律で定められています。

建築基準法における「用途変更（コンバージョン）」においてチェックすべきポイントは以下の3点で、はじめの2点が特に大事です。

・床面積が200m2以下か？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

・特殊建築物（※）かどうか？
※不特定多数が出入りする建物のこと

・類似用途への変更か？：同じ用途であれば問題ない

用途変更において確認申請が必要となるのは、特殊建築物の用途となる部分が面積200㎡を超える場合です。確認申請が必要かどうかの確認が重要です。
（シェアハウスは寄宿舎扱いのため特殊建築物となるので住宅→シェアハウスは確認申請が必要）

★確認申請を出さなくても適法させる必要あり
改修する対象面積が200㎡以下であれば確認申請は不要ですが、関連規定や遡及対応(地域ごとに決まっている)などは必要になります。

★既存不適格と違反建築物
既存不適格建築物を増改築する際の建築確認申請では「既存不適格調書」を添付することが求められます。確認済証や検査済証があれば建築確認の申請は行いやすいですが、なければ申請が困難になります。
違反建築物は建築した当初から法規不適合な建物であるため、活用が難しいです。こういった物件を活用したい場合は買う前に建築家等の専門家に相談することが重要です。

上記を踏まえて、次は事例に移ります。
今回紹介されたのは5つでしたが、ここではその中でも印象的な1つを紹介します。

2.事例紹介

◆ニシイケバレイ（東京都豊島区/設計：須藤剛建築設計事務所）

施主が数代にわたり暮らしてきた築70年の木造平屋をはじめとする複数の住宅をコンバージョンし、コワーキングスペースやシェアキッチンなど様々な機能を設けた事例です。既存の壁や塀などを解体し、各室のつながりを意識して設計されました。ニシイケバレイに関する連先生の取材記事もあるのでぜひチェックしてみてください！

ゼミで紹介された事例に共通して言えることは、既存物件を丸ごと変えるわけではなく、既存の活かせる部分を上手く活用したり、デザインを調整することで、まちとのつながりを感じる使い方ができるということが挙げられます。

3.用変リノベのポイント

第３回のまとめです。用変リノベのポイントは２つあります。

1つ目は事業計画です。用変リノベにおいてはマーケティングや企画検討、資金調達などの入念な下準備が重要です。

2つ目はフィージビリティスタディです。フィージビリティスタディとは新規プロジェクトなどの実現可能性を調査、検証することです。用途変更の際にハードルとなる法規や改修の箇所をしっかり確認することが重要です。

4..ミニワーク

講義の最後に、用変リノベの視点で、ゼミ生が活用したいと思っている物件を使ったミニワークを行いました。企画の最初は振り切って考えること、対象物件とその周りとの関係性について考えることがポイントだと学びました。

5.第3回目を振り返って

・用途変更を伴うリノベーションは、法律にも関わるため、非常にテクニカルなものであることがわかりました。用変リノベを行う際は、実現可能性を探るとともに、法規などの確認を行うなど、入念な下準備のもと取り組むことが大切だと学びました。
・物件を活用する際は、建築家などの専門家としっかり相談することも重要だと思いました。

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