プロなら問題解決のための提案をください!!

私は不動産投資やっています。
概要は下の記事にあります。
note初期の偉そうな文章に不快になったらごめんなさい。

マンションは管理会社に委託して管理してもらっているのですが
「プロなら問題を解決するための提案をしてよー」
と思うことがありました。

現在の物件状況

東京23区のとあるところに
3年ほど前マンションを一棟新築しました。

1階はテナントに入居いただく店舗です。
新築オープンして数ヶ月でお客様に入居いただき順調でした。

ところが昨年末
テナントのお客様がコロナ不況のあおりをうけ
退去されました。

この店舗がなかなか埋まりません。

店舗が埋まらないと全く収益が出ません。

待望のテナント申込が入るも管理会社の反応は…

先日ようやく、
レストランを出したいとお申込みを受けました。
私は待望のテナントさん候補に小躍りするほど喜びました。

しかし管理会社の担当さんからは

「排煙や臭いの問題などもありますが、承認されますか？」

消極的なメールが。

私は設計時に重飲食と種別される飲食店が入れるようにしました。

重飲食とは中華料理や焼肉店など調理がメインで
排気・排煙設備を必要とする飲食店のことです。
軽飲食はカフェなどの業態を指します。

管理会社は私のマンション設計時から関与してもらっていたので
1階店舗は重飲食もOKと知っているはずです。

半年以上店舗が空きになっている状況も
もちろん認識されています。

このメールを受け取った時に

「やる気あんのか？」

と感じてしまいました。

臭気クレーム対策を検討する

当然オーナーとしては
住民様からのクレームが発生することは望んでいません。

飲食店の臭気に関するクレームの要因は業態により様々です。

これは管理会社も認識していて、
今回のテナント候補者様の業態から
上階の住民様に臭気が届いてしまうことを懸念されました。

そして「本当に承認しますか？」と問われます。

すでに審査会社の審査も合格され
お送りいただいた事業計画書も申し分ありません。

このチャンスを逃すことはできません。

そこで私なりに臭気対策について調べました。

ちょっと検索すると環境省が資料を出しているのが見つかりました。

タイトル未設定

環境省：飲食業の方のための 『臭気対策マニュアル』

このPDFを読むと、
換気扇や排煙ダクトに取り付けるフィルタで
大幅に臭気を減らすことができるとのこと。

そこで今度は脱臭フィルタや排気関連設備を調べます。

関連製品は山ほど出てきました。

これならば契約書の文言に
脱臭設備を着けていただくことを追加して
先方がご了承いただければクレームは極力減らせると考えました。

その内容を管理会社に連絡し
ご担当者さんも「これなら行けそうですね！」とのお返事。

本来なら提案してほしい

物件に関する管理を全面的に
しかも安価にやっていただいているので
直接クレームは伝えていません。

マンション経営に関しては二人三脚で
管理会社さんともうまくお付き合いする必要があります。

しかし
私の臭気対策の調査は本業の合間に数分で終わりました。

管理会社さんには断る理由を提示するのではなく
どうすればクレーム対策して出店いただけるかを
考えて提案して欲しかったです。

私が管理会社の人ならそうします。

本業が課題解決のための提案型営業なので
そういう思考回路になっているのかもしれませんが。

管理会社も私の物件だけ管理されてるわけではないので
難しいのかもしれませんね。

あとは条件を先方が飲んでいただけるかがカギなので
また交渉が入れば設備費用負担なども検討するつもりです。

さて、結果はいかに。。。