不動産売却前のリフォームは不要です！
スーモやホームズ、アットホームなどのポータルサイトで中古戸建や中古マンションなどの売り物件を検索してみると、新築同様にフルリフォームされた物件を多く見かけます。
築20年を超える物件に関しては、天井・壁のクロスや床のフローリングを全て張り替えるだけでなく、水回り（キッチン、浴室、トイレ、洗面台）、建具（扉やクローゼット）までも全て新調されていることが多いです。
新築同様のフルリフォームがなされた物件は、ポータルサイト上の写真や動画で非常に見映えがよく。新築と比べて価格も抑えめなことから、お得な物件に見えます。
不動産売却を検討されている方で、ご自身で色々と情報を調べられている方ほど、リフォームをしてから売却した方が良いのではないか？と考えがちです。
売却前のリフォームはリスクしかない
ポータルサイトなどに掲載されているリフォーム済み物件の売主は、ほぼ100%、不動産業者（宅建業者）です。
買取再販業者と呼ばれることも多いですが、一般の売主より物件を買い取り、リフォームをして売却をします。
3000万円で物件を購入し、600万円分のリフォームを施し、4200万円で売却をする。
仕入れ値（物件購入金額＋リフォーム金額）と販売価格の差額が利益となります。先ほどの例であれば、4200万円ー3600万円＝600万円が利益となります。
しかし、4200万円で売却できれば良いのですが、実際にはそううまくいくものではありません。販売価格が仕入れ値を下回ることも多くあります。
買取再販業者は、いくつもの物件を買い取り、リフォームして販売をしていますので、損をする物件があっても、得をする物件の方が数が上回ればビジネスとして成り立ちます。
自宅の売却や、相続不動産の売却を考えている一般のみなさんの場合は、どうでしょうか？
一度、損をしてしまうと、取り戻すことはできません。
売却前にリフォームをするのはリスクでしかありません。
築古の物件は売れないと聞きました
お客様からよく質問をいただきます。
「以前相談をした不動産営業マンから、築30年を経過しているので、このままだと売れませんよと言われたのですが、、、」
売れないは間違いですね。売りにくいが正しいです。
なぜ、売りにくいのか？
理由は簡単です。
リフォームにいくらかかるかわからないので、不安だからです。
リフォーム済み物件であれば、リフォーム費用がかからないので、販売価格だけですが、購入してからリフォームをするとなれば、いくらかかるかがわかりません。また、リフォーム後の仕上がりも想像することが難しいです。
だからといって、リフォームをしてから売却をするというのは、あまりにも短絡的です。
有効な対策が１つあります。
事前にリフォーム見積もりを取っておくことです。
見積もりは無料です。
天井、壁のクロスを全て張り替えたらいくらになるのか？
床のフローリングを張り替えたらいくらかかるのか？
キッチンやお風呂、トイレを新調したらいくらかかるのか？
など
できれば仕様も細かくわかるようにパンフレットを用意しておくと良いですね。特に水回りはグレードによって大きく金額も変わりますので、松竹梅の３パターンぐらいは用意しておいても良いかもしれません。
もちろん、購入後に購入者が好きな工務店にリフォームをすれば良いのですが、少なくともいくらあればリフォームが完成するのかは想像できます。
リフォームと修繕の違い
売却前にリフォームをするべきではありませんが、修繕はしておく方が良いでしょう。
リフォームの目的は、付加価値を高めることです。そのまま利用することも可能であるが、より快適に、便利にすることです。キッチンやバスルーム、トイレなどの新調、間取りの変更、壁や床の張り替え、建具交換、断熱材の追加などです。
それに対して、修繕は汚損、破損や故障を修理することを指します。具体的には、壁のひび割れや床の凹み、ドアや窓の動きが悪いなど、日常的に起こりうる小さな修理を指します。
給湯器の故障や費用が高額な修繕については、事前に行う必要はありませんが、障子や襖に破れやはがれがあったり、壁や扉に穴が開いている、扉が外れているなどの場合は修繕をお勧めします。
特に、壁や扉の穴などはDVや、家庭内暴力を連想しやすく、購入希望者がネガティブなイメージを抱きやすくなります。
また、古くても障子や襖をきれいに貼り替えられ、戸棚や扉もしっかりとメンテナンスがされていると、大切に使われてきたお家だと良い印象を持っていただけます。
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