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全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第48号

全宅ツイ

あくのふどうさん（以下、あくの）：そんじゃ始めましょうか。今回のメンバーは社会的地位がありそうだけど、友達がいなさそうなこの人たちです。

【コンド儿君】…零細不動産投資会社で三等兵をしています。

【みっく・まーさー】…デべで長年開発企画してたら不動産ファンドに流れ着きました。メインはホテル、趣味でレジと市街地再開発事業やってます。

【rea】…公平・中立・善意無過失の鑑定士reaです。証券化から田舎の田んぼ評価までやってます。

あくの：みっくさんは全チン初登場ですね。「デべで開発」ってことは、もともとレジ作ってたんですか？
みっく：レジは大規模複合開発の中で触ってました。あと、CREとかする中で少しって感じっす。基本、開発企画であればアセット問わずの何でも屋です。ロジ以外。
rea：みっくさんの不動産熱、特にすみふ熱が強すぎるんで、ぜひ全チンにと思いお誘いしました
みっく：reaせんせ、ありがとうございます！
あくの：あれ、もしかしてみっくさんって住友のビルのnote書いてた方だったりしますか？

みっく：あっ、そうですw
あくの：おおー！完全に中の人だと思ってました
みっく：友人知人は沢山いますが、完全部外者です
rea：あれ、すみふ社員に見せたら「情報漏れてんじゃないの」と心配してました
みっく：ほら、一応、一級建築士持ちの企画屋ですからw
あくの：このnoteすごいです。狂人感じる
みっく：すみふ、企画段階でのプランが秀逸なんすよ。皆がお酒の席で一度は考えて笑い話で終わらせる所を、ホントに実行しちゃうんだっていう。って、このまま続けちゃっていいんですか？　すみふ愛語り始めると止まらなくなりますよ。
あくの：わははは。今度すみふ特集やりましょう。さて、コンドル君とreaさんは全チン12号以来ですが、あれからもう1年半くらい経ってるんですよね
rea：今40号超えてますよね
コンドル：時間の流れ早すぎる
あくの：当時のアジェンダはこんな感じでした

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あくの：あの頃はホテルが絶好調で、来年の今頃はオリンピックだって言ってたのに
みっく：ホント、ホテルはこの1年で激変しましたね。マジできついっす
あくの：なんでこんなことになっちゃったんだろ…
rea：ホテルって水面下では売買されてはいるんですか？
あくの：買い手いるのかな…
みっく：あんまし聞かないっすねー。Equityいないし、Debtつかないし、オペレーターも限られるしで
コンドル：ただ相談自体は増えてきた気がします
みっく：相談は激増してます
コンドル：Debtはマジで出ないですね
みっく：Debtホント厳しい。マイブームはレンダーさんへの土下座行脚です
あくの：デットはゼロ回答ってことですか？
コンドル：ゼロですね。どこが出してくれるのか知りたい
みっく：この前、20行相談して全部断られました...
あくの：きびしい
コンドル：オペレーターが超クレジット高い固定賃料型でどうかってレベルです
みっく：それっすね。物件でも稼働状況でもなくオペレーターの与信しか見ないノンリコ―スローン。ノンリコとは何か考えさせられる
あくの：いきなりお通夜みたいな空気ですが今日の話題はこちら

①【開発】オープンハウスがホテル運営に進出、最悪のタイミングで勝負を仕掛ける理由

あくの：そんな流れでこのニュースから行きましょう。
みっく：ぷん！
rea：京都市のホームページに概要出てますね。25.5億で買い受けたとのこと。

【広報資料】元京都社会福祉会館の活用に係る契約候補事業者の選定について

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あくの：アセット単体にお金が付かないとなると、コーポレートで調達できるとこがホテル買ってくみたいな構図は今後あるのかな
みっく：その流れはあると思います。実際、大き目のビジホとかだと競合にAPAの影がちらつきますし
あくの：ほー
コンドル：一応いつかは戻るってのがコンセンサスになってますからね
みっく：ですね。アップサイドしかない。
コンドル：オープンみたいに本業順調なとこには完全にチャンス
あくの：そうなりますよね
みっく：ぷん、キャッシュあるし、toC営業の極みみたいな存在なので、ガチで来たら相当強いと思います。プレサンスのホテルの売れ残りを全部やっちゃえよっていうw
あくの：ホテルの買い手はこれから代わっていきそうですね…。いや、もう始まってるのか
みっく：ファンド勢と保守的なデべ系は後手後手に回りそう
あくの：20行断られたら生きる気力なくなる
みっく：でも、不動産屋に戻った気持ちでリフレッシュできましたw
あくの：つよい
みっく：スクリプトとロングリスト作ってひたすらテレアポw
rea：1R屋さんみたいだ
あくの：業界2～3年目っぽい
みっく：ｺｯｶﾗｯｽ!
あくの：アスコットにいったグローバル社とかどうなったのかな。ホントに1ミリも話きかなくなった…
みっく：ホテルはバルクで出てて、いくつか買手ついたとは聞きました
あくの：そうなんだ！
rea：オペレーターがグローバル社の理念を理解しなかったのでダメでした、とか出てましたね
みっく：全部オペレーターのせい
あくの：あれは力強かった
みっく：個人的には分散型ホテルのコンセプトは面白いなぁと思ってたんですが、予約管理とかのオペレーションやりづらいみたいっすね
rea：オペレーターはPDSになったんでしたっけ
みっく：PDSっすね
あくの：PDSって国内のオペレーターですか？
みっく：プラン・ドゥ・シー（Plan・Do・See）っす。ウエディング屋さん
コンドル：withthestyleとかPDSでしたっけ？
みっく：ですです。ホテル自体は結構評判いいんすよ。最近だとコレっすね。

あくの：地所のやつだ。そっかベルコモンズの跡地は彼らがやるのか
コンドル：グローバル社ってレジの方も結構洗練された商品取り扱ってたんですか？
rea：分マンのウィルローズは、場所もモノも悪くないものが多かったような
みっく：そこそこ良い立地のが多かったイメージ
rea：日本橋ナントカ町とかあの辺に多かったイメージ
あくの：良さげな場所で開発してる
rea：みんなおっさんだからミランダカーって言えばわかるとこですね
みっく：それw
あくの：それです
コンドル：ほんとそれ
rea：思えばこの辺の人達がついうっかりホテルに来たのが終わりの兆候だったのかも
みっく：ホテルに手を出さなければよかった新興勢...。ぷんには彼らの屍を超えて歩んでもらいたい
あくの：たしかに
コンドル：こういうボラがあるからホテルってcap高かったのに
あくの：ちなみに、おーぷんの二条のやつは勝機あるんでしょうか。場所はよさそうですけど
みっく：サンドウィッチマンが誘客すれば勝てると思います
あくの：それ通じるなら彼ら世界中どこ行っても勝てるかも
rea：サンドイッチマン、何km客と移動するんだろ
みっく：そのまま京都観光のナビゲーターすればw　
あくの：京都駅前に誘客サンドイッチマンいたらふく
みっく：実際、場所は悪くないし、開業の頃にはコロナ落ち着いてるだろうから勝機あると思います。ぷんがオペレーターなら財務与信問題ないし、オペレーションの改善とか高速回転させていくだろうし、ノンリコ付きそうだし、是非ウチに投資させて頂きたい。
あくの：これってオペレーション内製化するんですか。外部委託じゃないのかな
みっく：あ、どうなんだろう。ぷんの事だから絶対内製化だと思い込んでました
あくの：たしかに。あの人達、内製化大得意だもんな…
rea：受付が全員ツーブロックのホテル
コンドル：ゲストは全員見込み客ですか
rea：住所記帳する用紙はマンションのアンケートにすればいいすよね
あくの：記帳するとその後いくらブロックしても届く戸建の案内
みっく：怖いもの見たさで泊まりたくなってきたぞ
rea：荒井社長の自伝が各部屋の棚に入ってそう
あくの：また荒井将軍をして名を成さしめてしまうのか。何なんだろ、あの超人…。どこまでいっちゃうの…
みっく：REITも組成しようとしてますしね
あくの：下位REITのスポンサーになったりするのかな
rea：分マン作りかけをファンドに卸してたりしてましたけど、これからは自前で開発してどんどんファンドに入れてくんですかね
コンドル：自社開発できると強いすね
みっく：手元資金が比較的少ない中で回したいからREIT組成、でなく手元資金潤沢でREIT殴り込みってのが流石将軍
あくの：見てこの美しいチャート。全能感にあふれてる

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