【奇跡の２棟目】12話～空室を２か月で埋める方法～その❺～管理会社編

前回に引き続きまして、

ド派手な風俗の看板のついた
古臭い雑居ビルの薄暗い１Ｆの不動産屋さんが

２億近い借金して
１３戸も空室のあるマンションの管理会社でした。

手動の様な自動ドアを開けると
ちょっとしたカウンターテーブルと椅子があって
白髪で痩せ型の初老に差し掛かった感じの

何やらコワモテのお顔立ちのする
俳優の八名信夫似の人が、
しかも片目に眼帯して出て来て、

「いらっやいませ～」。

モロですか。。。

迷いを去り道理を悟ること、また、
事態を予測して心の準備を
することを「覚悟」と言います。

覚悟を決める。

ホントに、超ヤ〇ザみたいな
おじいちゃん出てくるからマジでアセる！

仮称、八名さんでいきますが、
本名も戦時中の大佐みたいな名前ですからね！

当時、専務だったんで、八名専務。

そしたら、八名専務、凄い丁重に扱われて、
最初に、お茶は出るは、コーヒーがでるは、
お菓子が出るは、また、コーヒーが出るは。。。

で、全部、正直に、話したんです。

前オーナーから、
管理を引き続き八名専務にやって欲しいと頼まれた件。
でも、僕は、御社から管理会社を替えるつもりでいる件。

理由は、以下の点。

１．空室が多過ぎる！
いくら、オーナーが年でやる気が無くても、
提案するとか、とりあえず、
募集掲載しとくとか何かすべきでは？

２、管理１０％はいくらなんでも取り過ぎる！
今時、普通は５％か３％がほとんど。
僕のもう一つ持っている相模原の物件は２％。

今時、そこで儲けるんじゃなくて、
募集したり、リフォームしたりの
手数料で儲けるべきでは？
考え方が古過ぎないか。

３．物件が汚過ぎる！
鉄筋コンクリート７階建てエレベーター付きの
そこそこ大型マンションのエントランスに
クモの巣がかかってるってどうなの？

清掃費取ってるけど
どこを掃除しているのか？
少しほうきで掃くだけでも良い
レベルなのになぜやらない？

４．数万円の清掃代とは？
毎月３～５万円程度取られてました。
内容不明。

５．電気の点検代とは？
これも、毎月３～５万円程度とられてたかな。
内容不明。

６．共用電気が切れてるところが多いけど？
エントランス付近とかも暗い感じなの。

７．エレベーターの保守点検代が高過ぎでは？
内容もよくわからず、８万円くらいでした。

８．共用部の電気代そのものが６万以上も？
ま、これは、言ってもしょうがないんだけど、
東京電力だし。

でも、何となくムカつくからってだけで、
言っといたの。

９．ゴミ置き場が汚過ぎないか？
昔の網で囲ってあるタイプで、
鳥やら猫やらで突かれて
ゴミが散乱しちゃってて汚いの！

１０．今日から管理やってる間は、
２％でやって！１００万円の家賃収入の１％は、
１万円です。

ここの場合は満室想定で２００万円程度。
１０％って言ったら、２０万円も黙ってて引かれちゃう。
５％でも、１０万円。３％でも、６万円。

例えば、１％あたり月２万円です。
年間２４万円、１０年で２４０万円、
２０年で４８０万円です。

１％下げさすだけで
４８０万円以上の価値になります。

何もしてくれない、
ただ、電話の問い合わせの
窓口にだけなっているだけの管理会社なんて

電話番のバイト代くらいでいいと思います。
ほとんどの場面で家主が動いているんだから、
その分家主が取れば良いんです。

１１．色々あるが、
管理業務自体をやる気が
ないのであれば言って欲しい。

ポッと現れた僕の様な
トーシローの若造にツベコベ言われても
人生経験豊富な八名専務に
とっても面白くないと思うので。　　

１２．入居者募集は即刻やって欲しい！
リフォームしてあろうとなかろうと
全部屋を満室にしたい。

そのためのお金は出します！
正直、御社に払いたくはないが、
客付してくれた不動産屋さんには
印象を与えるためにも

２か月分広告費を出します！

１３．入居条件としては、
保証会社を付けたい。
口に出しては言っていないが、

入居審査もテキトウにされて
後からトラブルになったらヤだなと思って
連帯保証人付けてもこの会社じゃなくて、
別の、第三者機関に審査して欲しかったから。
が、理由です。

１４．空室リフォームは僕がやります！
これも、口に出して直接は言っていませんが、
実際の工事やった金額に上乗せされるのはわかりますが、
とんでもなくボッたくられそうな気がしたんで、
自分で手配しようと思って。

１５．その他修繕履歴等の諸々が
書面で残っていればもらいたい！
これも、管理替えするつもりでいたので、
今のうちに情報だけは
全部もらっておきたかったのが本音。

１６．取り敢えず管理業務
やっている間のやり取りは、メールでしたい！
　電話や書類でやり取りよりは、
メールでやり取りしたい。

とにかく、信じられなかったので、
電話だと言った言わないにになるから、
なるべく文字に残しておきたかったので
メールでやり取りしたい。

電話だと出れない場合が多いし、
すぐに回答しないといけない雰囲気になるし、
緊急時以外はメールにしておいた方が
時間のある時にゆっくり考えながら見れるので便利。

大体の不動産屋さんはＦＡＸを好むが、
僕は、なるべくメールにするようにしています。

でも、結局、
不動産屋さんのペースになっちゃって、
電話でのやり取りで言った言わないになっちゃう

なんてことも良くあるんですよね～～
全部の物件で管理会社付けてますが、
メールで報告が来るとこないもんね。

あと、あれだけ
メールって言ってるのにも関わらず、
すぐＦＡＸで見積とかくるから、
暫くすると、どっかに無くなっちゃう。

ま、僕が悪いんですけどね。。。

メールであればパソコンに
保存しておくから無くならないし。

そう言えば、
パソコン壊しちゃったとき、
と言うか、間違って、
ＰＣ内の全データを消去したら

メールで来てた重要書類はもちろんの事、
メールそのものも消えてたりしたこ事もありましたけど。

僕の場合。。。
アレ・・・・・

で、結局、
１３戸の空室は埋まるんでしょうか？

１億７，１００万円も借りて、
カーペット交換に時間とお金かけて、
命がけで管理会社に乗り込んで、

一向に話が進みませんが、
次回お楽しみに！

僕はこんな人間です