土地探し

✅条件

・住みたい区にはこだわりがあったので、そこは絶対に固定としていました。

○最初は全く知識もなく、なんとなく

・実家近く(子育てでサポートを得やすいため)
・駅近く(毎日通勤を考えて)
・25-30坪(実家と同じ規模はほしい)
・間口が広い(外観が良さそう)
・南向きがよい(日当たり)
・ハザードなし(ない方がいいよな)
・擁壁なし(親が所有していた土地が擁壁ありで、①工賃が数百万〜余計に見積もられる点や、②高低差、③都内住宅密集地であり震災時に他者の土地や住宅を毀損する恐れ、などを考慮し)
・私道なし(持分や私道掘削許可などで揉めたくない)

上記観点から探していましたが、各種物件を例に少しずつ勉強し、

・間口が広い=斜線制限の影響をうける面積が増える
・南向き=道路斜線に加え、北側斜線制限などの制限が大きくなる

=天井高の制限や階数制限が増える
などマイナス面も大きいことを知りました。

○その後、少し知識をつけたのと、なかなか土地が見つからず下記条件としました

(変更なし)
・実家近く
・25-30坪
・ハザードなし
・擁壁なし

(変更あり)
・間口は適度(接道2mは無論)
・駅徒歩は10分くらいまで許容
・私道は極力回避
・方角は不問

✅探し方

基本は、SUUMOやat homeなどのポータルサイトを中心に毎日チェックしておりました。

当初は、
①良さそうな土地を見つける
②家族会議を数日
③見学予約
④自分で見学

という流れとしてましたが、大概見学して良さそうとなっても、申込3-4番手になってしまうことが多く、購入にはなかなか至りませんでした。

なので家族会議は後回しとし、良さそうな土地があれば、とにかく即日見学することを心掛けました(どうしても仕事の日は、妻や両親のみで見に行ってもらうことも多々…)

また中古住宅だと土地としては少し安くでている物件もいくつかあり、それも含めて探しました。

その他、10社以上の不動産会社に条件を提示し、土地がでたらすぐに電話してくださいとお伝えしていました。また賃貸マンションから半径2kmほどの円周内が希望区域であったため、休みの日には自分の足で歩いて、未公開物件や解体中の物件などに目を光らせていました。

時間が経ってくると、色々スムーズに事が運ぶことも増えてきましたが、様々なトラブルも経験しました。

・申込順1位で頭金(数千万)を支払った直後に、隣家の方が司法書士を介して購入希望し、仲介をお願いしていた大手不動産会社が負けてしまうなんてこともありました…。(売主様が遠方におり、契約書が後回しになっていたなど様々な状況があったからかと思いますが…びっくりでした)
ちゃんと頭金は返ってきました。。

・そのほか、指定容積率のみ記載された物件情報で契約直前までいき、最後に判を押す際にはじめて幅員による160%の記載がでてきて、お断りした土地もありました。(ルールは細かくわかりませんが、我々が土地を売却する際に、指定容積率のみの記載でよいのか?と確認したところ、それはだめです、今回は誤りですとのことでした…)
今となっては幅員による制限は当たり前の知識になりましたが、当初は騙されなくて?良かったです。

そんなこんなで、中々素人だと表面上良さそうでも気づかない点も多く、並行して施工業者様探しをして、数社に絞り、施工業者様方にも土地探しをお手伝い頂きました。その中でも、特に一社の工務店の社長様が、土地探しを真摯に手伝ってくださいました🙏

社長様は高低差のない土地にこだわりがあり、それを元に良さそうな土地があったら適宜連絡をしてくれとのことでした。連絡をすると1-2日以内に土地を現地までわざわざ見に行ってくれて、マイナスポイントやプラスポイントを細かくメールや電話で連絡してくれました(非常に心強かったです)。

また「100点の土地が見つかることはほぼないので、80点以上を見つけるようにしましょう」ともどこかでだれかに教えていただきました。

✅土地決定

最終的に3年以上と非常に遠回りにはなりましたが、自分的には90点くらいの土地に巡り合いました。また上記社長様からも良いとお墨付きをもらいました。

(スペック)
・更地土地(解体費用は不要)
・実家近く
・坪数は希望範囲内
・駅徒歩2分
・首都高入り口まで車で2分(高速道からは距離十分=騒音は問題なし)
・北東向き角地 (道路斜線が二面になりますが、北側斜線が被るのでよしとしました)
・二面公道(42条2項道路。大通りから一本入ったところ、両面ともほぼ4m確保されており、車の出し入れや通行はストレスなし。片面一部セットバック部分のみ私道)
・第一種住居地域
・第三種高度地区(高度地区の斜線には天空率緩和が使用できないため、三種で探しました)
・都市計画道路ではない
・ゴミ捨て場も遠くない(敷地に接地はなし)
・境界確定測量済み

マイナスポイント
1️⃣浸水エリアに抵触
2️⃣角地なので外構費は高くなる+視線も気にする必要あり
3️⃣角地なので道路斜線制限が二面からかかってしまう
4️⃣隣家の私道掘削許可は得ていない


1️⃣
・30年自分が住んでいるエリアで特に問題は聞いたことない
・地元不動産会社数軒に直接確認し、過去に大きな被害はなし
・at homeの土地調査レポートが非常に優秀でよく使いました(個人では出力できないので、毎度不動産会社に頼みました)。液状化・浸水リスク記載なし。地歴もすくなくとも明治時代より、工場や病院(土壌汚染リスク)、川や沼(液状化リスク)はありませんでした。
・ハザードマップ様のものが3種類ほどあるようで、そのうち一つにだけほんの少し抵触している程度、それによく更新されるようです。

3️⃣
斜線制限は厳しいと思いましたが、天空率を使用する前提としました(実際には専用ソフトで確認するもののようなので、どの程度かわせるかは土地購入の時点では、賭けになってしまうと思います)

4️⃣
一応隣家も同じ条件でセットバック部分のみ私道をもっておりました。そもそも水道管は引いてあるので近々には必要無さそうでしたが、万が一売却時にはあった方がよいかとも考えましたが、最悪の場合、当該土地は東側公道からも引けるのでここは不問としました。

その他、
・20mmの水道管が既に入ってるのは良いね

などあまり素人の自分では気にかけられない部分まで社長様にはご指摘頂きました。

こちらの土地を仲介して頂いた不動産会社担当の方は知識も豊富で非常に丁寧な方でした。
3年間で様々なエピソードもあり、様々な土地や人に巡り合いましたが、最終的に納得のいく土地を購入することができました。

※あくまで土地探しや建築は免許もない全くの素人であり、間違いもあるかと思います。

→次回は施工業者の選定について