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資産を最大化する“購入VS賃貸”の考え方

兒嶋 将人｜住宅エージェント

こんにちは。現役の不動産仲介エージェントで、フォロワー1,890のTwitterアカウントを運用している兒嶋（@kojimasato）です。

・・・

「購入と賃貸、どっちが得なんだろう？」

マイホームを考えはじめた人が必ず悩む、定番のテーマです。これまで多くの雑誌やテレビやネットで議論されてきましたが、はっきりした答えは出ていません。

前提条件で変わる

答えが出ない理由は、シンプルに「設定する前提条件で答えが変わる」からです。経済や金融の将来動向といった外的要因、家族構成の変化や転職といった内的要因、これらがいつどうなるかで購入と賃貸どちらが得か決まります。

以下の前提条件であれば購入が得になります。

・金融緩和（低金利）が続くこと
・地方や郊外への移住が進まず、都心部の人口が増え続ける
・買った家に長期間住み続けられる

以下の前提条件であれば賃貸が得になります

・金融緩和が終わり金利が上がること
・地方や郊外への移住が進み、想定より都心部の人口が減ってしまう
・買った家に長く住めない事情が生まれる

いかがでしょうか？これらの前提条件が将来どうなるか、確実に読むのは不可能だと僕は思ってしまいます。

購入が得になる２つの世代

「じゃあ、私はどうすればいいんですか！」

と怒ってページを閉じるのは、ちょっと待ってください。ひとまず僕なりの答えをお伝えしますので。

個別の事情（前提条件）に分けて語ると複雑になるし、そもそも将来なんて分からない。そこで僕は、「世代」というフレームで捉えるとシンプルになると考えています。

僕が購入すべきだと思うのは、以下２つの世代です。

・30代で、０歳児保育や小学校に入学する子のいる夫婦
・40代で、ひとりが好きな独身者

共通するのは「その家に長く住む可能性が高い」という点です。

子どもがいると、保育園の競争率や小学校区の関係で住むエリアを簡単には移せなくなります。子どものいる夫婦は激しく同意していただけるでしょうし、まだいない夫婦はそんなもんだと思ってください。

独身の場合、年齢を重ねると独りで生きていくことを意識しはじめます。30代から意識する人も、50代で意識する人もいますが、ポイントは住宅ローンの借入金額です。住宅ローンの返済を考えると、40代前半は首都圏で家を買うボーダーラインになります。貯蓄や年収にもよりますが、標準的にはそうなります。

20代はまだ若く、子どもがいたとしても保育園や小学校を卒業してからでも遅くありません。50代以降は、ローン負担が過大になりやすいので慎重になるべきなのと、老後の現金購入を目指して貯蓄に励むほうが良いかもしれません。

〇年住むなら購入のほうが得

家は、長く住むほど賃貸より購入が得になるものです。逆に言うと、長く住まなければ賃貸のほうが得になります。

購入のほうが得になる年数の目安は「10年」です。購入時の諸費用、築年数による価値の減少、賃料とローン返済の差、など考慮して僕が計算しました。これも前提条件で結果が変わりますが、よほど価値が落ちないかぎり10年、少なくとも15年住めば購入のほうが得になります。

計算の内容はだらだら長くなるので、別の機会に…（よかったらフォローしておいてください。）

子のいる30代夫婦や40代前半の独身者は、一般的に10年以上は同じ家に住む可能性が高いといえます。子どもがいると、多少不満があっても住むエリアを変えづらくなります。40代前半であれば住むエリアを変えるのは自分の事情くらいしかありませんので、長ければ定年退職まで住むことになります。

資産を最大化する考え方

はい、ここでタイトル回収しますね。

資産を最大化する“購入VS賃貸”の考え方は、「買って長く住む」or「長く住まないなら買わない（賃貸）」となります。

不動産の売買というものは多額の経費がかかるもので、購入時と売却時をあわせると物件価格の10％ほどになります。5,000万円の不動産だと500万円です。

短期間で買い替えると経費が余計にかかってしまいます。20年で2回買い替えるのを1回に抑えたほうが経費を払わないので、資産＝貯金は減りません。人は資産を増やすことに目がいきがちですが、資産を減らさないことも資産を最大化する手段です。

本当に幸せな住宅購入の考え方


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