【考察】不動産屋は、どれほど儲けているのか。

こんにちは、不動産マニアです。

さて、かなり生々しい話題ですが、
私自身、「職業は不動産屋です」と言うと、
派手な業界だね～
めちゃくちゃ儲けてるんでしょ～？
と言われることが多々あります。

今読んでくださっているあなたは、
不動産業界と聞くと、どんなイメージがあるでしょうか。
結構、遠からずな印象なのではないでしょうか。

なかなか業界の裏側を話せる機会も無いですし、
過去に不動産屋にお世話になったことがある方は、
「不動産屋の手数料って、どうしてあんなに高いの!?」
と感じた方も多いと思います。

そこで、今日は私の会社の話ではなく、不動産マニアの立場から、
不動産屋の裏事情をご紹介したいと思います。

不動産屋は儲かるのか

いきなり結論ですが、
不動産屋は、世間のイメージほど儲からない
と感じています（笑）

不動産業界では
千三つ（せんみつ）
という言葉がよく使われます。
これは、1000件の物件があっても、
そのうち成約するのは3件程度、
という意味です。

一見、ずいぶん極端な例えにも聞こえますが、
高額な不動産を扱っている不動産屋ほど、
取り組みも慎重にならざるを得ませんので、
この例えはあながち間違っていないと思います。

これは、見方を変えると、
1000件中997件は、タダ働きしている
とも言えます。

良い情報を引き出すために広告費を拠出して、
何度も何度も顧客のもとを訪問して、
それでも破談になって何も生まれなかった
という997件が、成約の裏に隠れています。

成約時の仲介手数料
"土地ころがし"のような、転売利益
が、他業種に比べて金額のケタが大きいだけに、
さぞ大儲けしているだろうと感じてしまいますが、

3件成就させるために隠れた997件の活動費も
ここから捻出されると考えると、
そこまで「丸儲け」は出来ていないのです。

不動産屋の原価を考える

不動産屋と一口に言っても、
売買の仲介／買取
賃貸の仲介／管理
などなど、色々な分野の会社があります。

そして、どの分野においても、
手数料の上限等が、法律で厳しく定められているほか、
不動産屋はコンビニの数より多いと言われているほど、
競合の多い業界でもありますので、競争原理が働いて、
売上が"青天井"になるようなことはまずありません。

例えば、3,000万円の不動産を売買仲介した場合、
手数料売上は、通常100万位の計算になります。

一方、成約１件の原価（経費）を考えると、
・集客のための広告費：１万円
・顧客相談対応の人件費：６万円
　（時給4,000円(社保等含む)×3時間×5回）
・物件案内時の人件費＋車、タクシー代：２万円
・契約書類作成の人件費：２万円
・契約案内、アフターフォローの人件費：３万円
少なく見積もっても、
ここまでで14万円になってしまいました。

これに、事務所家賃や備品代、
事務社員や管理職の人件費といった固定費も考えると、
１件あたり20～30万円程度が損益分岐点
だと考えています（あくまで私の個人的見解です）。

そして、先述した
"成約しなかった案件"の経費も
成約した売上から賄うと考えると、
損益分岐点は更に高くなってしまいます。

まとめ

これで、不動産屋が
どれくらい儲けているのか（いないのか）
の一部をご覧頂けたと思います。

昭和～平成バブル期など、
地価がどんどん高騰し、
夢と希望に溢れていた時代は、
おそらく「濡れ手に粟」にように
積み上げられた不動産屋も
少なくありませんでした。

しかし、今は少子高齢化も進行し、
不動産需要はそこまで旺盛ではなくなり、
その一方で業界内の競争が激しいゆえに、
"ボロ儲け"できる環境ではなくなっています。

私自身も、プライベートの引越や不動産購入で、
知り合いや近所の不動産屋に依頼したことがありますが、
契約後に請求される手数料を見る度に、
「げっ、高いな～」
と、反射的に感じてしまいます（笑）

でも、見えないところでかかっている経費を考えると、
「確かに全面的にサポートを全うして貰えたしな」
と納得できるとともに、感謝の意も込めて
気持ちよく手数料を払えるようになりました（笑）

みなさんも、いつか不動産屋を利用する際には、
そんな観点から不動産屋を見てみると新鮮だと思います。