相続した土地に潜む危険Top３～道路編～

こんにちは。不動産マニアです。
今日は、「相続した土地に潜む危険Top３」というテーマです。

親から土地を相続したとなると、”過去の経緯や背景の分からない土地”が突然自分のものになるわけで、その土地にどんなトラブルの種が隠れているのか分からず、不安になるものです。

そこで、今日は「相続した土地」には、どんな危険が潜んでいるか、その中でもよくある危険Top３をご紹介していきたいと思います。

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■第３位：道路

まず、第３位は「道路」です。
道路は、土地と関係ないようにも思えますが、実はその土地が面している道路の種類によって、思わぬ危険が潜んでいます。

一言で道路といっても、
・誰が持っている道路か（公道？私道？）、
・道路幅が何ｍか
・いつから道路として使われるようになったか
といった観点から、法律で何種類にも分類されています。
（道路の種類についての具体的な解説は今回省略しますが、リクエストがあれば、また別の機会で解説します！）

危険１：建て替え出来ない危険

幅の狭い道路に面している土地だと、
セットバック
といって、「建替えのタイミングに、持っている土地の一部を道路に奪われる」ことが法律で定められていたりとか、場合によっては
再建築不可
といわれる、「もう建て替えしたり、新築することもできません」といった場合もあります。
　
住宅街の狭い裏路地あたりで、「この建物って築何年なの!?」と感じてしまうような家が密集している場所を見たことはないでしょうか？このような場所は、そこに住んでいる方々が建て替えるお金が無くて古いまま住んでいるという場合だけでなくて、道路のせいで、仕方なく古いまま住んでいるというケースも結構多いのです。

危険２通行・掘削許可の危険

次の危険は「通行・掘削許可の危険」です。
これは、面している道路が私道の場合に生じます。
具体例を見ていきましょう。

例えば、面している道路が、他人が持っている私道の場合、”他人の敷地”を通行させて貰うことになるので、厳密には「通行許可」を得る必要があります。
もしも私道所有者から「この道は通行禁止」と言われれば、自分の敷地まで辿り着くことができなくなってしまいます。
これが「通行の危険」です。

もう一つの例として、敷地内の水道管が老朽化で取り換えることになったときには、敷地だけでなく、道路の下に埋まっている水道管も交換する必要が生じる場合があります。
そのとき、道路が公道だったり、自分が持っている私道であれば問題ありませんが、他人が所有している私道の場合は、その道路の所有者に許可を取って掘らなければいけません。
そして、万一その許可を得られないと、道路を掘ることは出来ず、水道管を交換することが出来なくなってしまうのです。
　これが「掘削の危険」です。

「ウチは大丈夫」の油断は禁物

ここで、「私道は他人の持ち物だが、親と道路の所有者とは元々仲良しで、通行や掘削は口頭でＯＫして貰っていると聞いているから大丈夫！」と安心している方も多いのですが、それも100％安心はできません。
その事実は嘘ではないとしても、覚書等が無い限り、昔の口約束であればその証拠がないですし、元々私道の所有者も、相続で子供に引き継いでいたり他人に売却したりして、その当時の所有者とは違っている可能性もあるからです。
そうすると、もし今の所有者が「過去はともあれ自分は、今はそのような許可を出す方針でない」なんて言われたら、やはり通行したり掘削することは出来なくなってしまいます。

やるべきこと

　今日ご紹介したような道路に該当するかどうかは、将来土地を売却・賃貸するときに、避けて通れない確認必須事項になります。
　そのため、土地を相続したら、
・建て替えができる道路に面しているか
　⇒市町村役場で、簡単に調べることができます。
・(他人の私道に面している場合)通行や掘削の承諾は得ているか
　⇒承諾書類の保管が無いか調べ、分からない場合には直接確認する
などの準備を進めておきましょう。

対策

万一、これらの危険に該当してしまった場合にも、考えられる対策はあります。
＜対策例＞
・ 再建築不可の場合は、売却するときには、その状態でも買ってくれる不動産会社に打診する。（最近は再建築不可OKの不動産買取会社も増えています）
・ 通行・掘削承諾が得られない場合は、道路の一部買取や、道路の維持費用の一部を負担する代わりに、許可を出して貰うよう交渉する。

そういった打診をするのが不安だったり、どのように進めていいか分からないときには、身近にいる不動産会社や、私のような専門家に協力を要請することをお勧めします。 

まとめ

　以上、まずは第３位の道路についてご紹介しました。
いきなり道路の話で、土地と関係あるのか？と思いながら聞いて頂いた方も、いかに土地と道路は関係が深いかお分かりいただけたと思います。
　余談ですが、私が新米の不動産営業マンだったときに、先輩の営業マンから「不動産売買で一番注意すべきポイントは道路だ」と言われたことが、今でも鮮明に覚えています。
「たかが道路、されど道路」です。

第２位以降は、また次回の記事でご紹介します。
最後までお読みいただきありがとうございました！