ホームズ君と話す！おとり物件の定義や回避するためのポイントを改めてお伝えします

前回の記事はコチラ！

はじめに

ホームズくん：
情報審査のひと！こんにちは～

情報審査：
こんにちは！ホームズくん！
これ、見てください！

ホームズくん：
なに～？

情報審査：
2月に実施したメディア向けの発表会(※1)のあとに、いくつか取材をうけたのですが、
それらの記事に対して消費者の皆さんからたくさんのコメントが寄せられています！それを今読んでいたんですよ！

https://news.yahoo.co.jp/articles/0d8aa2f162178ad92bc93fa0c50b658b67586f13　　（※）

（※）現在、上記記事は削除済みのため、以下記事もご参照ください！【2024年4月16日追記】
https://japan.cnet.com/article/35215320/

ホームズくん：
わわ！こんなにも！！

情報審査：
LIFULL HOME'Sのサービスに対してというよりも、他ポータルサイト等も含め、家探ししたことのある消費者からのおとり物件に関する体験談であったり、広告掲載する側である不動産会社からの声であったり、とても興味深いコメントばかりです。

例えば、不動産会社からは…
「不動産会社は実際のところ、広告の掲載・非掲載を手作業でしているのでリアルタイムの情報反映は難しい」
「不動産会社に勤務しているが、申し込みが入ったらすぐに広告を下げるようにしている」
といった声がありました。

ホームズくん：
2月のnoteでお話していたアンケートでも同じような調査結果がでていたよねっ

情報審査：
はい、私もそのように感じました。
不動産会社側もおとり物件を掲載しないように意識しているけれども
広告掲載以外の業務も多数ある中で、リアルタイムでの情報反映は難しい、という事でしょうね。

一方で、消費者からのコメントには以下のようなものがありました。

「無駄な移動や時間は迷惑でしかない」
「おとり広告に引っかかったことがある」

ホームズくん：
ふむふむ…
不動産会社がおとり物件対策を行おうとしている一方で、
みんなのコメントを見ると、まだまだおとり物件の体験談が多いみたいだねっ

情報審査：
そうですね。
業界としてはおとり物件は年々減少傾向にあるという調査結果(※2)もあり、不動産会社側も様々な対策を講じている反面、
消費者の中には「その物件はもうない」と言われたり、消費者の半数がおとり物件遭遇経験があったり(※3)と、おとり物件が消費者の不満の要因になっているようです。

そのため、不動産会社各々での対策だけではなく、不動産業界全体で連携を強化し、企業の枠を超えて横断的に課題に取り組んでいくことが大事だと思っています。

改めて…おとり物件の定義って？

情報審査：
不動産の公正競争規約上では「おとり物件」を以下のように定義しています。

＜おとり物件の定義＞
(１) 物件が存在しないため、実際には取引することができない物件
　例：架空の物件

(２) 物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件 
　例： 売約済みの物件、第三者により賃貸契約済みの物件など

(３) 物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件
　例：合理的な理由なく他の物件を勧めるなど取引する意思がない物件

ホームズくん：
ふむふむ
おとり物件は3つに分けられて、さらに意図的なものと意図せぬものがあるってことだったよねっ

情報審査：
冒頭で少し触れた2月に行ったメディア向けの発表会では、上記のおとり物件の定義に対し、「架空物件だけではなく、意図せぬ掲載落とし忘れまでおとり物件に含めてしまうのに違和感がある」といった意見もありました。

ホームズくん：
なるほどっ
不動産業界じゃない人達にとっては「おとり」＝「架空の物件」という印象が強いのかもしれないねっ

情報審査：
はい、おとり物件の実態に対する認知をもっと広めていく必要がある！と感じました。

住まいを探す側からするとどのような理由で募集終了した物件が広告されているか分からないですし、
どのような理由にせよ取引することができない物件の広告は、消費者にとって「おとり物件」であることには変わりはない、と考えています。

ホームズくん：
そのおうちを借りられないということには変わりがないもんねっ

情報審査：
はい、私もそのように思います！
ちなみに去年RSCの行ったアンケート（※4）によると、住まい探しをしてから契約までにかかった期間で最も割合が高かったのは、賃貸では「1 週間～1 か月未満」でした。
短期間で住まい探しをしている方が多いという結果ですが、中には急な転勤や就職、進学などで家探しを急いでいる人たちもいらっしゃるでしょうし、急いでいれば急いでいるほど、募集が終了している物件に問い合わせするのは時間のロスである、と感じるのは当然かもしれませんね！

家探しの際におとり物件に遭遇しないように気を付けるポイントは？

ホームズくん：
今までの話の中で、おとり物件がどういったもののことをさすのかはみんなに伝えることができたよねっ
実際におとり物件に遭遇しないようにするためにはどうしたらいいんだろうね

情報審査：
その点こそ重要ですよね。
具体的には以下のような方法があると考えます。

①物件広告の更新時間や最終更新日が比較的新しいものを見る

②気になる物件があった際には複数の不動産会社や不動産広告サイト上で同じ物件の広告がないか比較したり、家賃の相場がどの程度かを自ら確認する

ホームズくん：
①については、以下のnote記事でもお話してたよね！

▼「更新時間表示」

▼物件広告上にある「情報更新日」の項目

情報審査：
そうでしたね！
特に「更新時間表示」に関してはＬＩＦＵＬＬ独自の表示内容になりますが、
日にちだけではなく何時間前更新かまで分かるので、より最新の情報を見たいときにご活用いただきたいです！

ホームズくん：
1時間前更新とか、更新時間が直近のものほど募集中の可能性が高そうだもんねっ

情報審査：
②については、住みたいと思うエリアの物件の情報を学び、大体の家賃相場を把握しておくと、明らかに家賃が安い、という事が分かるかと思います。不動産物件には掘り出し物がないと言われているので、何かしら安い理由があるのかもしれません。

ホームズくん：
この家賃ってすごく安いな、とか、この家賃だとこのぐらいの設備かな、など、自分でもお勉強するといいってことだね！

情報審査：
②はこの条件だから、という事は判断が難しいので、まずは更新時間表示を見てから、家賃相場や設備などを確認していくといいのかな！と思います。

ホームズくん：
そっかぁ！ボクもおうち探す時はそうしようっと！

おわりに

情報審査：
今回は4月ということもあり、改めておとり物件の定義とおとり物件に遭遇しないためのポイントについてお話しました。

ホームズくん：
改めて定義やポイントについて再確認できて良かったよ！
ありがとう～

情報審査：
引き続き、LIFULL HOME'Sでは物件の鮮度を大切にするべく、管理会社からの募集終了物件の情報連携やAI（人工知能）によるおとり広告の検出の研究継続など、ポータルサイトとしてできることを続けていきたいですね！

ホームズくん：
一緒にがんばろうねっ

情報審査：
一緒に頑張ろうといってくれるとは、とっても心強いです！

では、今回はこの辺で！

ホームズくん：
ばいば～い！

＜注釈＞
(※1)ホームズくんと話す！不動産会社の視点から見た「おとり物件」とは!?
https://note.com/kind_lion409/n/n0a332ee3b307
(※2)データ参照元：ポータルサイト広告適正化部会　違反物件情報等の共有
https://www.sfkoutori.or.jp/portal_bukai/bukai_newsrelease/
(※3)ホームズくんと学ぶ！おとり物件の消費者への影響って？ 
LIFULL HOME’S 情報審査 公式noteより
https://note.com/kind_lion409/n/naad6046018ec
(※4)RSC 「不動産情報サイト利用者意識アンケート」調査結果
https://mainichi.jp/articles/20240318/k00/00m/040/181000c
＜参考＞
https://japan.cnet.com/article/35215320/
https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/lvnmag/business/lvnmag-30660
https://www.oricon.co.jp/news/2314599/full/
https://ml.asahi.com/p/000004c215/23916/body/pc.html  （2024年4月16日現在記事削除済み）
https://news.yahoo.co.jp/articles/0d8aa2f162178ad92bc93fa0c50b658b67586f13 （2024年4月16日現在記事削除済み）
https://www.rsc-web.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2023/10/17f5c674ca5332bc652df2c758e8e57c.pdf