課税事業者になる？ならない？

こんにちは！
皆様本日もお疲れ様です。
関西で大家業と子育てに精を出す佐山 潤（さやま じゅん）です。

先日のブログで、物件売買があった法人の決算で、
売買金額が影響するため、売上高が伸びるから～、
みたいな話を銀行さんや資金調達のコンサルタントに話していたが、
ところがどっこい、佐山の法人は宅建業者ではないため、
物件の売買金額は売上高には換算されない。
というちょっと恥ずかしい話をいたしました。
（詳しくはコチラ↓もご覧ください）

これ、ふと思い出したんですが、
以前税理士から
「売上高が1000万を超えると、その翌々期は消費税がかかる、
課税事業者となります。」
と言われた記憶がありました。

佐山の法人はマンション・アパートを持っているだけですし、
かつ保有物件の各部屋の９割が居住用です。
居住用物件の家賃収入はそもそも消費税非課税です。
という背景に加え、特に何かを仕入れるわけでもないので、
いわゆるインボイス登録事業者に登録をしない非課税事業者なのですが、
売り上げが1000万円を超えるとそうもいかない。
少なくとも事業用賃貸（倉庫、店舗、事務所など）
については期末に消費税を払う事になる。という感じです。

それは金額的に大したことはないので、
期首から織り込んで資金を多少プールしておけばどうにでもなりそうなのですが、
問題は売買がもし発生したケースです。
5000万円で物件が売れれば、
法人税と別に500万を単純計算で払う事になる。
実際には仲介手数料とかに消費税を払うので、こういった売買にかかる、
課税経費を差し引くのでここまで大きくはなりませんが、
いずれにしても百万単位のお金が動きます。これは非常に厳しい。
なので、課税事業者の期間は物件の売買はできない事になります。

翌々期のことなので、難しい判断です。
物件売るなら絶対非課税の今期中。それを逃すと再来年まで待つ。
でもそもそも別に問題起きてない物件をむやみに売る必要はない。
フーム、どう判断しようか。

と、思ってたんですが、
前期の売り上げが家賃収入の500万そこそこで済むなら、
課税事業者にならないから、そんなこともう気にしなくていいやん。
とうれしくなると同時に、

「じゃあそもそも税理士は何であんな事言ったんだろ。
売り上げが1000万超えないのはわかってたはずなのに。」

とも思います。
一応確認します。
「結局売り上げが1000万もいってないので、うちの会社は課税事業者にならないってことでいいんですよね」

「いえ、違います。来期は課税事業者ですよ」

「え？なんで？」

そこで私は会計の世界の奥深さ、、、もしくは消費税という税金が
如何に世の為にならないかを思い知ります。

本日もお読みいただき、ありがとうございます。