「10年前に住宅ローンを組んだ時」のメモが出てきました。改めてファイナンシャルプランナーさんってスゴい！

2013年に住宅ローンを組んでから、今年で早10年。
無事、住宅ローン控除を10年間受け取り、
その金額を丸ごと銀行に「期間短縮型」で返済ができました。
住宅ローンも無事、返済中です。

ファイナンシャルプランナーさんの
10年前のアドバイス通りに実行できて
非常に満足です。

＜以下 10年前のメモ＞

たまには、趣向を変えて
人生で避けては通れない「お金」の話です。
人生最大の買い物と言えばマイホーム。
その購入にあたり、住宅ローンについて
ファイナンシャルプランナー（FP)の方にお話をうかがいました。
理解した内容を自分自身の為にメモしておきます。
いや～勉強になったな～。
（あくまで2013年の私に合ったローンの組み方です、
実際の話と違うところがあったらごめんなさい。）

＜まとめ＞
・住宅ローンを組む際は、
「元金均等返済」で「最大の35年」で「変動金利」で組む。
その際の重要な確認事項が、
優遇金利が「全期間優遇」で途中「固定金利に切り替えOK」という条件。
また、「住宅ローン控除が10年有効」を考えると
住宅ローン控除で返金された額を10年間は繰上返済をせずに、ずっと貯蓄し
10年後の1月1日以降に、銀行に「期間短縮型」で繰上返済するのが良い。
また、固定金利で払っていたであろう金額の差額も10年間ずっと貯金し
10年後の1月1日以降に、銀行に「期間短縮型」で繰上返済できたら最高！

＜ざっくりと説明＞

まず、「元利均等返済」と「元金均等返済」の違い。

【借入金額：2,000万円　変動金利　優遇金利差し引き後　0.875%　35年の場合】
・元金均等返済の場合
1回目　6万3千円くらい　→毎月だんだん少なくなります→　420回目　4万8千円くらい
返済総額：約2,307万円くらい　　支払利息総額：約307万円
・元利均等返済の場合
1回目　から　420回目までずっと　5万5300円くらい
返済総額：約2,322万円　　支払利息総額：約322万円
（※同じ条件で2,000万のローンを組んでも、約15万円の差が出てくる。）

どうやら、
昔の銀行の取扱いは「元利均等返済」しかなかったようで、
約9割の人が「元利均等返済」で契約してるとか。
銀行は、「元金均等返済」を嫌がるようです。
では、どうしたら銀行の嫌がる「元金均等返済」で契約できるかというと、
まず、他の銀行から「元金均等返済」で仮審査を通して、
本命の銀行に「元金均等返済」でないと同等の条件になりません
というふうに話を進めましょう。
また、「変動金利」と「固定金利」のどちらにするのか？
確かにこれは、悩みます。
生半可知識があると、金利が上がるのでは！？なんて考えて、怖くなります、、、。
「固定金利」にも途中で切り替え（手数料はかかります）が可能であるかを
確認するのが一番よいです。
そうすると、
固定金利にしていた場合に払うはずの金額の差額は、約475万円！（驚）
（固定を2％とした場合返済総額は、約2,782万円。
変動の約2,307万円との差は、約475万円。）
この差額の、約475万円を食いつぶすまでは、変動金利を利用する。
（固定金利も、10年や15年くらいまでしかなくて、35年間の固定ってなかなか無いです。）
やはり今の金利は、かなり安いので利用しない手は無いです！
それでも怖ければ、変動金利が半分と、固定金利が半分のミックスプランにするという方法もあります～。
そして、何より優遇金利が、「全期間優遇」かどうかを確認しておきましょう。
店頭基準金利-優遇金利＝実際支払う金利ですので、
35年ずっと優遇されている事を確認しましょう。
固定金利で悩むくらいなら、固定金利を払うつもりで
毎月支払と貯金をしてはいかがでしょうか？
大体、2%の固定金利の場合の月々約6万6千円を、
支払うつもりで差額を貯金できたらいいですね。
そうすると10年で約50万円貯まるようです。
住宅ローン控除ですが、
2,000万円の1%が年末に帰ってくることになりますので
約20万円ｘ10年＝約200万円と言いたいところですが、
毎年元金は減りますので約150万円が貯金できます。
この10年間に繰り越し返済をするとなると、
元金を減らすことになり控除の恩恵を十分にあずかれません。
なので、10年は毎年控除分を貯蓄していきましょう。
そうして、貯まったお金を繰上返済にあてましょう。
ローンを何年で組むか？
少し余裕があるから30年にしようか、35年にしようか悩みました。
しかし結論は、最大限で組みましょう！ってことになりました。
なぜなら、もしも余裕があるなら、
その余裕分を繰上返済しましょう。
30年で組むと途中苦しくなる事があるかもしれないですが、
逆に、35年で組んだ場合は、余裕が出たら繰り上げ返済をすればいいだけです。
ということでした。（確かに）
また、先ほど貯金や余裕が出た際には
繰上返済をする際に「期間短縮型」と「返済額軽減型」とがあり
将来払うことになるであろうと金利分まで考えると、
支払った金額以上の効力を発揮する「期間短縮型」で支払う方が得策です。
（月々の返済額は今まで通りですが、返済期間を短くできます。）

＜その他聞いたこと・注意することなど＞
ずっと支払金額が一定の「元利均等返済」に比べ
はじめの方が支払金額が多い「元金均等返済」の場合
同じ金額を借りたとしても、月々の支払金額がはじめの方が多く
ローン審査の収入の35%を超えてしまい審査が通らないことがあるとか。
他にも、金額が一定である「元利均等返済」の方が予定が組み込みやすいなど
「元金均等返済」にも一長一短あり、
また年齢によっても支払方法を考えた方が良い場合ありますのでご注意ください。
「変動金利」は年2回変動する（4月・10月）

5年ルール「変動金利」は、毎月の返済額は5年間は同じである。（そうでない銀行もあるとか。）
※毎月の額は同じですが，その中身である利息＋元金の比率が6カ月ごとに変動しています。
125%ルール「変動金利」は、仮に金利が変動して大きく支払い額が膨らんでも上昇幅は1.25倍までである。
しかし、両ルールとも借金が減ることはないので、大きく変動した場合、
最終の支払で大きな調整もしくは、支払の延長をしなくてはならない可能性があるようです。
「変動金利」と「固定金利」は、どちらが正解という事は無く、
これは後になってみないと正解は、
ファイナンシャルプランナーでも分からないとうのが本音だそうです。
※一般的に「5年ルール」・「125％ルール」は元金均等返済は対象外。固定選択型も対象外。

最近では、元利均等返済でもSBI新生銀行など「5年ルール」・「125％ルール」を適用しない銀行も現れています。(2023年加筆)

また、住宅ローン控除の適用に関しても
様々な条件をクリアしなければなりません。
居住する年によっても、控除の額が変わってきます。
また、所得税の特別控除であることにも注意をしなければなりません。
（詳しくは、財務省ホームページなど調べてみてください。）
そして、「繰上返済」にも、注意点もあります。
繰り上げ返済をする際は、緊急の臨時費用や病気の収入の減少などを考えると
生活費の6ヶ月～1年分ぐらいは常に手元資金をキープしておきたいところです。
（各家庭により違いはありますが、目安としては300万円程度だとか）
また、近い将来の車の買い替えや、教育費のピークの支出増などを
考えた上で繰上返済をしましょう。

とのことでした。

※あくまで、これは私的なメモです。
でも、誰かの役に立ったらなら、それはとても嬉しいことです。
ちゃんと、お金のことを考えなきゃね。
だってお金のことって重要だもの。

＜10年前のメモ　ここまで＞

2023年10月31日　
　日銀の植田総裁が長期金利を1％を目途に容認。

そのことで、「固定金利の住宅ローン」が上がることになりました。

ええっ～！！
「変動金利の住宅ローン」はどうなるの？

答えは、「変動金利の住宅ローン」は今のところ上がりません。

なぜなら、

固定金利は、長期金利に紐付いていて、
変動金利は、短期金利に紐付いてるからです。
短期金利は、日銀が政策修正しない限り変わりません。
政策修正するには、社会全体の賃金の上昇がないと
難しいと言われています。

固定金利の方が支払いも高いので、変動金利のままがいいです。
変動が固定の金利を超えるには、
日銀の政策修正が7～8回必要と言われています。
なので今のところ大丈夫です。

もしも、上がっても
5年ルール、125％ルールの適用もあります。
（とは言え、世の中には絶対はありません。
判断はご自身でなさってください）

なんだかんだで、お金の知識って重要ですよね。

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ローン組むなら、固定金利がいいの？変動金利がいいの？
ローン返済は、元利均等がいいの？元金均等がいいの？
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