東京都内の新築マンションの住宅ローン計算(2023年度)

東京都内のマンション価格

　東京都23区内のマンション価格は、2023年3月は平均1億円を超えましたが、2023年度(2023年4月～2024年3月)の平均は7,566万円でした(不動産経済研究所)。
　高額な金額には変わりませんが、住宅ローンの月々計算をしてみました。

　2022年度版はこちら

元金均等返済

　7,566万円を頭金なしのフルローン35年の元金均等返済(元金の支払いは変わらない)の場合です。ボーナス支払い無し、繰り上げ返済無しです。支払うたびに元金が減り、利息が減るため、2回目以降は1回目より段々と安くなります。また、変動金利はまだ低いですが、今後上昇することを前提に少し高めを設定しています。

シミュレーション1　金利0.3%

総額：7,964万1,615円、月々返済は、1回目19万9,058円、最終回18万0188円
利息：398万1,608円

シミュレーション2　金利0.5%

総額：8,229万6,015円、月々返済は、1回目21万1,668円、最終回18万0218円
利息：663万6,013円

シミュレーション3　金利0.7%

総額：8,495万0425円、月々返済は、1回目22万4,278円、最終回18万0248円
利息：929万0425円

シミュレーション4　金利0.9%

総額：8,760万4,830円、月々返済は、1回目23万6,888円、最終回18万0278円
利息：1,194万4,823円

シミュレーション5　金利1.0%

総額：8,893万2,030円、月々返済は、1回目24万3,193円、最終回18万0293円
利息：1,327万2,025円

シミュレーション6　金利1.83%(フラット35の35年ローン)

総額：9,994万7,805円、月々返済は、1回目29万5,524円、最終回18万0418円
利息：2,428万7,806円

毎月の支払

　住宅ローンに加え、管理費、修繕積立金が加算されます。
　管理費は、共用廊下やエントランスホール、ゴミ置き場などの清掃、宅配ロッカー等の共用部分の電気代や保守点検、メンテナンス費用、エレベーターや自動ドアの電気代、植栽の水やりや手入れなどが含まれます。防犯カメラの費用や共用部分の火災保険・地震保険料も含まれます。1㎡当たり240円で計算します。
　修繕積立金は、8-10年に一度の修繕工事をするための積立金です。こちらは1㎡当たり200円で計算します。
　2023年度の1戸当たりの平均専有面積は65.73㎡なので、66㎡とします。
月額
管理費：1万5,840円
修繕積立：1万3,220円
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小計2万9,040円

　これを35年間払い続けたとしますと、1,219万6,800円です。かなりの金額です。ただ、管理費や修繕積立金は値上がりする可能性があるため、もっと高くなります。
　フラット35の1回目29万5,524円に毎月の管理費等を加算すると、1回目は、32万4,564円になります。
　マンションによってはさらにインターネット利用料が加算されます。

初期費用

　意外と見逃されがちなのが、初期費用です。
　頭金0円でも初期費用は必ず必要になります。登記費用(移転登記、抵当権登記)、固定資産税、火災保険、地震保険、ローンの保証費用、管理準備金、修繕積立基金、売買契約書等です。
　新築マンションで3-5%であるため、4%とします。
初期費用：302万6,400円
　ほかに、引越し費用や新たな家具購入費用が100万円ほどかかるのではないでしょうか。

総額

　フラット35の場合、住宅ローンだけで総額約1億円、管理費等で約1,200万円、初期費用で約300万円ですから、総額約1億1,500万円かかります。

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比率

　年収と住宅ローン比率の計算です。融資基準は月額手取の25%～35%です。ただし、余裕で返済ができる理想は月額手取の20%です。
　余裕返済の20％は、シミュレーション2の変動金利の場合も、1,600万円以上の年収が必要です。変動金利が今後上昇すると仮定すれば、1,800万円以上の年収があるぐらいが、生活に余裕が生まれるのではないでしょうか。
　フラット35の場合は、2,000万円の年収で余裕があるぐらいでしょう。

シミュレーション2　金利0.5％

年収(万円)　月額の手取り割合(返済平均÷手取り/12)
1,000　　　32.17%
1,100　　　29.61%
1,200　　　27.18%
1,300　　　25.59%
1,400　　　24.17%
1,500　　　22.89%
1,600　　　21.75%
1,700　　　20.70%
1,800　　　19.71%

シミュレーション6　金利1.83%(フラット35の35年ローン)

年収(万円)　月額の手取り割合(返済平均÷手取り/12)
1,000　　　39.07%
1,200　　　33.01%
1,400　　　29.35%
1,600　　　26.42%
1,800　　　23.94%
2,000　　　21.85%

賃貸と購入

　これらの金額を考えて、マンションを購入するのか、賃貸にするのかを検討する必要があります。
　住宅ローンの支払いだけを考えて比較してしまうと、初期費用や管理費等を見落としがちになります。
　35年間、賃貸で管理費込み25万円/月、更新費用を2年に1回として計算します。
賃貸：1億840万円
　引越しを10年に1度すると考えると、引越し費用20万円、礼金、仲介料を40万円と仮定します。
賃貸：1億1,020万円
　管理費込みの家賃25万円の場合、23区内、2LDK60㎡程度、築浅のものに住めます。