不動産契約の特約のコツとは？

おはようございます。

ブラック企業（不動産会社）で病んだ私は、仕事に悩む人の気持ちがわかるから、ビジネスで結果をだせる「考え方」や「知識」を共有して、不動産仕入営業の味方になろう、と思っています。

【わたしの実績】

• 3年で100棟の戸建住宅を開発

• エリアは、一都三県

• 5社以上の不動産会社に勤務

朝活と題して「毎週木曜日・朝７時に投稿」しているので、出勤前にサラッと読んでもらえたら嬉しいです。よければフォローして下さい。

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※特約とは・・・契約者の当事者間で交わされる、特別の約束。（その契約限りのオプションみたいな役割）

特約のコツ

ふと、「不動産契約の特約には『ほかに解釈の余地がない』文言がいい」みたいなツイートをみかけたので、それについて書きます。

これに関しては、わたしも同意見で、特約を交わすときのコツは『特約に対して、ほかに解釈の余地がないこと』です。

『ほかに解釈の余地がない』を、もうすこしくだくと『意味がひとつに限られる』みたいな感じでしょうか、、、

たとえば

「Aさんがもっている果物が割れたら、契約をなかったことにする」という特約を交わしたとします。（なんやそれ）

で

Aさんのもっている”スイカが割れた”としたら、どうですか？

「スイカは果物だから、契約はなかったことにしよう！」と言う人もいれば「スイカは野菜だ！果物ではない！契約はなくならない！」という人もでてきます。

（スイカが、果物なのか野菜なのかはさておき）

「割れた」という表現もあいまいですね。

ヒビが入っただけで「割れた」とする人もいれば、真っ二つをイメージする人だっているでしょう。

この場合の正解をしいて言うならば「スイカが真っ二つに割れたら、契約をなかったことにする」であり、これが「ほかに解釈の余地がない」ということです。

解釈の余地をなくすメリット

なぜ、特約の文章に「ほかの解釈の余地をなくすといい」のかというと、トラブルを防げるからですね。

そもそも、契約書は「言った言わない」を防止するためにあるので、あいまいな表現をいれるべできではないでしょう。

ぎゃくにいえば

はっきり、こまかく書くほど、いい契約書であるといえます。

わたしは、不動産を買う立場で取引をするので、特約に気を使わなければいけません。

「あれ？こんなことなら買わなかった」

そんなことがないように、契約書作成の段階で、目をギラギラさせてチェックしています。

不動産取引をおおくしていれば、トラブルだってあるでしょう。

そういう経験がある人は、特約の重要性を理解しているので、「そんな細かいことまで？」と思われることも指摘します。

すべてはトラブルを防ぐためです。

有効面積って？

現に、契約書チェックの甘さから、おおきなミスをしたことがありました。

「測量の結果、公簿面積から有効面積に差異があれば、１㎡あたり〇〇円で精算する」という、実測売買の話です。

この特約、ようするに「土地の大きさを測り直して、小さくなっていれば安い金額で売買しましょうね」というもの。

測量技術があまかった昔と比べて、実際に、いま、土地の大きさを測り直してみると、多少の差異があるのはよくある話で。

となりから、動かせない越境物が発覚して、買おうとした土地に対して、建物がたつスペースが減ってしまうことが分かりました。

つまり、有効面積が減るのです。

当初、見込んでいた「建築できるスペースが減る」ので、わたしたち戸建開発業者からしたら、おおきな出来事ですよね？

特約通り「有効面積が減ったのだから、売買金額を下げよう」という話を仲介にすると、こんなセリフが返ってきました。

「となりからの越境物で建築面積が減るのは、そちらの都合でしょ？セットバック（道路がひろがる）とかで土地面積が減少するなら理解できますけど、土地が小さくなったわけではないから、売買金額は下がりません」

わたしたち戸建業者からすれば、「となりからの障害物があれば、そこを除いて建築するわけ」で、有効面積が減る。

ただ

仲介からすれば、となりの障害物の存在があるにしろ「土地が減っているわけではない」から、有効面積は減っていない。

ようするに、「有効面積」というワードに対して、わたしと仲介で、認識が違ったのです。

有効面積の特約に『ほかに解釈の余地があった』のです。

おわり

けっきょく、建築できるスペースが減ったにも関わらず、わたしの主張は通らずに、売買金額は減額されませんでした。

一言でいえば、損したのです。

きちんと、契約書をすりあわせる時点で「建築できる有効面積」とか「有効面積とは、となりからの越境物を含む」とかって書いておくのが、正しかったのでしょう。

いま思い出しても、恥ずかしいミスです。

みなさんも気をつけて下さい。

ということで、特約を盛り込むときのコツは『ほかに解釈の余地をなくす文言にする』でした。

そうすれば、トラブルを防げるのでオススメです。

PS、、、

こまかく書くのはいいのですが、「なんでも契約書に盛り込む」というのも考えものです。

さいきんの重要事項説明書には「そんなことまで、書く必要ある？」みたいな内容も、ジャンジャンに盛り込まれています。

コンプラがうるさくなったからです。

書いておかないと、なにで指されるかわからないので、とりあえず入れておこうという仲介が増えました。

５年後には、となりの街の騒音のことまで、書かれていそうです。笑