土地の仕入業務の優先度!
おはようございます。
木曜日の7時だから、今日も「不動産の営業マンにむけて、少しでも仕事に役立つような記事」を投稿します。
土地の情報をもらったときは、上司から指示がくだったと考える。
わたしは、土地を仕入れる仕事をしていますから、さまざまな不動産仲介業者から、土地を紹介されます。
その物件によって、仲介からのお願いはさまざまですが、これって、いわゆる「依頼」ですよね?
上司から「コピーをお願い」とか「いつまでに資料をつくって提出してくれ」といった類と同じだと思っています。
つまり、仲介から『土地の買取値段を出してくれ』と、依頼されているわけです。
だから、社内の上司から指示がくだった時と同じように、仕事をこなします。
仕事を依頼されたら、できるビジネスパーソンは、まずなにをするでしょうか?
まず「仕上げる期限」を確認します。
急ぎなのか?それとも時間があるのか?
ほかにも、どのような成果物が好ましいか?を確認しますね。
上司に任されたコピーであっても、ホチキスでとめるのか?ファイルにまとめるのか?カラーなのか?成果物の確認をしないといけません。
そのうえで、報告連絡相談をこまめにおこないます。
土地の情報をいただいた仲介業者に対しても、上司から指示がくだったと思えば、自然と確認事項は定まります。
いつまでに買取金額をだすのか?(納期)いくらの金額をだしてほしいのか?(成果物)そういったことを確認しないで、ただ買取金額をだしても、そりゃあ契約に結びつきません。
で、さらに踏み込むと、どのような手順で仕入業務をすすめていくといいのか?が大切ですね。
今回のメインはここです。
わたしなりの仕事の進め方を簡単に書きました。参考まで!
土地の仕入業務の優先度!
まずは、仲介に対してのヒアリングです。
もらった物件が、買取対象内であれば、先程の通り「納期」「成果物のイメージ」を確認します。
「いくらで買って欲しいのか?」「事情は?」「急ぎなのか?」「なぜ、売りたいのか?」そのあたりを徹底的に聞いたうえで、はじめて査定に取り掛かります。
たまに、机上査定をせずに現地確認をおこなう営業マンがいますが、わたしはやりません。
現地確認はグーグルマップで、ある程度の雰囲気を掴んだら、机上査定した数字を仲介に報告して、買える可能性を探ります。
ここで、買えそうになれば、次にすすみますが…ここで重要なのが、「他人がどれだけ関わるか?」です。
たとえば、高低差がありそうで、擁壁工事が必要であれば、造成業者に見積もりを依頼しなければいけません。
たとえば、プランを作らないと販売価格が読めなければ、設計に間取りを依頼する必要があります。
仕事って、自分ひとりだけで完結できることって、ほとんどありません。
正確な買取金額を出すために、仕入れるために、「いったいどれだけの人の力を借りなければいけないか?」を洗い出して、人へのお願いを最優先させます。
他人からの成果物は、土地の仕入が失敗したときには水の泡になるのですが、だからこそ、はじめで説明した内容を、こちらから明確に指示します。
そうです。
今度は、こちらが上司なわけです。
「この物件は急ぎだから、◯日までにプランを作成してほしい。」納期ですね。
「造成費用が少なければ、土地の仕入に繋がりそうだから、できるだけ安い施工方法でお見積もりをあげてくれ。」これは成果物の指示ですね。
上司からの指示をうけたときに確認していた事項を、今度はこちらから面倒がらずに情報開示します。
で
他人からの成果物にタイムラグがあるから、その間に、現地確認をしたり、役所調査したり、仲介業者へ訪問します。
この手順で、仕入業務をすすめると、無駄な動きがなくてオススメです。
昨今、コンプライアンスにうるさい世の中で、「えいや!」で買付を発射できる仕入業者が減った気がします。(あくまで気がするだけ)
となると、きっちりリスクを確認して、買付を出すまでに時間を要する。
つまり、早く買付を出すためには、無駄のない動きで、できるだけ効率的な仕入業務を心がける必要がありそうですよね?
わたしの進め方を参考に、あなたも業務の優先順位をハッキリさせておくといいでしょう。
てなことで、今日はこのへんで!
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