失敗しない不動産購入。【リノベーション物件を購入する際に絶対に抑えておきたいこと】

こんばんは！稲垣ヨシクニです。
今日のnoteは
・リノベーションって実際どうなんだろう？と気になっている方
・リノベ物件の購入を選択肢に入れている方
のためのnoteです。

前回、東京23区徹底比較スップレッドシートのnoteを各SNSで配布させていただきました。ありがたいことに大変好評で、本当に嬉しく思っています。読んでくださって本当にありがとうございます。

さて、本日はリノベーションをテーマにしたnoteを書かせていただきます。

不動産価格が上昇し、23区内で不動産を購入することがやや困難になりつつある近年。そんな中でリノベーション物件が年々シェアを拡大しており、実際に選択肢の一つとして検討されている方も多いのではないでしょうか。
リノベーションという言葉自体は数年前に比べてより一般的にはなったものの、完全に理解している方はまだ少ないかと思っていますので、今回は基礎からお話させて頂きます。

リノベーション物件の定義と実例

リノベーション物件とは、リノベーションによって付加価値が付けられ、元の状態以上のものになった物件という意味です。

リフォームは
-1→0
というイメージに対し、

リノベーションは
-1→+1
というイメージです。

実例を出すと、

これが、こーなる pic.twitter.com/1kUP1Rcrtb

— 稲垣ヨシクニ@2/23に無料の不動産Webセミナー開催 (@inagaki_kizuna) February 14, 2021

このツイートも、弊社が-１だった物件をスケルトンにし、ユナイテッドアローズの店舗などを手掛けるデザイナーさんを起用して+１にした状態です。

ではこちらの物件、-１だった時の状態はこちら。

間取りから何から何まで違います。
同じ物件の水回りですが、

このトイレが。

こうなって。

このお風呂が、

こうなります。
すごくないですか？笑

リノベ物件と築浅物件との比較

リノベーション物件は室内が新築同然です。
ここでは、築浅（築1～20年程度）を比較対象としています。
一般的な相場感としましては、築浅物件より安い、もしくは同等程度の価格。その他比較事項は下記の表をご参照下さい。

リノベーションの種類

リノベーションには大きく分けて2つの種類があります。
①リノベーション済物件
②中古物件の購入+リノベーション工事
です。この①と②の定義はnote内で繰り返し使うので覚えておいていただけると幸いです。

一般的に②の方が総額でかかる費用が高くなります。
その理由としては、
①の場合、不動産業者の物件仕入れ価格が安く、工事の費用も原価でできるためです。（仕入れ価格が安い理由は、不動産業者が確実かつ、すぐに買うからです。）

②の場合は、様々な費用がのっかてしまってはいますが、工事の自由度が高く、結果的に心から満足できる家に住める、というのが大きな魅力です。

①と②の比較については下記表をご参照下さい。

実例紹介

少々上級編にはなりますが、実際①と②を弊社KIZUNAFACTORYの実例で比較してみましょう。
以前インスタ不動産界隈最強のインフルエンサーであるジェレミーさんとインスタライブで公開した原価表を基にお話しをさせて頂きます。手前味噌で恐縮ですが、ジェレミーさんのおかげでめっちゃ面白い動画になってるのでぜひご覧下さい！

以下動画で用いた資料が3枚続きます！
図A.【弊社の仕入図面】

　図B.【他社さんの図面】

図C.【リノベーション済マンションの原価表】

ここでは図Cを見て下さい。
①（リノベーション済マンション）の物件を作るのためにも、その原価として様々な費用がかかっております。
注目していただきたいのは仲介手数料。
仕入れ時には買主として、販売時には売主として、リノベ再販を手掛けている不動産業者は仲介手数料を2回支払っています。また、登記費用も同様に2回かかります。
合わせるとかなりの金額に...

更に、マンションを仕入れる際に使用するプロジェクト融資というものの金利と手数料も結構かかります。

最終的な利益は各社設定が違うとは思いますが、大体10％前後かと。
それでも、同物件、同じ内装で②のパターン（お客様ご自身で中古物件を買って、リノベーション工事）を選択すると、相場として大体1000万円程度費用が多くかかってしまうことになります。

ここまでの仕組みをざっくりとでも理解するとこが重要です。

購入の際ポイントとなることは下記の2点です。
①の場合　売主から直で契約をすれば仲介手数料が不要
②の場合　割高になる代わりに自由度が高い。拘りが強すぎるととリセールが厳しくなることも。

お客様それぞれの思いがありますので、一概にどっちがよいとは言い切れませんが、理性（資産性、リセール）を重視する方には①、感情（こだわり、夢のマイホーム）を重視する方には②をおすすめしています。

なお、先程から例でお出ししている弊社の物件は絶賛ご購入者様の募集中でございます。もちろん内覧もできますので、少しでも気になった方はお気軽にDMして下さい！

玄関。めっちゃカッコよく仕上がりました。

洗面台の前に立つと、体重などのコンディションを映せます。
東京不動産大学も。笑

当社販売のIoT×デザイナーズ住宅は洗面台の前に立つと体重等が表示されるんですけど、
『東京不動産大学』
を流してみた(笑) pic.twitter.com/P1NapLXU1L

— 稲垣ヨシクニ@2/23に無料の不動産Webセミナー開催 (@inagaki_kizuna) February 12, 2021

流行りのテレワークスペースも完備。
宣伝タイム終了です。笑

リノベーション物件の注意点

リノベーション物件は築年数がかなり経っている物件が多いです。
そこで、建物についていくつか注意事項があります。

①耐震基準
理想を言えば新耐震基準（1981年6月1日に施工なので1983年以降であれば大体当てはまる）の物件を購入しましょう。

②管理体制
自主管理の物件は住宅ローンが組みにくい上、リセールもしづらいので避けたほうが良いでしょう。

③特殊物件
敷地の一部を売却してしまった、既存不適格（建蔽率や容積率が現在の基準で満たしていない）等の物件は安くても住宅ローンが組みにくいので注意です。

④長期修繕計画
修繕積立金が適切か、長期修繕計画が適切かをしっかりチェックしましょう。（管理費、修繕積立金が高い物件は勿論仕方ないのですがキャッシュフローの観点でも本体価格と併せて検討しましょう。）

リノベーション物件の出口戦略

築30年のマンションを35年ローンで購入すると、ローンを完済したときにはなんと築65年のマンションになっています。

「65年」と聞くと面食らう方も多いとは思いますが、
国土交通省によると鉄筋コンクリート造の物件は適切なメンテナンスを施すと120年持つと言われております。（前項④）

ある程度の年数で建替えになるケースも勿論ありますが、その事例はまだ多くありません。また、現行法では区分所有者の4/5の賛成が必要のため、建て替えは結構ハードルが高いのが実情です。

実際建替えになった場合、建て替え後に容積率が大きくなっていれば所有者の自己負担が少なく新築の住戸を取得できます。
同様の容積率だった場合は2000万円程度の自己負担もあり得ます。

所有物件を賃貸として貸出した場合、賃料の下落率は一定値で緩やかになるため、ある程度のキャッシュフローは見込めます。
（賃料が0にはならないですよね。）

最後に

以上、リノベーション物件について知っておいて欲しい注意点をいくつかお話させて頂きました。分かりづらいところも多々あったとは思いますので、ジェレミーさんとのコラボ動画を見ていただいたり、質問・疑問などあればお気軽にDM下さい！
このnoteが皆様の物件購入に少しでもお役に立てたら幸いです。
これからも優良な情報を発信していきますのでよろしくお願います。

またnote書きたいのでリクエスト等あればお願いします！

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