手出し0円で家に住む：収益を生むマイホーム(賃貸併用住宅)の作り方

家に住むためには、「家賃を払ってお金を借りる」、もしくは、「借金して家を購入し、毎月銀行にお金を返済する」のどちらかが一般的です。

後者の「借金して家を購入し、銀行にお金を返済する」を選択する場合、収益を生む家を購入し、その収益で銀行にお金を返済する = 自分はお金を支払わなくて済むという手段が使えます。

それが収益を生むマイホーム(=賃貸併用住宅)なのです。

マイホームが収益を生むとはどういうことか？もう少し詳しくお伝えします。
賃貸併用住宅は、文字通り、家の中に賃貸部分が併設されているものです。

図示すると例えば、このようになります。

このプランでは、1階に賃貸を2つ用意し、2階に自宅となっています。
もちろん出入り口も含めて自宅と賃貸部分は完全に分かれています。

このプランに仮想の数字を当てはめてみましょう。

・土地：2000万円
・建物：2500万円
・賃貸部分の家賃収入：6万円/室・月

だったと仮定します。
土地建物代合わせて、4500万円を銀行から金利0.625%、35年という一般的な住宅ローンで借り入れした場合、月々の返済額は約12万円です。

家賃収入も1月あたり6×2=12万円となり、返済額 = 家賃収入となるのです。

上記のようなプランを作るのは決して不可能ではありません。

実際私は、現在賃貸併用住宅を建設中です。
場所は中野区の某駅で、駅徒歩7分と比較的好立地かと思います。

銀行からは土地・建物費用全額を借りる予定で、月々の返済額は24万、一方で家賃収入は26万円程度の想定となっており、家賃収入 > 銀行返済を実現できそうです。

一般的に都心になればなるほど、家賃収入 > 銀行返済を実現するのは難しいですが、新宿付近の私の土地でも実現できており、多くのエリアでこれは実現できると考えられます。
また、場所とプランによっては、家賃収入が銀行返済を大きく上回る、そんなプランも実現可能です。

今回はそんな賃貸併用住宅を建てるまでの手順を具体例を交えつつ解説していこうと思います。

①賃貸併用住宅の建設までの流れ
②土地・建物計画
③賃貸併用住宅にあった土地の探し方・プランが入るかの簡易チェック
④工務店の選び方
⑤銀行の選び方
⑥(将来住まなくなった際の)出口の考え方
⑦中古の賃貸併用住宅という選択肢
⑧Twitterで頂いた質問 & 回答

①取得までの流れでは、賃貸併用住宅を建てるまでの全体的な流れについてご説明します。

②土地・建物計画では、賃貸併用住宅を建てようと思った時にはじめに検討すべきことについてお伝えします。
具体的には立地の考え方、どのような建物が作れるか、賃貸部分の客付けの考え方についてお伝えします。

③賃貸併用住宅にあった土地の探し方では、土地の探し方を紹介し、その土地に想定している建物が入るかどうかを簡易的に自分でチェックする方法についてお伝えします。(道路斜線・北側斜線・避難経路・採光など)
最終的に建物プランが入るかは工務店に確認する必要がありますが、全てを工務店に確認はできないので、ある程度自分で判断する必要があります。
その判断方法についてお伝えします。なお、私の知識は3階建て以下のものに限られています。
(4階以上は鉄骨・RC造になる可能性が高く、予算も跳ね上がるため、あまり一般的ではありません。)
また、具体的にいくつかの土地を例に上げながら、建物プランをどのように入れることができるのか考えてみます。
私は土地値が高い所で賃貸併用住宅を建てるのであれば、旗竿地(後ほど説明します)がオススメだと考えていますが、なぜ旗竿地がオススメなのか？どのように建物プランを入れたら良いのか？などについてもお伝えします。

④工務店の選び方では、
分かりにくい工務店の費用明細をどのようにチェックし、横並びで工務店の費用比較する方法についてお伝えします。

⑤の銀行の選び方では、2020/9現在、最も賃貸併用住宅でローンを組みやすい銀行をご紹介しています。

私自身、自分のサラリーマン年収に対してかなり大きな金額を借りており、ローンを組むのにかなり苦労しました。
実際、私の購入する土地が対象エリアになっている(50以上の)全ての銀行に問い合わせし、融資が可能か確認しました。
その結果、唯一借り入れが可能だった銀行に融資をお願いしていますが、その銀行についてお伝えします。
また、住宅ローンの審査の方法についても細かくお伝えすることで、銀行への融資上限の確認方法についても御理解いただけるようにします。

※なお、本人・配偶者ともに正社員であることを前提に確認しているため、そうでない方の場合は異なる可能性があります。

⑥出口の考え方
私自身がまだ出口まで行き着いていないので、体験に基づいた話はできませんが、売却、貸し出しの考え方などについてお伝えします。

⑦中古の賃貸併用住宅という選択肢
私が購入していないため、細かな点は解説できませんが、私は中古も検討していたため、具体的にどうやって探していたか、検討するポイントは何か？など解説していきます。

⑧Twitterで頂いた質問 & 回答
Twitterでは以下のような質問ももらっているので、それについての回答も記載しています。
・収益物件と住宅は別々に買えば良いんじゃないの？
・収益物件は利回りで収益性判断するけど、賃貸併用はどうやって考えるの？
・保有期間はどれくらいを想定しているの？
・住宅ローン組んだ後、投資用ローンへの影響はないの？

ご購入頂く前の注意点として、 基本的に私は、都心の土地値が高いところに、どうやって家を最大限大きく建てるかという視点で賃貸併用住宅を建てています。
もちろんそのやり方に限定した伝え方はしませんが、どうしても自分の経験によるところが大きくなってしまう点はご留意下さい。

購入いただいた方からは以下のようなコメントを頂いています。

買わせてもらいましたー‼️
僕も賃貸併用住宅考え中で、まさにこの1階自宅パターンや2階など考えてたのが図になっててホントにありがたいっす😭

— 千@アイアン大家 (@NSYasuhi) September 12, 2020

賃貸併用住宅もそうですが、土地から新築を実施する際にも役立つ情報が沢山のっていました。著者の経験も記載され、内容もとても丁寧ですごく理解しやすい作りでした。 https://t.co/eWNCuaMRGF

— にゃぷ(´･ωゞ) 不動産×サラリーマン×副業(これから) (@happycheerbox) September 12, 2020

各ステップでの具体例や建築制限が分かりやすくまとめられていて大変参考になりました！
これから不動産投資を考えてる方にとっても賃貸併用住宅は一考の価値があると思います💡 https://t.co/aHoV0J4v2R

— JIN (@kink_shinshi) September 12, 2020