自宅投資法と割高な都心物件が売れる理由〜三田ガーデンヒルズのモデルルームに行ってみた〜
今日は、ずっと注目していた、三田ガーデンヒルズのモデルルームに言ってきた件と、自宅を買って結果的に投資する方法と、なんで、こんな高い物件が売れるんだと言う話をします。
2023年3月の東京23区の新築売出しマンションの平均価格が2億円を超えた。港区周辺のマンションだと70平米の部屋で、1億円ちょっとという印象なので、どこか、割高な物件が売り出されたのかなと思ったら、案の定、浜松町のワールドタワーレジデンスと、港区内の本命物件（と僕が勝手に思っている）三田ガーデンヒルズの第1期売出しが重なったからというもの。
翌月からは、1億台に戻っているので、急落というより、3月だけが異常値というだけで、それが戻ってるというだけです。
都心の高額物件は、土地が足りないこともあって、ほとんどはタワマンです。
浜松町の世界貿易センタービル隣のワールドタワーレジデンスも、最近のタワマンの中では、群を抜いて高額な物件ではありますが、所詮はタワマン。すでに、竣工済みの白金高輪駅横の白金ザ・スカイや、現在飯倉に建設中の虎ノ門・麻布台プロジェクトの目玉、アマン・レジデンス東京などは、最上階は、1,500平米で200億円とも300億円言われているので、タワマンには上には上があり、唯一無二ではありません。
今後も、さらに高額なタワマンは世界の超富裕層向けに建設されていくのでしょう。
対して、三田ガーデンヒルズは、都心では2度とでないのではないかと言われるほどの広大な敷地に、タワマンと比較するとかなり低めの建物を建てて、ゲートで囲み、住民のための緑豊かな自然環境も用意するという、港区初にして唯一とも言えるGATED CITYです。
ガーデンヒルズという名称は、竣工から、30年以上経った今でも絶大な人気を誇るヴィンテージマンション、広尾ガーデンヒルズに付けられた名称と同じ。三田ガーデンヒルズは、三井不動産と三菱地所の共同事業ですが、広尾ガーデンヒルズは、三井、三菱に加えて、住友不動産と第一生命の4社プロジェクトだったので、なぜ、三田ガーデンヒルズにガーデンヒルズの名称が付けられたのかは、謎です。（どなたかご存知のかたがいらっしゃれば、教えてください）
広尾ガーデンヒルズも、広大な敷地に作られた余裕と統一感のある町並みは、通るだけで、心地よさを感じます。僕も用事があったり、友人が住んでいたりするので、行くことがありますが、築30年以上であっても、ここに住んでみたいなと思わされます。
実際、家の買い替えで、仮住まいとして、賃貸に移らなければならないタイミングで、広尾ガーデンヒルズの賃貸物件を探したりもしました。
コロナ前だったこともあり、販売価格は、広尾周辺のヴィンテージマンションらしい価格ではありますが、飛び抜けて高いというわけでもなく、賃貸も「え、この価格で借りれるの？」という価格で、確か、100平米くらいの物件で、40万円台の掘り出し物件もありました。（すぐに借りられてしまいましたが） 今、調べてみると、コロナの不動産バブルで販売価格も上がり、それに伴って、賃貸も上がったのか、出てきたのは、110平米で70万円という感じでした。妥当といえば妥当ですが、賃貸で、築30年超えの物件に70万万ねえ、という感じではあります。都心の物件は80平米超えると、坪単価がプレミアム価格になるというイメージがあるので、今だとそのくらいの相場なんですかね。
GATED CITYというと、三田ガーデンヒルズと同じ、三井・三菱の共同プロジェクトで作られた、広尾ガーデンヒルズのお隣の広尾ガーデンフォレストが浮かびます。ガーデンヒルズ同様、日赤病院の土地に建てられていますが、こちらは50年の定借マンションだったため、売り出し時には、比較的割安な価格で売り出されていたと記憶しています。
ここは都心初にして、唯一のGATED CITYとして話題となり、定借物件で価格が低かったこともあって、ある年の値上がり率NO1の物件になったこともあるくらい人気のマンションです。
三田ガーデンヒルズは、広尾ガーデンヒルズと広尾ガーデンフォレストのいいところどりのようなプロジェクトで、さらに、令和ならではのエッセンスを加えたという感じなのでしょう。
初回売出しのときは、行きそびれてしまったのですが、今回、モデルルームに行ってまいりました。
結構高額なのに、かなり人気物件で、全然モデルルーム見学の予約が取れない。有名アーティストのコンサート並みで、追加枠が解放されても、すぐに予約が埋まってしまう状況でしたので、予約開始時間に待ち構えて、予約入れました。
モデルルームは、東京タワーの真横の特設の建物内にありました。
簡単に概要を説明すると、綱町三井倶楽部の向かいにある広大な敷地に4棟で約1,000戸で構成するGATED CITY。メインエントランスにあたり、他の建物より値段の高いパークマンションは、旧逓信省簡易保険局庁舎の建物のデザインを継承して、一部元々の建材を再利用して、再現しています。
三菱1号館のように、丸の内周辺によく見られる低層部分が、元々の建物のデザインを踏襲して、その上にビルが伸びる感じのあれです。かなり重厚感があって、かっこいいです。
驚くのは、共用施設の充実度。
まず、圧倒的な緑。25,000平米という都心にはあり得ない広大な敷地だから実現できる緑は、もはや森。メンテナンスは、第一園芸。
ジム、ラウンジ、シアタールーム、ゴルフレンジ、パーティルーム、宿泊できるゲストルームなどは、最近の高級タワマンにもありますが、そこに加えて、住民専用のレストラン、バー、会員制のプール、SPAなど。
有料ですが、ゴルフレンジでは、レッスンも受けられ、音楽を習える施設や、パーソナルトレーニングジムなどもあり、緑の中で仕事ができるワークスペースや、リモート会議ができるスペースなどもあるようです。
バーなどのオペレーションは、帝国ホテルに委託しています。この辺は、箔をつけるためにやってるやつで、航空会社のラウンジなどにあるやつと一緒ですね。例えば、香港のキャセイパシフィック航空のファーストクラスラウンジのレストランは、ペニンシュラが運営を委託されていたりする、あれと一緒だと思います。実際にどこまで、帝国ホテルのクオリティになるのかは、疑問ではありますが、まあ、酷いサービスにはならないでしょう。
共用施設は、今まで見たことがないレベルで充実しています。1人、もしくはカップル2人とかであれば、80平米〜90平米の1LDKとかにして、書斎とかがなくても、共用スペースで十分カバーできそうです。
実際に内覧できるモデルルームは、いわゆる普通の部屋として、イーストタワー110平米の2LDKと豪華な部屋として、パークハウスの255平米の1LDK。1LDKとはいっても、ブティックのようなウォークインクローゼットとか、部屋数には入っていない、ストレッチルーム、ダイニングルームは、リビングとは別になっていたりと、255平米もあるので、ホテルの一番大きいスイートルームのような部屋です。
いわゆる普通の部屋の110平米2LDKは、正直、マスターベッドルームじゃない部屋は、ベッドルームになってたけど、まあ、使いづらい書斎。
カップルとかなら、共用スペースのいらないんじゃないかなと思いました。その分を削って、1LDKにして、理想をいえば、90平米、80平米とかでもいいのかな。
気になる価格ですが、
普通の部屋の方のイーストタワー110平米が
4階 42,000万円台 坪単価1,262万円
パークハウスの255平米が
10階 30億円 坪単価3,882万円
だそうです。
坪単価が4,000万円弱って、大きい部屋になればなるほど、坪単価が上がる傾向にありますが、これは流石にやり過ぎという感じがします。
ちなみに、この30億の部屋も、もっと上の45億の部屋も売れてしまったとのことで、持ってる人は持っているんですね。
僕が80平米とかでもいいんじゃない？と言っていた部屋だと一番お安いイーストタワーで82平米
5階 2億3,000万円台 坪単価925万円
白金ザ・スカイの中古を見てみると、タワー32階の80平米で2億5,000万円なんで、むしろ割安。これは、買ったら、ほぼ確実に上がりそうです。
ちなみに、誰が住むのかわかんないけど、29平米のワンルームが1億円ちょっとでした。ワンルームだと、いくら港区で頑張っても、15万〜16万くらいまでしか借り手はつかないと思うので、利回りにして、1.5％切るくらい。インカムゲインは期待できません。
80平米くらいの物件の家賃想定は75万円前後なんで、表面利回り3.9％。
都心のマンションだと、そこそこのレベルなんで、このくらいの物件だとまあまあでしょうか。実質利回りはここからもっと下がるので、インカムゲイン目的で購入する意味はないレベルです。
さて、物件の話が長くなってしまいました。ここからは、現実的なお話に戻ります。
こういった物件、一体誰が買ってるのか？
もちろん、30億とか45億の物件になってくると、国内外問わず、大金持ちでないと購入できないと思いますが、自宅としてなら、小金持ちレベルでも購入できる可能性がはあります。
実際、モデルルームに来ている人を見てみましたが、大金持ちという感じではなく、いわゆる普通の人達がほとんどでした。
こういった物件は、ほぼ確実に上がります。一時的に下がったとしても、最終的には上がるんです。なぜなら、唯一無二だから。
この物件ご指名でここに住みたい、買いたいと思う人がおおければ、物件価格は上がりますし、そこに投機筋のお金も入ってくるので、唯一無二の魅力がある物件は、世間から見て、いくら高くても、正直いいんです。
ローンで買えば、金利は、0.5％くらいで買えます。今回の手付け金は、パークマンション以外の100平米未満の部屋の場合15％。23,000万円の物件だと、3,450万円。
この低金利時代、できるだけ多くローンで借りたほうがいいので、最終的にフルローンが組めれば御の字。マイホームローンは、異常に金利が安いので、自宅をローンで買って、上がったら売るという自宅投資法は、都心の超人気物件に関しては、かなり有効な投資だと僕は思っています。
仮に23,000万円、変動金利0.5％で35年で借りるとすると、597,046円。
月あたり、約60万円の支払いで済みます。
年が経つごとに返す元本がどんどん多くなっていきますが、最初のうちは、60万円のうち、約10万円が金利、50万円が元本の返済に回されます。
初年度1年間で600万が元本の返済に回されます。
金利は多少上がると思いますが、金利が変動しないとして、5年間払うと、約3,000万円が返済され、元本の残りは、約2億円。
仮に、5年後の価格が3億円になっていたとしたら、手元に1億円が入ってきます。3,600万円払って、1億円が手元に戻ってくる計算です。
考えづらいですが、仮に値下がりしていたら、売らないで済み続ければいいんです。
仮に売るとしても、元本の残りより高い価格でさえ売れれば、売った時点でローンはなくなります。手元にお金は戻ってこないですが、同じ家に賃貸で住んだときの家賃と、ローン返済額＋管理費＋固定資産税では、後者の方が安いので、結果的にお得になります。家賃で考えれば、払いっぱなし。ローンで購入した場合、支払った額が戻ってくる可能性がある分、賃貸よりお得感があると思います。
概ね値段が上がるなら、正直割高だろうが、なんだろうが、構わないので、みんな買う。そして、値段が上がる。の繰り返し。
僕の場合、26歳のときに、港区に新築でマンションを買いました。そのマンションが、10年後に1.5倍になって、今まで返した元本分と購入したときの価格の50％に当たる額の合計が、キャッシュとして手元に残りました。
若くてお金もなかったので、5000万円くらいのマンションしか買えなかったんですが、7,500万円で売れて、手元に3,800万円くらいの現金が残りました。
自宅の売却の場合、3,000万円までは税金が控除されるので、税金はかかりませんでした。結果、10年間、家賃ゼロで住んで、さらに、数千万の利益が追加でもらえた感じです。
金利がさらに安くなったので、そのお金を手元においておいて、再び、フルローンで、同じ港区に約1億円で家を買いましたが、今は、その自宅が、1.5億円になっています。手数料などの諸経費は、現金で払いましたが、物件価格分は、フルローンです。
今はまだ売却しませんが、売却すれば、値上がり分の5,000万円と今まで返した元金分が戻ってきます。ちなみに、夫婦で共有名義にしておくと、それぞれ、3000万円まで、売却益が控除できますので、ご結婚されている方は、可能であれば。50％50％の共有名義にすることをおすすめします。
万が一、離婚したらどうするんだと心配される方もいらっしゃるかもしれませんが、共有にしていようといまいと、所有している不動産は、原則、50％50％で財産分与することになるので、同じです。
ちなみに、自宅を売却したときに手に入れた現金は、投資用の不動産物件を購入する際の頭金として使いました。投資用はフルローンを組むのは、なかなかハードルが高いので。
自宅投資法は、おそらく、都心の駅チカでしか成立しない方法だと思います。最悪、物件価格が下がったとしても、ゼロになることはないので、下がったら、住み続ければいいんです。
どこかで、ローン残高が、物件時価を割るときがあります。そうなったら、そこからの返済額は、貯金しているのと変わらなくなります。要は、払ってるけど、売ったら戻ってくる額に変わるんです。
自分の収入ではらってもいいし、極端な話、貯金から払ってもいいわけです。投資していないただの貯金は、この低金利時代、ほとんど金利もつかないので、上がる可能性のある、自宅という不動産に変えていくほうがずっと儲かる可能性があると思います。
長くなりましたが、こうやって、自宅として使用するために買う人が減らないわけで、さらに投資マネーも入ってくるので、都心の高い物件は売れ続け、値段が上がり続けているのだと思います。
都心に住んでると会社も近くて、遊び場も近くて何かと便利なので、ローンが長く組める若いうちに、特にサラリーマンは、都心に自宅を購入することをおすすめします。