サラリーマンの「信用資産」を概算で計算する方法は？

【サラリーマンのための投資戦略(3)】
このマガジンでは、サラリーマンが「信用資産＝お金を借りる信用力」を活用して「年収の10倍以上の資産」を作るための方法を解説しています。

マガジンに記事をまとめています。➡【サラリーマンのための投資戦略】

1、自分の「信用資産」を知る方法は？

「信用資産」を活用して、不動産投資をしたいと思ったときに、皆さんが知りたいのは、自分の「信用資産」がいくらくらいあるのかと言うことでしょう。

一番簡単なやり方は、給与振込口座となっているような長年お付き合いのある銀行に出向いて、不動産投資ローンの話を聞いてみることです。

ただ、銀行によって融資基準が異なりますから、皆さんのお付き合いのある銀行が、不動産投資ローンに積極的ではないこともあります。

そんな時は、住宅ローンの限度額の簡易シミュレーションを使って、概算を計算してみてもいいと思います。

2019年度の国税庁の調査によると、日本のサラリーマンの平均給与は456万円ですので、住宅金融支援機構のホームページにある「フラット35」のシミュレーションを使って、平均給与のサラリーマンが実際にいくらまで住宅ローンが借りられるのか調べてみましょう。

【フラット35の簡易シミュレーション】

https://www.flat35.com/simulation/sim1.html

年収456万円の人が、頭金を1割以上用意して、返済期間が20年の融資を受ける場合を入力してみると、最大限度額は2,831万円と試算されます。

「信用資産」は、簡単に言えば、このような住宅ローンの上限額+αだと考えて良いでしょう。

2、サラリーマンの「信用資産」の計算イメージ

先ほどの計算例ですと、年収456万円の場合では2.831万円+α が「信用資産」となりますのて、だいたい年収の６倍くらいとなります。

もちろん、現金や預金、株式などのリアルな資産があれば、当然、それらのリアルな資産がある分だけ借金できる金額も増えますので「信用資産」も増えることになります。

一方で、オートローンやカードローンなど、すでに借金がある場合はどうなるでしょうか？　

それらの借入金の金額は、すでに「信用資産」が目減りしていることになりますので、現時点で活用できる「信用資産」の金額は、それらを差し引いたものとなります。

これらの計算は、サラリーマンの「信用資産」をざっくり知るためのイメージに過ぎませんが、わかりやすくするために、敢えて単純な公式にすると以下のような式になるのだろうと思います。

サラリーマンの「信用資産」

=「年収×（5〜10倍）」＋「リアルな資産額」ー「借入金の残高」

「信用資産」の計算では、「年収」が増えると掛け合わせる「倍率」が上がる性質があります。ですので「年収×(5〜10倍）」となっています。

このような「信用資産」の性質については、以下で、もう少し詳しく説明したいと思います。

3、「信用資産」の3つの特徴: 年収が上がると倍率も上がる。

「信用資産」には、次の3つの特徴があります。

1）「信用資産」は年収が増えると、年収にかける倍率が上がる。

2）「信用資産」は信用力の合計なので、お金を借りると減少するが、その後に返済すれば、返済額の分だけ復元する。　　

3）「信用資産」は現物資産が増えれば、その分だけ大きくなる。

まずは１つの目の「倍率」に関する特徴から、具体的な事例を見てゆきましょう。

先ほどの「フラット35」のシミュレーションをつ使って、年収が300万の人と年収が486万円の人が、それぞれいくらまで借りらえるのかを比べてみましょう。

年収300万円の人は、限度額が1,596万円となり、倍率は5.32倍です。　　　

年収456万円の人は、限度額が2,831万円となり、倍率は6.20倍です。

この倍率の差はどうして生まれるのでしょうか。

それは、私達が受け取った年収の中で、自由に使えるお金の割合がどれだけあるのかを考えてみるとイメージできると思います。

年収300万円の人も年収486万円の人も、生活するのに必要な家賃や光熱水道費などの必要最低限の金額はあまり変わりません。

そうすると、年収486万円の人の方が、借金の返済に無理なく振り向けることができるお金が多くなるので、より多くの信用資産を持っていることになるのです。

実際に、住宅ローンの審査でも、共働きの場合、夫婦の給与を合算して借り入れの限度額を計算します。その方が、家庭ごとの「信用資産」が大きくなり、借り入れ限度額も大きくなるからです。

サラリーマン大家さんと呼ばれる方々には、年収1000万円を超える人たちも多いのですが、大体、年収の10倍くらいまでは銀行から不動産投資ローンを借りることができています。年収が大きくなると、計算上の倍率も大きくなるのです。

4、「信用資産」は借金を返すと元に戻る。

他の性質はどうでしょうか？

「信用資産」は「お金を借りることができる信用力」なので「限度額」としての性質があります。「信用資産」は借金をするために活用してしまうと、その時点では借入金の分だけ目減りします。

例えば、年収486万円の人が、20年で2000万円の不動産投資ローンを組んで1LDKマンションを購入し、賃貸マンンションとして運用したとします。

「信用資産」の総額は2861万円＋αですから、購入後に活用できる「信用資産」は861万円＋αと目減りします。

面白いのは、「信用資産」は、お金のような「現物資産」と違って、借金を返すと活用できる「信用資産」が元に戻る性質があることです。

返済が進んだ状況を見てみましょう。

マンションを貸し出して毎月10万円くらいの家賃を得たとします。その中から毎年100万円を返済に回し、12年で1,200万円の借金を返済できたとしたら、12年後に活用できる「信用資産」はどうなるでしょうか？

年収が変わらないとすれば、返済した1,200万円分の「信用資産」が復活して、12年後に活用できる「信用資産」は2,031万円＋αということになります。

12年後に復活した「信用資産」を使えば、新たに、同じような2000万円のマンションを買って、2軒目の不動産投資ができるようになります。

5、「現物資産」が増えると「信用資産」も増える。

さて、この12年の間、借金の返済を家賃収入から支払うことができたとすると、少しぐらい貯金ができたかもしれません。

毎年10万円、12年で120万円が貯金できたとすると、その分だけ「信用資産」は増加します。

また、この調子で借金を返して行ければ、20年後には借金を返してしまって、2000万円のマンションが自分のものとなります。

そうすると、その家賃収入は返済に回さなくて良いので自分で自由に使えるお金になりますから、年収が増えたのと同じ効果があり「信用資産」も増えることになります。

このように、リアルな資産が増えると「信用資産」も増えてゆきます。「信用資産」を活用して稼いだリアルな資産によって「信用資産」が大きくなり、さらに大きな融資を受けられる好循環がうまれます。

ここまで読んで頂いて、ありがとうございます。

次回は、「信用資産」と「健康管理」の大事な関係について、解説したいと思います。