宅建公塾　第１回確認テスト

以下の文章を読んで、（　）内に適切な用語をあてはめて、合理的な文章にせよ。
なお、問１及び問２共に（⓪）は自身の考える数値を解答すれば十分である。
 
問１　権利関係
宅建試験において権利関係は毎年１４問出題されており、民法の範囲が広いこともあり、多くの受験生が苦戦している科目である。
宅建試験に合格するためには、最低（⓪）問正解する必要がある。
権利関係とは、宅建試験独自の呼び方で、具体的には、民法、（①）不動産登記法、区分所有法の４法から出題される
 
民法総則
総則は民法に共通する事項を規定したもので、主な論点として、制限行為能力者、（②）、（③）、時効の４つがある
いずれも民法の中では難易度が低いため確実に正解しておきたい。
 
物権
物権とは物を支配する権利である。
近年は共有や相隣関係の規定が改正され、国の方針として、全体として九州一個分にもなる所有者不明の土地を減らしていきたいという明確な意思が伝わってくる。
今後、宅建実務に携わるときも注目していくべき重要な基礎知識である。
宅建試験では、物権変動のほか、最もよく使われている担保物権である（④）が頻出であるが、難解であるためほとんどの受験生が苦戦している。
 
債権
債権は、民法で最も重要な部分であること異論がない。
債権とは人に対する（⑤）権の事であり、もっと平たく言えば約束である。
債権は非常に難解ではあるが、自分が今何をやっているか見失わないようにすれば必ず得意になれる。
債権は大きく債権総論と債権各論に解れており、債権総論は債務不履行を中心にいくつかの論点がある。
債権各論は（⑥）の類型が中心であるが、それ以外にも不法行為、不当利得、事務管理などの法定債権を規定している。
 
家族法
民法の総則、物権、債権を（⑦）、それ以外の親族、相続を家族法と呼ぶ。
宅建試験では親族はほとんど出題されないが、日常生活に役立つため、講義で提供している程度は理解すべきである。
 
家族法でも新しい制度は増えており、特に２０１９年に新たに創設された権利である（⑧）権は、所有権とは別に特殊な貸借権を配偶者に与えるもので、非常に重要な制度であるため、しっかりと理解しておくべきである。
 
不動産登記法
不動産登記には、「表示に関する登記」と「権利に関する登記」があり、民法１７７条にいう対抗要件を備えるための登記は（⑨）に関する登記のことを指す。
 
区分所有法
区分建物とはいわばマンションのことである。
各区分建物の共用部分とはエレベータ等のことであり、（⑩）はいわゆるマンションの一室のことを指す。
 
問２　宅建業法
宅建試験において業法は毎年２０問出題され、最も大きな配点を占めている。
宅建試験に合格するには最低（⓪）問正解する必要がある。
 
宅建業法の立法趣旨は不動産の購入者の（①）を保護することにある。
だから、本試験で解らない選択肢が出てきたら、宅建業者に不利で、購入者に有利な選択肢を選ぶことで、正解にたどり着けることが多い。
 
宅建業の意味
宅建業とは、宅地・建物の取引を業とすることである。
自らの不動産を貸借することは宅建業ではないが、エイブルやミニミニがやっているような貸借の（②）や代理はもちろん宅建業に該当する。
 
宅建免許
宅建免許は２種類あり、１つの都道府県で宅建業を営む場合は、主たる事務所を置いた場所の都道府県知事に免許を申請する。
２つ以上の都道府県で宅建業を営む場合は主、たる事務所の都道府県知事を経由して（③）に免許を申請する。
 
宅建士
宅建士証を交付された者が宅建士である。
宅建士の主な業務は、重要事項説明を行うことや３５条書面・３７条書面に（④）することである。
なお、国のＩＴ化推進により、近年の改正で押印義務は廃止された。
本試験でわからない問題が出題されたときはよりITを推進する方向を記述している選択肢を選ぶことで正解にたどり着けることが多い。
 
保証金制度
宅建業を営もうとする者は、主たる事務所の最寄りの供託所に、営業保証金を最低１０００万円、または、保証協会に加入し、弁済業務保証金分担金を最低（⑤）万円納付する必要がある。
 
事務所等
宅建業を行うには必ず事務所を置かなければならない。
また、事務所には必ず（⑥）・報酬額の掲示・従業員名簿・帳簿・宅建業のスタッフ５人に１人は１人専任の宅建士を置く必要がある。
宅建業法では、専任の宅建士しかできない業務は規定されてい（⑦）
 
三大書面
宅建業法の一番の山場が三大書面の暗記である。
これは、業務上定められたルールである以上、宅建士を志す者は暗記するほかない。
ただ、語呂合わせなどの無理やりな暗記ではなく、どうしてその項目が必要なのかを考えながら学習すれば暗記量は減り、いざ忘れた時も思い出しやすくなるだろう。
例えば、３５条書面は契約するために必要な判断材料を提供する目的だということがわかれば、様々な費用の支払（⑧）を記載する必要がないことがわかるし、３７条書面は契約後の確認をするための書面であることを考えれば、費用の支払（⑧）や移転登記申請の（⑧）を記載することは当然であることがわかる。
媒介書面は自分の不動産を売ってほしいと依頼される際の書面であり、３種類の媒介契約の類型があるが、これは３４条の３で（⑨）契約にも準用されている。
 
８種規制
宅建業者が自ら売主となって素人に不動産を売る場合は、民法の規定を修正して特別な規制を設けている。
これは名前の通り８種類あるが、厳密には住宅瑕疵担保履行法も対象を自ら売る「（⑩）の建物」に限定するという点以外は、同じ条件であるので、テキストによっては９種類の規制をまとめて「自ら売主制限」と表記しているものもある。
 
報酬
宅建業は伝統的に暴力団などの資金源になっていたこともあり、徹底した暴力団の排除と明確な報酬に対する規制がある。１０００万円の不動産を媒介する場合、原則として受け取れる報酬は課税事業者であれば消費税１．１をかけた（⑪）円までである。
 
その他の規制
宅建業者は３１条１項で、宅建士は１５条で民法１条２項の信義則と同じような規定がおかれている。
また、宅建業法は購入者を保護するために未完成物件の（⑫）や契約の時期に関しても厳しく規制している
 
監督
宅建業者は監督処分として、指示処分のほかに業務停止処分、免許取消処分を受けることがある。
宅建士は監督処分として、指示処分のほかに（⑬）処分、登録消除処分を受けることがある。
 
罰則
宅建業者に対する罰則は、最大で３年の懲役と（⑭）万円の罰金であり、法人の場合は両罰規定として、最大で１億円の罰金を受けることがある。
宅建士に対する罰則は、１０万円以下の（⑮）が基本である。
原則として宅建士に対する罰則に罰金はなく、宅建業者に対する罰則に（⑮）はないことを知っておくと過去問も解きやすくなるだろう。

解答・解説はYouTubeで公開します🐹
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
Youtubeでは、宅建士＆行政書士試験に向けた無料講義を公開中です！

チャンネルURL➡

公塾【宅建・行政書士】

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝