歯止め掛からぬ軍用地の県外流出 地元が取った驚愕の手段とは！
沖縄ではかつて3%前後だった県外保有者が現在は8%ほどに増加中となっています。県外在住の親族が相続して所有者になる場合もあるが、相続税の負担を避けるため地主が手放し、不動産市場に出回るケースも多いようです。
防衛省沖縄防衛局によると、18年度に国と米軍向け軍用地の賃貸借契約を結んだ地主は県全体で4万4523人。このうち県外保有者が9%を占めました。
6%だった12年度に比べ、人数ベースで1.4倍に増加。
県内所有者数は年によって増減があるが、毎年増加している県外流出は避けられないでしょう。
そのためにも、私は県内の若い世代に軍用地を薦めています。
最近、うれしかったことがあります。
20代男性から、1000万円の軍用地を購入したいとの連絡が届きました！
あまりの若さに、どうやって、1000万円ものお金を工面したのか質問したところ、
「18歳で就職し、コツコツと貯金しながらNISAを活用して、お金を工面しました。株式投資は安定しないので、一旦売却し、軍用地に資産を組み替えようと考えました」と堂々と仰っていました。
そもそもNISAとは？
通常、株式や投資信託などの金融商品に投資をした場合、これらを売却して得た利益や受け取った配当に対して約20%の税金がかかります。
NISAは、「NISA口座（非課税口座）」内で、毎年一定金額の範囲内で購入したこれらの金融商品から得られる利益が非課税になる、つまり、税金がかからなくなる制度です。
2,3年前から米国株式投資が流行っていましたが、如何せん今年2月からロシアのウクライナ侵攻の影響で、全世界的に株価は低迷しています。とくに最近、投資を始めた方は、ほとんどが評価損になっているでしょう。
NISAで一旦売却し、その資金を軍用地で資産保全する方法は、賢い選択です。低迷期の相場のもと、NISAを継続していけば、安い価格で購入できます。
この若さで将来を見据えた資産運用法を行うとは、予想だにしていません。私は、非常に感心しました。
そもそも私が軍用地サロンを立ち上げたのは、若い世代の金融リテラシーを向上させたいと考えたからです。
このような若い方が、軍用地を購入していけば、将来的に軍用地の県外流出を食い止めることが出来ると断言します。
とはいうものの、現時点では、県外流出を食い止めるのは難しいと言わざるを得ません。
驚きの県外流出防止策とは？
最近、ある区が県外在住者への流出をふせぐため、軍用地を買い取っています。
その理由は、過酷な基地被害を地元が負担しているにもかかわらず、軍用地料が県外へ持って行かれるのは我慢できないとの思いからです。
以前は、住民同士で軍用地の取引をしていた時代もありましたが、高値で売買されるようになると、地元以外に流れました。
そこで、県外流出を防ぐため、区が取った奇想天外な手法が、以下の買い戻し制度です。
売主は、一旦、区に軍用地を売却しますが、希望すれば、売却した価格で買い戻すことができます。
区は、不動産鑑定士に買い取り価格を鑑定評価してもらいますが、当然、鑑定費用は区が負担しますし、不動産会社に支払う仲介手数料や所有権移転登記費用も区が支払います。地主は売買契約書の印紙代のみ負担します。
この買い戻しが、なぜ奇想天外なのか説明すると、例えば、家を建て替える為に軍用地(借地料20万円、50倍)を1000万円で区に売却すると仮定します。
10年後、1000万円で買い戻す場合、10年間は借地料は毎年上がりますので、約1％毎年上がり続けると、借地料は約22万円になります。
売った時の1000万円で買い戻しができるので、1000万円／22万円＝45.45倍。10年後の相場が上がっているのか、下がっているのかは分かりませんが、同じ価格で買い戻して、子供に引き継ぐことが出来れば、子供や孫への財産にすることができます。
その軍用地を買い取った区は、その期間中に借地料が入り続けるので、区民に還元することができます。区民の利益になり、住民サービス向上につながります。
では、肝心な買い取り価格というと、聞いたところによると、不動産会社を介して売却するより、数倍低い倍率でした。区は、行政ではないので、売却益にかかる税金の控除はありません。
なので、翌年度に支払う長期譲渡所得の税金や住民税の納税額の支払いには、注意しなければなりません。
将来同額で買い戻せる資金計画があれば、区へ売っても良いと思います。さらに、今後、県外流出を防ぐため、このような買い戻し制度を実施する区や地主会が増えてくると予想されます。
そうなると、市場に出てくる軍用地の物件数は格段に減るので、相場は徐々に上がると予想することができます。
最後までご覧いただきありがとうございます。
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