「人気の軍用地売買に異変！ 沖縄の不動産市場を読み解く 253社に調査 最新DIレポート解説」を読み解く！！
沖縄タイムスの電子版の記事において、「人気の軍用地売買に異変！ 沖縄の不動産市場を読み解く 253社に調査 最新DIレポート解説」がありました。
ここで、DI(Diffusion Index) とは、数値化しづらい、業況感や景況感といった定性的な対象を、アンケートの回答の割合を用いて数値化したものです。
DIは、沖縄県の不動産価格動向を把握し、県内不動産市況についての指標 として活用しています。
拙著「軍用地投資入門」の中で、「軍用地最前線！現場は語る」において、不動産会社から、最新市況をヒアリングしていますので、ご覧ください。
本の一番最後に発効日が2022年9月30日は、最新の情報に修正しています。予めご了承ください。
本に記載されている通り、昨年9月時点、軍用地の市況は、「下がる」と予想していました。私も同感です。
全体的に下がっているようですが、具体的な施設名は申せませんが、ある施設は、単価上昇率が非常に高く、地価も割安感があり、一部の投資家の中で、いわゆる「激レア物件」と呼ばれており、ほとんど市場には出てきません。水面下で取引されています。
当然ですが、軍用地にも、「需要と供給のバランス」が働いています。簡単に言えば、モノを前提に考えた場合、「何か欲しい人と売りたい人の人数とモノの数量等のバランスで価格が決まるよ。」って話です。
つまり、軍用地を購入したい人が減ったので、「需要と供給のバランス」が崩れたことになります。
では、なぜ、バランスが崩れたのか、そのことについて、私なりに３点に推察してみました。そうではないという意見もあると思いますが、ご容赦ください。
①軍用地の「うまみ」が減った！
相続税対策で、納税期限が決まっている方は、倍率より価格に重きをおいて、軍用地を購入します。なので、そういった富裕層向けには軍用地は必要な投資物件となります。
タワーマンション節税が見直されたので、軍用地が改めて見直されると思います。
ですが、固定資産税の評価替えは、3年に1度、変化に応じて固定資産税評価額を見直されます。 3年ごとの見直しで固定資産税評価額が変われば、固定資産税の金額も変わります。
沖縄の地価は、年々上昇しているので、それに伴い、固定資産税も上がっていきます。軍用地料も年々上がっていますが、それ以上に固定資産税が上がっているので、当然、その「うまみ」は減ります。
さらに、相続税評価額や国税庁が公表している「公用地評価倍率」も上がっているので、以前は、３分の１程度だった資産圧縮率は、約50％程度とかなり悪くなっています。
そのことも「うまみ」が減った要因の一つです。
②不透明感強まる軍用地市場
地政学リスクが影響していると思います。県外の方から、良く聞かれる質問がります。台湾有事で、中国が攻めてきたら、米軍は撤退してしまうのではないかということです。
さらに、政府は台湾有事を念頭に、沖縄県の宮古島（宮古島市）に住民が避難するシェルターを整備する方針を決めました。
来年度予算に関連費用を盛り込む方向です。シェルターの性能に関する指針を年内に策定するため、夏にも有識者から意見聴取を始めるそうです。
政府は昨年１２月に改定した国家安全保障戦略で国民保護体制の強化を掲げ、宮古島を含む南西諸島を中心に「様々な種類の避難施設」を確保すると明記。事前避難が難しい自治体職員らの安全を確保する狙いがあるようです。
また、先日、北朝鮮がミサイルを発射する事案が発生しました。沖縄県の上空を通過する可能性があるとの政府発表により、米軍基地や自衛隊基地が多く所在する沖縄にとって、地政学リスクは計り知れないものがあります。
そのような先を見通せないリスクが、軍用地を所有することに躊躇してしまうのも否定はできないと思います。
最後の３つ目は、次回で述べたいと思います。
最後までご覧いただきありがとうございます。
出会いに感謝です！
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