賢い軍用地投資家の「宅地」の選び方
宅地見込地に比べ、躊躇する「宅地」。
今回は、そんな宅地でも安心して選ぶポイントを解説します。
そもそも、なぜ宅地は人気がないのか？
結論から申し上げますと、種別が宅地の評価(1㎡当たりの軍用地料の単価)は、宅地見込地の評価より高いのですが、軍用地料の値上がり率は宅地見込地の方が宅地より高いからです。
宅地見込地は、農地地域、林地地域等から宅地地域へと転換しつつある地域にあって、宅地への転用が可能な土地をいいます。
現況が山林でも、近隣地域に住宅が建ち、住宅の建設に適した土地であれば、「住宅見込地」となるわけです。
つまり、住宅見込地は、その成熟度が高ければ、土地の評価も上がることが簡単に予測できます。
詳しくは、軍用地投資入門をご覧ください。
軍用地を購入し、地主会に加入すると、市町村の施設別単価一覧表が賃借料明細書と一緒に３月末に送られてきます。その一覧表を見て、今年は〇％も上がった‼と一喜一憂します。
実際には、地主の立場からすると、同じ嘉手納飛行場なのに、種別が違うだけで軍用地料に大きな差が生じるのは、納得がいきません。
だから、その不満を抑えるために、宅地見込地が宅地より上昇率が高く設定されているわけです。
これから、あなたが軍用地を長期で運用しようと考えているのであれば、宅地見込地のほうが、軍用地料の単価の値上がりが期待できるのです。
だから、宅地を選ぶのに皆が躊躇するわけです。
嘉手納飛行場の場合、宅地見込地の値上がり率は宅地の約３倍と言われています。約３倍も利回りも異なると、複利効果は絶大です。
しかし、宅地と宅地見込地で地料値上がり率が変わらない軍用地があります。それは、陸上自衛隊那覇訓練場などです。
陸上自衛隊那覇訓練場は宅地見込地0.97％、宅地は0.88％です。ほとんど差がないのは、一目瞭然ですね。
そこで、毎年同じ率で上昇し続けると仮定し、シミュレーションしてみます。
87年後には宅地見込地が9,9688.52円、宅地が9,690.15円となり、逆転しますが、いずれ宅地「見込地」は宅地と同じ評価になります。見込地ですから。
この結果を見て、感の鋭い方は、直ぐに気づくでしょう。
だったら、人気のない宅地を宅地見込地より低い倍率で購入すれば、投資効率は良くないですか！
あんた、やるやん！
他社で宅地見込地の陸上自衛隊那覇訓練場は58倍で売りに出ていました。
空自那覇基地も同じ程度の倍率です。
実は、私も昨年のコロナ禍の影響で、グッと下がった宅地を逆手にとって、購入しました。
その方が、軍用地に投下する現金を効率的かつ機動的に運用できると分かったからです。
つまり、同じ1000万円を投資するなら、銀行の評価倍率に対しても手出し額は、かなり少なくて済みます。長期で考えれば、購入するなら、評価倍率が高い施設が安心ですよね。
また、同じ返還リスクの低い嘉手納飛行場と比べても、経済発展が見込める県都那覇の軍用地は超魅力的。
陸上自衛隊那覇訓練場の宅地にチャレンジするのも良いと思いますよ。
陸上自衛隊那覇訓練場 地料24.1万円 54倍
物件概要書が欲しい方はgunyouchi@gmail.comまでメール下さい。早い物勝ちです。
最後までご覧いただきありがとうございます。
出会いに感謝です！
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