【どっちが得する?】賃貸か購入か、軍用地主なら答えは一択

家は「賃貸と購入、どちらが得なのか」は“永遠のテーマ”です。
住む人が何歳まで生き、どんな生活をするか、どんな住まいを求めるかで結果は簡単に変わってしまいます。

寿命は誰にも分かりませんが、現在の年齢や予定しているライフステージに沿って、自分にとって賃貸と購入のどちらがいいのか、予測をすることはできるため、きちんとライフプランをイメージする事が大切です。年代別のポイントをまとめました。

まず購入の場合と賃貸では、支払い額はどちらがお得なのでしょうか。住宅ローンのMAX借入期間である35年で購入した場合で考えると、ここ数年の超低金利の恩恵を受け、同じスペックの家を賃貸で借りたときよりも月々の支払いは少なくなる傾向が強いです。

20代の場合

年収＝年功序列という時代ではなくなりましたが、基本的に年収は勤務年数を経て上がっていく傾向にあります。
働き始めてから年数が浅い20代の収入は、一般的に低め。住宅購入に向けてまとまった頭金を準備するハードルも高く「家を買いたくても買えない」というケースも多いでしょう。

住宅ローンを利用して家を購入する場合、早い段階から支払いが始まる分、無理のない返済計画が立てられることはメリットです。ただし、家は手に入れた後、少しずつ経年劣化します。

20代で家を買うと、50年以上住み続けることを想定する必要があります。家を買うなら、リフォームや建て替え、住み替えのための資金も視野に入れて計画を立てるべきでしょう。

【20代の「賃貸」vs「購入」比較】

＜メリット＞
・無理のない返済計画が立てられる
＜デメリット＞
・住宅購入に向けてまとまった頭金を準備するハードルが高い
・リフォームや建て替え、住み替えのための資金も視野に入れて計画を立てる必要がある

ちなみに、私が20代の頃、独身で都内に住んでいたので、住宅を購入する意識はありませんでした。

30代の場合

共働き家庭は収入が増え、家族構成の見通しがつき始める30代。

転勤はあるのか、お子様の教育資金はどの程度必要で、いつ独立するのかといった問題を踏まえながら、ライフスタイルに合った住宅を選びやすい年代と言えます。

定年を迎えるまでに完済するなど、老後も含めて資金計画をしっかり立てやすいでしょう。繰り上げ返済の活用も念頭に入れつつ、教育資金はどれだけ必要になるかといった人生設計を立てた上で、無理のない返済計画を立てる必要があります。

一方、「転勤の可能性がある」「将来実家を相続する見込みなので家は買いたくない」といった理由で、当面は賃貸生活を続けたい方も多いでしょう。

40代以降で住宅購入の可能性があるならば頭金の準備を、賃貸住宅に住み続けたい場合も、インフレで家賃相場が上がる可能性も考慮して資金の備えがあると安心です。

【30代の「賃貸」vs「購入」比較】

＜メリット＞
・既婚者は家族構成の見通しがつき始めるため、ライフスタイルに合った住宅を選びやすい
＜デメリット＞
・転勤、実家を相続等で賃貸住宅を続ける場合、将来に備えた資金の蓄えが必要

30代前半で結婚した私は、職場から住居手当が支給されていたので、賃貸に住んでいました。そろそろ、嫁から自宅購入の話も出ていたのですが、ロバートキヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」の様に、負債の住宅より資産を産む不動産に興味があったので、自宅を購入する気持ちは全くありませんでした。

40代の場合

20代・30代と比較して高い年収を得られるようになる方が多い40代。
働き盛りでお子様はある程度成長している家庭が多く、「そろそろマイホームを買おうかな」と思う方も多いでしょう。

その反面、リタイアまでの期間を気にしなければならない時期に入ってきますので、住宅を購入する場合は住宅ローンの返済期間を短めに設定したいところ。20年前後で完済できる範囲内の予算を組むようにしましょう。65歳定年以降も住宅ローンを払い続けるのは、避けたいところ。

また、40代の住宅購入は「終の棲家」としての視点も必要。日常の買い物スポットや病院までの距離など老後も生活しやすい住環境なのか、段差の有無なども確認しましょう。

「一生賃貸」を決意している方は、老後の生活費に加えて住宅費の備えも必要です。定年後、年金生活になってから30年分程度の家賃を捻出できそうか計算し、難しそうな場合は現在の収入・支出内容を見直しましょう。

【40代の「賃貸」vs「購入」比較】

＜メリット＞
・20代・30代と比較して高い年収を得られるケースが多い
・子育てもひと段落するタイミング
＜デメリット＞
・購入の場合、住宅ローンの返済期間は短めに設定する必要がある
・賃貸生活を続ける場合、老後の生活費に加えて住宅費の備えも必要

私の場合、40代では、ある程度の資産を築くことができました。また、公務員を退職し、独立しました。もし住宅ローンを組んでいたら、逆に足かせとなって、一生公務員のままでいたでしょう。

今思えば、住宅ローンを組まなかったことは、非常に助かりました。私は、住宅ローンなんかを組むよりアパートローンの方が、相当リスクは低いと思います。

住宅ローンは、自分で返さないといけません。もし、病気で働けなくなったり、会社が倒産してしまうと、住宅ローンの返済に窮することになってしまいます。最悪、競売や自己破産になるかもしれません。

アパートローンは、住宅ローンより金利は相当高いのですが、自分の代わりに入居者が支払ってくれます。賃貸需要を間違えばなければ、比較的、ローンの支払いに困ることはありません。

今回は20代、30代、40代にスポットをあてましたが、「子どもが独立した50代でコンパクトな住まいに住み替えを検討したい」「仕事が一段落した60代に、セカンドライフに向けた城としてマイホームが欲しい」などと考える方もいらっしゃるでしょう。

「老後こそ、好きな場所を転々としたい」という方だっていらっしゃるはず。購入段階で頭金などまとまった資金が必要な住宅購入と、老後に向けた資金の備えが重要な「一生賃貸」のいずれを選択しても、決断に応じた蓄えが必要です。

それでも住宅ローンを組む場合

もし、私が、住宅ローンを組むなら、土地の価格並みの平屋の中古戸建を選んで、数百万円のリフォームをかけます。

それには、なるべく地価が下がりにくい立地であることが前提です。なぜなら、万が一、手放す場合、土地値で売却できるからです。

今後、沖縄は、嘉手納以南の米軍基地が返還され、住宅地の供給が増えるでしょう。そうなると、全体的に住宅地の地価は、下がることが予想されます。

土地選びのポイントは、旧市街地より、なるべく、区画整理で利便性の良い立地がおススメです。

注意しなければいけないことは、退職するまでに、住宅ローンを完済できるように、借入を抑えることです。間違っても、退職金で返そうと考えてはいけません。老後の生活費の為に、貯蓄しておきましょう。

一方で、「一生賃貸」の場合、例えば65歳から20年程度、月7万円の家賃を払うならば、単純計算で7万円×12ヶ月×20年で1,680万円分、住宅を購入した人と比べてプラスアルファで備える必要があります。さらに、65歳以降も働き続けなければいけません。

今後、人口減少が確実視されているので、高齢者だからといって、賃貸が借りにくいということはありません。身元保証人が、しっかりしていれば、家主は、柔軟に応じてくれるでしょう。

それには、今から、健康作りと一生食っていけるスキルを学んでおくことを推奨します。老後に焦ることがないよう、早いうちから計画を立てると良いでしょう。

共働き世帯で、夫婦の一方が、公務員や会社員であれば、住宅ローンもありかと思いますが、今後、住宅ローンの変動金利が上昇も懸念の材料になるでしょう。

いずれにしても、住宅は一生の中でも、最も高額な買い物なので、より慎重にならざるを得ないでしょう。

最後までご覧いただきありがとうございます。
出会いに感謝です！