宅建士試験合格講座 区分所有法 ＞建物の区分所有・共有部分
区分所有法は、いわゆる分譲マンション等に関する権利義務や、住民自治の決まりを定めた法律です。つまり、「各住民が独占して使えるのはどこか（専有部分という）」「みんなで使うところはどこか（共用部分という）」「土地はどうするか」「建物の管理や住民集会はどのようにしておこなうのか」「ルール違反した人にはどのように対処するか」などというようなことが定められている法律です。
学習のポイント
1. 共用部分の取り扱いについて理解する。
2. 専有部分と敷地利用権の一体性について理解する。
3. 決議要件につき、特に特別決議の要件を覚える。
4. 義務違反者に対する措置について覚える。
5. 復旧・建替決議の要件を覚える。
第1節 建物の区分所有
(1) 区分所有権の目的（専有部分）となりうる建物の部分
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所または倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができます。
上記の所有権を「区分所有権」といい、区分所有権を有する者を「区分所有者」といいます。
(2) 専有部分と共用部分
区分所有権の目的たる建物の部分を、「専有部分」といい、専有部分以外の建物の部分を「共用部分」といいます。そして、専有部分が属する一棟の建物は、一般に「区分所有建物」とよばれます。
第2節 共有部分
■ １ 共用部分
共用部分は、法定共用部分と規約共用部分からなります。
(1) 法定共用部分
数個の専有部分に通ずる廊下または階段室その他構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分は、法定共用部分です。また、専有部分に属しない建物の附属物（エレベーター設備、水道・排水の配管など）も、法定共用部分です。
法定共用部分は、区分所有権の目的となりません（専有部分とすることはできない）。
(2) 規約共用部分
専有部分となりうる建物の部分は、規約により共用部分とすることができます。このような建物の部分を、規約共用部分といいます。
規約共用部分は、その旨の登記をしなければ、規約共用部分であることを第三者に対抗することができません。
【共用部分の具体例】
法定共用部分・・・階段室・玄関ロビー・廊下・バルコニー・屋上・外壁・基礎・躯体部分・エレベーター・貯水槽など
規約共用部分・・・集会室・管理人室・管理棟など
1. 規約とは、区分所有者が自ら定めた、建物やその敷地などの管理または使用についての自主的なルールである。
2. 一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分は、一部共用部分と呼ばれる。
■ ２ 共用部分の権利関係
(1) 共用部分の共有
共用部分は、区分所有者全員の共有に属します。
ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属します。
なお、上記については、規約で別段の定めをすることができます。
規約によって、共用部分を管理者（または特定の区分所有者）の所有とすることもできる。この場合の所有を管理所有という。
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